États-Unis : une nouvelle bulle immobilière est en route

La caractéristique la plus utile du marché du logement est qu'il s'agit d'un excellent thermomètre pour l'économie du pays. Elle anticipe ce qui sera, alors quand le marché concerné est le marché américain, qui représente 25% de l'économie de la planète, la contagion à l'Europe n'est qu'une question de temps.

Etats-Unis : une autre bulle immobilière similaire à 2008 ?

En 2008, le marché immobilier américain avait déjà connu une bulle très importante en termes de volume, par rapport à cela, aujourd'hui il y a un tableau totalement différent qui rend les deux événements pas du tout comparables.

La première bulle était également appelée bulle des prêts hypothécaires à risque, ce nom étant utilisé pour identifier les prêts hypothécaires qui ne correspondaient pas à une solvabilité de premier ordre.

A l'époque, une grande majorité d'Américains s'endettent pour l'achat d'un ou plusieurs logements compte tenu de la facilité d'accès au crédit, jusqu'à ce que les prêts deviennent de plus en plus difficiles à obtenir et la capacité de remboursement moins performante et donc, en cascade au fur et à mesure que les hypothèques ont « explosé », l'économie a plongé dans un état de récession.

Les dommages générés par cette chaîne d'événements ont été compensés en chiffres il y a seulement deux ans, en 2020, avec une croissance remarquable de la valeur des propriétés, 13% en glissement annuel, bien supérieur à la moyenne sur 20 ans de 2 % et même à la moyenne sur 10 ans d'environ 5 %.

À cet égard, en 2021, l'indice national des prix Shiller (évolution des prix en pourcentage du marché du logement) a enregistré une augmentation de la valeur des maisons qui a atteint un bas de 50,000 $.

Si l'on fait abstraction de la Floride, qui en raison de sa fiscalité très abordable a peut-être dopé les données, le reste du marché immobilier américain a énormément augmenté au cours des trois dernières années, malgré une pandémie, guerre en Ukraine qui a touché tout le monde à cause des ressources et du marché baissier (qui plane depuis plus d'un an maintenant).

Il n'était pas rare de voir des files d'attente lors de journées portes ouvertes aux États-Unis l'année dernière pour acheter des maisons de toutes tailles et de tous prix, mais maintenant, les choses ont définitivement changé. Les familles américaines ont de moins en moins de ressources à dépenser, et celles qui n'en ont pas besoin de manière imminente renoncent à acheter des maisons ou à trouver des logements pratiques.

Cela a des effets : d'une part il y a moins de personnes qui peuvent et veulent acheter un logement, peut-être malgré l'état de besoin, d'où la chute drastique des demandes de crédit immobilier, et d'autre part c'est toute l'industrie qui souffre, plus d'emplois précaires, moins de demande pour les cuisines et les salles de séjour, moins d'électriciens, de charpentiers et d'emplois de déménagement, et donc l'économie américaine subit une forte contraction.

Analyse des données et santé du marché immobilier américain

La demande de prêts immobiliers, tant pour les résidences principales que secondaires, est au plus bas depuis 22 ans, et ce malgré le fait que le marché évolue très lentement.

Le marché immobilier anticipe fortement la crise à venir mais il est aussi très lent, il n'a pas le même temps de réaction que la bourse qui est souvent brusque, d'abord le prix des maisons cale, puis les acquéreurs disparaissent et enfin le prix corrige (cette année -8%) avec tout ce qui suit.

Le ratio versement-revenu est le plus important, et les Américains ont l'habitude de penser en termes d'abordabilité du versement. Aujourd'hui, pour le même versement, un citoyen américain peut s'offrir une maison d'une valeur 118,000 2020 $ de moins qu'en XNUMX, si nous parlons de $500,000 Maisons. C'est à un stade où les taux d'intérêt qui sont étroitement liés à l'échéance sont 6% mais il n'est pas certain que ceux-ci puissent remonter et que le spread s'élargisse.

Ce taux de 6 % est fortement lié à la hausse des taux d'intérêt de la Banque centrale américaine et ils se situent à ce niveau avec une augmentation globale des tarifs de 225 points de base, mais la Réserve fédérale a déjà déclaré non seulement qu'il y aura au moins une autre augmentation des taux cette année, mais que les augmentations se poursuivront l'année prochaine jusqu'à ce que l'inflation atteigne environ 3 %. 

Plus les taux augmentent, plus les prêts hypothécaires sont chers, par rapport au début de l'année où les prêts hypothécaires aux États-Unis étaient à 3 %. Aujourd'hui, après trois trimestres, ils sont à 6.25 % et la croissance ne montre aucun signe d'arrêt.

Un fait très intéressant dans cette spirale de difficulté d'accès au crédit et de baisse des prix de l'immobilier est le pourcentage de recherches de la phrase "comment vendre ma maison maintenant" sur Google qui a enregistré une croissance extraordinaire + 2750% en août de cette année seulement.

En rentrant dans le détail, on peut voir que la fourchette de prix la plus touchée sera les maisons entre 500,000 800,000 $ et 200,000 XNUMX $ et celles de moins de XNUMX XNUMX $ malgré le fait que pour l'instant celles de ces dernières gammes ont bénéficié d'un parachute important comme le fait que l'achat d'une maison a une forte composante émotionnelle et donc les acheteurs sont prêts à supporter des augmentations afin de réaliser le rêve d'acheter une maison, mais on ne sait pas combien de temps cette «patience» durera face à des augmentations continues.

Les Offre mensuelle de maisons neuves, qui est le rapport entre les maisons nouvellement construites à vendre et les maisons invendues, est en baisse nette, un signal que les propriétés invendues deviennent de plus en plus courantes.

Le marché immobilier américain dans le passé

Par rapport à 2000, où l'offre était faible et où les prix des maisons avaient plutôt bien résisté, aujourd'hui, il y a beaucoup de maisons et les prix baissent fortement, ceci combiné au fait que les taux de natalité baissent même dans les pays latino-américains et afro-américains. populations (qui ont historiquement des taux de natalité plus élevés) et que les incitations pandémiques et post-pandémiques à acheter de l'immobilier cessent progressivement donnent lieu à la tempête parfaite du secteur du logement aux États-Unis.

La seule note très positive est le fait que les ménages par rapport aux hypothèque subprime crise de 2008 sont beaucoup plus solides, mais malgré cela, alors que l'année dernière il était possible de se permettre d'acheter 60% des propriétés sur le marché aujourd'hui avec la richesse moyenne des ménages américains, ce pourcentage est tombé à 45 % (une baisse de 15 % en seulement trois trimestres).

L'effet de contagion de la crise des ventes de logements n'est qu'une question de temps. L'Europe, et l'Italie en particulier, peuvent compter sur une épargne des ménages parmi les plus élevées au monde, ce qui est un bon facteur atténuant ; à cela, il faut ajouter l'emplacement stratégique et le fort impact du tourisme et de la gastronomie et du vin qui augmente la valeur des maisons. Cependant, d'un autre côté, il y a des inquiétudes concernant la dette publique qui pourrait mettre le pays en défaut et la guerre proche en Ukraine avec le danger toujours présent qu'elle se transforme en une guerre nucléaire et mondiale.