Trois États poursuivent en justice pour une escroquerie présumée de Fast-Cash

MV Realty a une offre pour les propriétaires à court d'argent : oubliez les prêts sur salaire, qui entraînent fréquemment les emprunteurs sur la voie de la ruine financière, et prenez plutôt de l'argent d'environ 1,000 XNUMX $ auprès de MV et n'aurez jamais à le rembourser.

Le hic : Depuis 40 ans, les propriétaires sont tenus d'utiliser MV Realty comme courtier immobilier lorsqu'ils décident de vendre.

Le contrat dit qu'il est exécutoire même si le propriétaire décède. Il y a une trappe d'évacuation. S'ils veulent se retirer de l'affaire, le propriétaire ou sa famille devront débourser un montant égal à 6 % du prix de vente ou de la valeur marchande de la maison, tel que déterminé par MV. Cela signifie que sur un paiement de 1,000 10,000 $, basé sur les propres estimations de MV, ils devraient payer à MV environ XNUMX XNUMX $.

MV l'appelle son programme d'avantages pour les propriétaires. La société a signé 30,000 33 clients dans au moins XNUMX États, selon le procès et d'autres sources.

À travers le programme, MV a dit Forbes il a versé environ 40 millions de dollars aux propriétaires. Basé sur des documents Forbes a vu et les conseils d'experts, cela implique que MV pourrait toucher des commissions d'environ 400 millions de dollars à la valeur actuelle des maisons grevées par les accords. MV n'a pas contesté ce chiffre.

C'est un arrangement étrange, mais si c'est une arnaque sera déterminé par le système juridique. Des poursuites intentées à la fin de l'année dernière par les procureurs généraux de Floride, du Massachusetts et de Pennsylvanie allèguent que MV a utilisé des pratiques trompeuses pour faire ce qu'ils disent être des prêts prédateurs déguisés en accords de services immobiliers. MV a déclaré qu'il conteste vigoureusement les allégations et qu'il l'emportera dans le litige.

MV Realty, basé à Delray Beach, en Floride, a des racines colorées à Wall Street, où son modèle commercial unique a été concocté. Sa fondatrice, Amanda Zachman — alors connue sous le nom d'Amanda Zuckerman - était une ancienne star de la télévision Big Brother qui est devenue la méchante de l'émission de téléréalité lorsqu'elle a été capturée sur vidéo en train de faire des remarques racistes. MV est actuellement sous le feu non seulement des États qui prétendent qu'il contourne les lois sur l'usure pour profiter des propriétaires désespérés, mais aussi des législateurs de Philadelphie qui ont remarqué que les clients de MV dans la ville sont disproportionnellement noirs.

MV a également attiré l'attention de trois sénateurs démocrates américains qui demandé la Federal Trade Commission et le Consumer Financial Protection Bureau pour déterminer si les lois fédérales sont violées.

"MV Realty, et des entreprises comme elle, prennent des dizaines de milliers de dollars aux propriétaires en échange d'un paiement initial minimal", indique la lettre du 21 décembre signée par Sherrod Brown de l'Ohio, Tina Smith du Minnesota et Ron Wyden de l'Oregon. « En annonçant ces accords comme une 'alternative au prêt', les entreprises tentent d'éviter les limitations légales en matière de prêt tout en facturant essentiellement aux emprunteurs des taux onéreux. Malheureusement, les sociétés de cotation exclusive sont désormais un problème national, affectant les consommateurs de tous les États.

Si un propriétaire peut rester sur place pendant plus de 40 ans et s'abstenir de vendre jusqu'à, disons, 2063, MV ne recevra pas un centime, un risque que l'entreprise prend, a déclaré MV Forbes.

MV est en pourparlers avec les trois États qui poursuivent, a déclaré le PDG Tony Mitchell dans un communiqué à Forbes. "Nous nous engageons pleinement à travailler avec eux pour répondre à toute préoccupation et clarifier les idées fausses récentes sur nos pratiques commerciales", a-t-il déclaré en réponse à Forbes les questions. « Nous pensons que les pratiques commerciales de MV Realty sont conformes aux lois de l'État dans chaque communauté où nous opérons. Néanmoins, nous continuons à chercher des moyens d'améliorer la transparence, de simplifier nos accords et de fournir des informations supplémentaires et des protections pour les consommateurs. Nous souhaitons et avons l'intention d'être totalement transparents avec les clients, les décideurs et les régulateurs.

Le modèle commercial unique de MV est né à Wall Street, où David Schiff, ancien associé de Perella Weinberg Partners et fondateur d'Innovatus Capital Partners, avait joué avec l'idée de regrouper les revenus générés par les commissions des agents immobiliers et de les vendre aux investisseurs, selon un 2018 plainte déposée par MV Realty contre Innovatus. Schiff n'a pas réalisé que l'idée avait été contribution dès 2008.

Selon la plainte, Schiff a discuté de l'idée en 2017 avec Mitchell, PDG de MV, et le copropriétaire de MV, Jonathan Neuman. Il deviendrait le programme d'avantages pour les propriétaires de MV, même si l'accord avec la société de Schiff n'a jamais été finalisé et que les revenus de MV n'ont jamais été emballés et vendus à des investisseurs.

Pourquoi l'accord avec Schiff et Innovatus a échoué et si MV aurait dû être en mesure de poursuivre la proposition de Schiff sans son implication a fait l'objet d'années de litige. MV a poursuivi le programme, au moins en partie, car il a pu montrer que l'idée n'était pas à l'origine celle de Schiff. Par l'intermédiaire d'un porte-parole, Innovatus a refusé de commenter. Innovatus n'est accusé d'aucun acte répréhensible.

Sans le soutien d'Innovatus, MV s'est tourné vers 777 Partners, une société d'investissement basée à Miami, pour l'aider à obtenir les liquidités nécessaires pour inscrire les propriétaires, selon procès déposée par Innovatus contre 777 Partners. Un porte-parole de 777 Partners a déclaré Forbes que l'entreprise n'est plus "impliquée avec" MV Realty.

Une question qui reste sans réponse est pourquoi Schiff a choisi de travailler avec MV Realty en premier lieu. Une plainte déposée dans le cadre d'un procès entre les deux sociétés montre que lui et/ou Innovatus avaient une relation commerciale antérieure avec Mitchell et Neuman de MV. Le passé de Neuman aurait probablement dû soulever des drapeaux rouges.

Lorsque Neuman était dirigeant de la société financière Imperial Holdings en 2011, son bureau à Boca Raton, en Floride, était perquisitionné par le FBI sur des soupçons de fraude à l'assurance. Neuman n'a jamais été inculpé, mais lui et un autre ancien employé de l'Impériale, qui à un moment donné était également propriétaire de MV Realty, ont fait l'objet d'une enquête de plusieurs années. Mitchell, l'actuel PDG de MV, était alors PDG d'Imperial Holdings. À un moment donné, selon le Société, Mitchell était également la cible de l'enquête. Une entreprise dépôt depuis la démission de Neuman de l'Impériale en 2012 montre que l'entreprise a été forcée de fermer son activité de financement de primes, qui représentait plus de 58% de ses ventes en 2011, et de payer une $ 8 millions d'amende pour résoudre les allégations de fraude. En 2016, La Rue rapporté que le procureur américain a demandé une confiscation civile de 6.5 millions de dollars à Neuman et à d'autres anciens employés de l'Impériale et qu'Imperial Holdings "a payé la confiscation dans le cadre de ses accords d'indemnisation avec les anciens employés".

Par l'intermédiaire d'un porte-parole, MV a déclaré que Neuman n'avait "jamais été un dirigeant ou un employé" de MV. "En ce qui concerne son emploi passé, il y a eu une enquête sur Imperial Holdings qui a abouti à un paiement et à un règlement civil par la société", a déclaré le porte-parole. "M. Neuman n'a jamais été accusé d'actes répréhensibles, n'a jamais admis d'actes répréhensibles et n'a jamais rien payé. Cette affaire a été conclue il y a plus de sept ans.

Ce qui reste des points de friction dans le programme d'avantages pour les propriétaires de maison pour les défenseurs des emprunteurs est de savoir si les paiements aux propriétaires constituent des prêts – MV dit qu'ils ne le sont pas – et la durée de quatre décennies du contrat.

Lier les propriétaires à un certain agent immobilier des années avant qu'ils n'aient besoin du service, et le faire en échange d'un sauvetage financier, profite injustement, a déclaré Sarah Mancini, avocate au National Consumer Law Center. Forbes.

"Décider avec qui inscrire votre maison est une décision importante", a déclaré Mancini. « MV Realty trouve des personnes en difficulté financière et leur donne de l'argent plutôt que de leur dire : « Laissez-moi vous dire pourquoi je peux vendre votre maison au meilleur prix. » Beaucoup de personnes ciblées ne veulent même pas vendre leur maison. Cette transaction ressemble à un prêt pour moi à bien des égards.

C'est un prêt assorti de "conditions qui feraient rougir un usurier", a déclaré Kerry Smith, avocate des services juridiques communautaires à Philadelphie, qui a aidé des clients dans des affaires liées au MV. Forbes.

La plupart des États ont des lois limitant les taux d'intérêt pouvant être facturés sur les prêts. En effet, les accords de MV garantissaient presque un paiement de 10 fois soit par les commissions générées par une future vente de la maison, soit par la collecte des paiements de résiliation auprès des propriétaires. Ce type de rendement pour MV dépasserait généralement les limites légales des prêts.

MV conteste que les paiements effectués aux propriétaires constituent des prêts. Selon les défenseurs des consommateurs, c'est l'un des principaux arguments de MV, et l'expression «pas un prêt» figure en bonne place sur le site Web de l'entreprise. Au lieu de cela, dans un accord hypothécaire de satisfaction vu par Forbes, MV qualifie le paiement de « dette garantie par l'hypothèque susmentionnée ».

MV fait valoir que, puisque le propriétaire n'est jamais tenu de vendre, aucun remboursement n'est jamais requis. Bien que cela soit vrai, la durée de 40 ans de l'accord rend extrêmement improbable qu'un propriétaire n'ait finalement pas à s'engager avec MV.

Pour Mancini et d'autres, il y a un autre problème. Les termes du contrat incluent des déclencheurs qui n'impliquent généralement pas la vente d'une propriété. Un exemple cité par Mancini est ce qui se passe en cas de décès d'un propriétaire. Selon l'accord, les héritiers de la succession auraient dix jours pour informer MV Realty du changement de propriétaire et soit reconnaître l'accord, soit payer les frais de résiliation anticipée.

"Aucun héritier ne sera même au courant de cela dans la fenêtre de dix jours pour éviter les frais de résiliation anticipée", a déclaré Mancini. ForbesPar l'intermédiaire d'un porte-parole, MV a contesté qu'un tel événement constituerait un « événement déclencheur ».

De plus, les législateurs lors d'une réunion du conseil municipal de Philadelphie le 14 décembre ont entendu le témoignage de plusieurs défenseurs des consommateurs détaillant ce qu'ils pensaient être une intention de la part de MV de cibler les propriétaires noirs.

Par l'intermédiaire d'un porte-parole, MV a fermement nié qu'elle visait les propriétaires noirs et a déclaré qu'elle n'avait aucune connaissance de la race ou de l'origine ethnique de ses clients.

Cibler les propriétaires noirs est une revendication sévère. Le Reinvestment Fund, une organisation de services communautaires basée à Philadelphie, affirme qu'il dispose des données pour le sauvegarder.

Lors de la réunion du conseil, Ira Goldstein, présidente des solutions politiques du Fonds de réinvestissement, a présenté des conclusions montrant que 69% des transactions de MV dans la ville étaient conclues avec des propriétaires noirs, qui ne représentent que 37% de tous les propriétaires à Philadelphie. Et Philly n'était pas une anomalie. Des recherches dans quatre autres comtés de Pennsylvanie ont donné des résultats similaires, a déclaré Goldstein.

C'est une découverte qui prend un nouveau sens pour quiconque connaît le passé de la fondatrice de MV, Amanda Zachman. Zachman, anciennement connu sous le nom d'Amanda Zuckerman, a joué dans la 15e saison de l'émission de télé-réalité Big Brother. Zachman est bien connue pour son passage dans la série pour ses commentaires insensibles à la race. Une minute de six minutes et demie collection de clips intitulé "Amanda Zuckerman: Social Justice Warrior", commence par Zachman disant "être accusé d'être raciste est une affaire sérieuse et sérieuse" avant de passer à une scène où elle dit qu'elle a pris "comme 14 douches portoricaines". Zachman est maintenant directrice des ventes de MV, selon sa biographie sur l'entreprise site , qui vante son rôle dans la création du programme d'avantages pour les propriétaires, mais ne mentionne pas Grand frère.

Goldstein a déclaré qu'il était possible que si le Fonds de réinvestissement était en mesure de tenir compte des niveaux de revenu des propriétaires, une partie de la disparité raciale pourrait disparaître. Cependant, il ne pense pas que cela changerait grand-chose.

"Je ne sais pas s'ils ciblent activement les propriétaires noirs ou si c'est le résultat d'un algorithme", a déclaré Goldstein. Forbes. «Mais si vous regardez les données à Philadelphie, MV se fraye un chemin de manière disproportionnée dans les quartiers noirs. Cela n'arrive pas par accident.