Starwood REIT, comme BREIT, limite les rachats des investisseurs du fonds immobilier

Connu sous le nom de SREIT, le FPI de 14.6 milliards de dollars est présidé par Barry Sternlicht, fondateur et PDG de Starwood Capital, une société d'investissement privée axée sur l'immobilier avec plus de 125 milliards de dollars d'actifs sous gestion. Starwood Capital gère le REIT. Sternlicht est également PDG de Starwood Property Trust (STWD), une société de prêt immobilier cotée en bourse.

SREIT est le deuxième FPI non négocié en importance derrière Blackstone Real Estate Income Trust, qui dispose d'environ 69 milliards de dollars d'actifs nets. Le véhicule Blackstone (ticker : BX), connu sous le nom de BREIT, déplacé pour limiter les rachats en novembre après que les demandes élevées de retrait des investisseurs aient dépassé sa limite trimestrielle de 5 %.

Comme BREIT, SREIT permet des rachats mensuels de 2% de la valeur liquidative, ou VNI, et de 5% de la VNI trimestrielle.

La demande de rachat élevée montre que de nombreux investisseurs de détail se tournent vers les sorties sur les REIT non négociés, qui ne sont pas négociés en bourse, après que leur performance ait largement dépassé celle de leurs homologues cotés en bourse cette année. L'énorme écart de performance entre les FPI non publiques et publiques a incité les investisseurs des FPI non cotées à encaisser.

Plutôt que de négocier sur les bourses comme le NYSE, ces FPI sont comme des fonds communs de placement car les investisseurs peuvent acheter ou vendre des actions mensuellement en fonction de leur valeur liquidative sous réserve de limites de rachat.

Dans une lettre aux conseillers financiers qui a été transmise à Barron's, SREIT a déclaré avoir reçu des demandes de rachat égales à 3.2 % de la valeur liquidative en novembre. Sur la base de la limite mensuelle de 2 %, il a répondu à 63 % des demandes de rachat des investisseurs (0.63 fois 3.2 égale 2). Toute demande non satisfaite devra être refaite en décembre, indique la lettre.

Les FPI non négociées ont des limites de remboursement mensuelles et trimestrielles pour les protéger d'avoir à liquider des quantités importantes de biens immobiliers ou à augmenter considérablement l'effet de levier en réponse aux demandes de rachat élevées des investisseurs.  

"Ces limites sont conçues pour protéger les investisseurs existants et la santé à long terme du véhicule, et finalement pour maximiser la valeur actionnariale", écrit SREIT dans sa lettre.

SREIT a une composition d'actifs et une structure de frais similaires à BREIT et a obtenu des performances comparables. SREIT, comme BREIT, a l'essentiel de ses actifs dans des complexes d'appartements multifamiliaux, suivis d'entrepôts. Ces deux secteurs ont été les plus performants du secteur des FPI au cours des dernières années.

Depuis le début de l'année, le rendement de SREIT jusqu'en octobre était de 10.2 % pour l'une de ses catégories d'actions, comparable au rendement d'environ 9 % pour BREIT.

Principales FPI d'appartements publics comme

Équité Résidentielle

(EQR) et

Communautés d'appartements d'Amérique centrale

(

MAA

) sont éteints d'environ 30 % en 2022. La commission de base annuelle de SREIT est de 1.25 % de l'actif net et une commission de performance de 12.5 % soumise à un taux minimal de 5 %. Il a rapporté environ 15% par an au cours des trois dernières années.

Les bases d'actifs SREIT et BREIT sont dominées par des investissements immobiliers commerciaux, qui sont moins liquides que les titres cotés en bourse. Dans son 10-Q, SREIT a déclaré qu'il disposait de 2.5 milliards de dollars de liquidités immédiates à la fin du mois de septembre, soit 1.7 milliard de dollars de pouvoir d'emprunt et 800 millions de dollars de liquidités.

Comme BREIT, SREIT a connu une croissance rapide au cours de l'année écoulée, le total des actifs étant passé à 30 milliards de dollars en octobre, contre environ 20 milliards de dollars à la fin de l'année 2021. Avec environ 15 milliards de dollars de dette en cours à la fin septembre, SREIT a un ratio de levier plus élevé que des FPI publiques comparables comme Mid-America Apartment Communities,

Communautés AvalonBay

(AVB), et

Prologis

(PLD), le plus grand entrepôt REIT. AvalonBay, par exemple, a une valeur d'entreprise similaire (valeur de marché plus dette nette) à SREIT, mais a 8 milliards de dollars de dette en cours.

Pourtant, les investisseurs particuliers ont apprécié la performance des FPI non négociées et les rendements en dividendes importants d'environ 4 %. Mais imposer des limites aux rachats ou imposer une barrière peut ébranler les investisseurs et potentiellement inciter davantage de demandes de retrait tout en rendant difficile pour le FPI non négocié de vendre de nouvelles actions aux investisseurs.

L'analyste de Keefe, Bruyette & Woods, Robert Lee, a écrit plus tôt cette année que les gestionnaires alternatifs sont désireux d'attirer des « capitaux bloqués » d'investisseurs individuels. Bien que ce ne soit pas un problème lorsque les choses vont bien, a-t-il déclaré, "il existe un risque qu'en période de stress, les investisseurs individuels se rendent compte qu'ils ne sont pas si satisfaits du manque d'accès à leur capital".

Bien que les limites de liquidité soient clairement divulguées dans la littérature sur les FPI non négociées, elles n'ont pas été un problème jusqu'à récemment. Voici comment SREIT décrit son plan de rachat ou de rachat :

"Bien que vous deviez considérer votre investissement comme un investissement à long terme avec une liquidité limitée, nous avons adopté un plan de rachat d'actions, selon lequel, sur une base mensuelle, les actionnaires peuvent nous demander de racheter tout ou partie de leurs actions. En raison de la nature illiquide des investissements immobiliers, nous pourrions ne pas disposer de ressources liquides suffisantes pour financer les demandes de rachat. De plus, nous avons établi des limites sur le montant des fonds que nous pouvons utiliser pour les rachats au cours d'un mois et d'un trimestre civils. »

Écrivez à Andrew Bary à [email protected]