Faut-il louer ou vendre son logement si l'on part à l'étranger ?

Ma femme, Rebecca, et moi avons fait face à cette situation difficile entre loyer et vente en 2018 lorsque nous avons décidé de déménager de la Virginie au Mexique.

En tant qu'ancien avocat fiscaliste de l'Internal Revenue Service (IRS), j'étais au courant de la plupart des lois pertinentes, mais j'ai tout de même appris des leçons importantes et surprenantes au cours de ce processus. Ici, je voudrais partager avec vous l'histoire de la façon dont nous avons abordé le dilemme louer ou vendre, afin qu'il puisse vous aider à prendre une décision éclairée si vous envisagez de déménager à l'étranger.

Un investissement dans notre avenir financier

L'immobilier est un élément essentiel d'un portefeuille d'investissement bien équilibré. Mais il y a 20 ans, lorsque Rebecca et moi cherchions à acheter notre première maison, nous étions plus préoccupés de savoir si nous serions en mesure de nous payer une maison plutôt que de voir à quoi elle ressemblerait à côté de nos avoirs en actions.

À l'époque, les logements dans les quartiers branchés de Virginie, juste de l'autre côté de la rivière Potomac par rapport à nos emplois à Washington, DC, étaient si demandés que les acheteurs potentiels étaient régulièrement obligés d'enchérir plus que le prix demandé et de renoncer aux inspections de la maison et de la sécurité. Cela nous a rendu nerveux. De plus, la somme d'argent que la banque voulait nous prêter (à l'époque de la folie pré-effondrement financier mondial) était plus que ce que nous pourrions jamais imaginer rembourser.

Parce que nous étions opposés à être pauvres en logement - c'est-à-dire que nous ne voulions pas dépenser la majorité de nos revenus sur une hypothèque - Rebecca et moi sommes allés avec notre instinct et avons décidé d'une option moins chère.

Nous avons acheté une maison de ville construite en 1940 sur le proverbial «mauvais côté des voies» pour la moitié de ce que nous aurions dépensé pour une maison unifamiliale légèrement plus grande dans un quartier plus populaire. Mais nous nous sentions en sécurité dans la nouvelle maison et prévoyions d'utiliser l'argent que nous ne payions pas à la banque pour le voyage que nous aimions tous les deux faire.

Il s'est avéré que la chance était avec nous. Comme notre agent immobilier l'avait prédit, nous étions à l'avant-garde de la gentrification de notre nouveau quartier. Des lotissements modernes ont été construits de chaque côté de nous, plus de magasins et de restaurants ont emménagé, et notre quartier est devenu connu comme le quartier colonial pittoresque. Ensuite, les prix des logements dans toute la ville ont commencé à augmenter.

Lorsque nous avons acheté notre maison en 2000, la ville a évalué notre terrain et notre maison à 127,900 378,420 $. Dix ans plus tard, l'évaluation était de 2018 516,168 $. Et au moment où Rebecca et moi avons décidé de déménager notre famille au Mexique en janvier XNUMX, c'était XNUMX XNUMX $.

Choisir entre deux options attrayantes

Rebecca et moi avons eu un choix difficile à faire concernant la maison après avoir décidé de déménager à l'étranger. Devrions-nous le louer et utiliser les revenus locatifs mensuels pour nous aider à payer nos dépenses au Mexique, ou devrions-nous encaisser et profiter d'une loi fédérale éliminant l'impôt sur le gain substantiel que nous réaliserions en vendant ?

La location présentait des avantages. Le loyer mensuel fournirait un flux régulier de revenus pour remplacer en partie les salaires que nous laissions derrière nous et réduirait ainsi le montant que nous aurions besoin de puiser dans nos économies pour faire face à nos dépenses quotidiennes. Le revenu couvrirait notre loyer au Mexique, les frais de scolarité de nos enfants et, comme j'aimais plaisanter, laisserait quelques dollars pour les tacos. En tant que conservateurs fiscaux (du moins lorsqu'il s'agit de dépenser notre propre argent), Rebecca et moi aimions que les revenus locatifs fournissent un coussin financier jusqu'à ce que nous puissions développer plusieurs idées commerciales que nous voulions poursuivre.

Un autre point à considérer lors d'un déménagement à l'étranger est que les revenus locatifs peuvent vous aider à obtenir un visa de résidence dans votre nouveau pays. Bien que cela ne soit pas pertinent pour notre situation, certains pays - l'Uruguay, par exemple - exigent un flux de revenus prouvable pour obtenir la résidence permanente. Les revenus locatifs peuvent vous aider à répondre à cette exigence.

Cependant, la location présente également des inconvénients, comme nous l'avons appris en recherchant nos options. Premièrement, le coût d'une société de gestion pour annoncer et superviser la propriété mordrait dans nos bénéfices. Ces sociétés facturent souvent une redevance égale à un mois de loyer pour trouver un locataire puis 8 à 10 % du loyer mensuel pour entretenir le bien et répondre aux problématiques soulevées par le locataire. Bien que des sites en ligne tels que Craigslist existent en tant que plates-formes gratuites pour aider à connecter les propriétaires et les locataires, ces outils ne peuvent pas gérer la propriété.

Deuxièmement, nous aurions à déclarer les revenus de location comme imposables, ce qui réduirait encore plus ce qui est allé dans nos poches.

Rebecca et moi avons également trouvé que vendre était une option intéressante. Sur la base de conversations que nous avons eues avec plusieurs agents immobiliers locaux, ainsi que de nos recherches indépendantes à l'aide de l'outil en ligne Zillow, qui utilise des propriétés comparables pour estimer la valeur marchande d'une maison, nous nous attendions à pouvoir vendre la maison pour environ 600,000 XNUMX $.

Dans ce cas, nous réaliserions un profit de 400,000 200,000 $ après soustraction de notre prix d'achat initial et du coût des améliorations apportées aux immobilisations, qui totalisaient 400,000 XNUMX $. Nous pourrions investir le bénéfice de XNUMX XNUMX $ et utiliser les revenus pour couvrir les dépenses au Mexique.

De plus, en vertu de l'article 121 de l'Internal Revenue Code (l'exclusion relative au logement), aucun de ces bénéfices de 400,000 500,000 $ ne serait imposable. L'exclusion du logement permet à un couple marié d'éliminer de son revenu jusqu'à 250,000 XNUMX $ de gains sur la vente d'une maison. Une personne seule peut exclure jusqu'à XNUMX XNUMX $.

Pour bénéficier de cette exclusion (et il est crucial de comprendre si vous envisagez de vendre votre maison), les couples mariés et les célibataires doivent satisfaire au critère de propriété et au critère d'utilisation.

Vous êtes éligible à l'exclusion si vous avez possédé et utilisé la propriété comme résidence principale pendant une période cumulée d'au moins deux ans sur les cinq années précédant la vente. Vous pouvez satisfaire aux critères de propriété et d'utilisation au cours de différentes périodes de deux ans, mais vous devez satisfaire aux deux critères au cours de la période de cinq ans se terminant à la date de la vente.

Si nous vendions notre maison, nous satisferions à la fois aux critères de propriété et d'utilisation et pourrions exclure tous nos bénéfices, ce qui entraînerait une imposition nulle.

Sans l'avantage de l'exclusion liée au logement, le taux d'imposition de 10 % sur les gains en capital signifiait que nous paierions un impôt de 40,000 400,000 $ sur le bénéfice de XNUMX XNUMX $. Quarante mille dollars, c'est plus que ce que nous avions prévu qu'il en coûterait à notre famille de quatre personnes pour vivre au Mexique pendant un an. C'est beaucoup d'argent à payer en impôts.

Les raisons pour lesquelles nous avons loué

Plusieurs facteurs ont contribué à nous faire prendre la décision de louer notre maison. Tout d'abord, nous avons immédiatement trouvé par nous-mêmes un locataire fiable en qui nous pouvions avoir confiance pour s'occuper de la maison et de la cour. Nous lui avons fourni les coordonnées des réparateurs locaux que nous avions utilisés auparavant, éliminant ainsi le besoin d'une société de gestion.

Le loyer que nous percevons est imposé comme un revenu ordinaire (Rebecca et moi payons dans la tranche d'imposition de 12 %, mais les taux varient de 10 % à 37 % en fonction du revenu et du statut de dépôt). Pourtant, ne pas engager le coût d'une société de gestion tierce signifiait plus d'argent dans notre poche.

Deuxièmement, compte tenu de la nature de la région métropolitaine de Washington, DC - très transitoire avec des logements proches comme le nôtre en forte demande - nous nous attendions à ce que la valeur de la maison continue d'augmenter. De plus, comme le critère d'utilisation de l'exclusion du logement prévoit une fenêtre de deux ans sur cinq, nous n'avons pas eu à vendre immédiatement pour bénéficier de l'avantage fiscal.

Dans l'application la plus simple du test, nous avions jusqu'à trois ans après avoir déménagé pour vendre. Si notre date de vente était en janvier 2021, la période rétrospective de cinq ans s'étendrait de janvier 2016 à janvier 2021, et nous aurions vécu dans la maison comme résidence principale de janvier 2016 à janvier 2018 et aurions pu exclure la Gain.

La dernière raison pour laquelle nous avons décidé de louer plutôt que de vendre était que nous voulions un endroit où revenir au cas où les choses au Mexique ne fonctionneraient pas.

L'heure de la décision, encore une fois

En juin 2020, notre locataire nous a informé qu'elle déménagerait en août. À ce moment-là, nous étions deux ans et demi dans notre expérience au Mexique et engagés dans nos vies là-bas, sans intention de retourner aux États-Unis. Nous étions prêts à réexplorer nos options en ce qui concerne la maison.

Ma première réaction a été de vendre. Nous étions encore dans la fenêtre de deux ans sur cinq pour satisfaire au critère d'utilisation et exclure notre gain de l'impôt. Les agents immobiliers avec lesquels nous avons parlé (et la plate-forme en ligne Zillow) ont prédit que nous pourrions maintenant vendre la maison pour 100,000 50,000 $ de plus que deux ans auparavant, ce qui signifie que nous économiserions environ 500,000 XNUMX $ en impôts et que nous aurions la totalité du bénéfice de XNUMX XNUMX $ en main pour investir.

Rebecca voulait continuer à louer. Une entreprise de kombucha que nous avions lancée et les cours d'espagnol qu'elle avait dispensés au Mexique étaient rentables par intermittence, mais elle aimait avoir des revenus de location réguliers.

Une autre raison pour laquelle Rebecca voulait s'accrocher à la maison était de réaliser une appréciation supplémentaire que plusieurs agents immobiliers locaux avaient prédite après qu'Amazon ait annoncé qu'elle construirait son deuxième siège social dans la région.

Alors que nous débattions encore de ce qu'il fallait faire, le destin est intervenu. Je discutais de notre dilemme avec un ami qui a une expertise en investissement et il a proposé quelque chose que Rebecca et moi n'avions pas entièrement compris. Il a expliqué que le taux de rendement que nous avons tiré de la location était supérieur à ce que nous obtiendrions probablement si nous vendions la maison et investissions le gain.

À cette époque, nous dégageions environ 25,000 XNUMX $ par année en revenus locatifs après avoir payé les taxes foncières, l'assurance habitation et les dépenses d'entretien. (Nous avions remboursé l'hypothèque restante avant de déménager.)

Si nous devions vendre la maison et investir le gain de 500,000 5 $, nous devions trouver un investissement offrant un rendement de XNUMX % pour réaliser autant que nous recevions en revenus de location. Bien que nous puissions trouver ce taux de rendement dans une obligation de société ou des actions cotées en bourse, ces types d'actifs sont généralement des investissements plus risqués que l'immobilier.

À peu près au même moment où j'ai eu cette conversation avec mon amie, Rebecca et moi avons trouvé par le bouche à oreille une famille avec de bonnes carrières et qui paierait un loyer mensuel légèrement plus élevé que celui que nous recevions auparavant. Cela a rendu la décision de louer à nouveau facile.

De plus, je savais que l'exclusion du logement n'était pas complètement hors de propos. En vertu de la loi, nous pourrions réinitialiser la période de cinq ans critique pour le test d'utilisation si nous décidions de réemménager dans la maison comme résidence principale et d'y rester pendant deux ans - ou plus si cela nous convenait. Bien qu'il ne soit pas dans nos esprits de reculer maintenant, ce n'est pas hors du domaine du possible. Et pourquoi pas? La maison nous a bien plu.

En fin de compte, la décision de vendre ou de louer votre maison est une décision personnelle. Il n'y a pas de solution unique. Cependant, comme le montre notre histoire, une considération financière cruciale que chaque propriétaire doit garder à l'esprit est l'exclusion liée au logement. Si vous finissez par vendre votre maison en dehors de la fenêtre de deux ans sur cinq, vous devrez peut-être remettre une grande partie du prix de vente à l'Oncle Sam.

Donc, si vous décidez de conserver votre maison pendant quelques années après avoir déménagé à l'étranger, soyez conscient de l'impact que cette taxe pourrait avoir sur vos finances à l'avenir.

Cette histoire a été publiée à l'origine dans International Living.