Les taux hypothécaires s'envolent. Ce que les professionnels de la finance disent que les clients devraient faire.

Sarah Ponczek, conseillère financière, UBS Private Wealth Management : Le timing du marché immobilier est aussi difficile, sinon plus, que le timing du marché boursier, car le marché du logement est beaucoup plus illiquide. Le meilleur moment pour acheter une maison est donc celui où vous vous sentez prêt et quand vous sentez que vous pouvez vous le permettre. La première chose que vous devez faire est de bien vous regarder dans le miroir et de vous demander : « Combien puis-je me permettre de dépenser chaque mois pour une maison ? Vous devez tenir compte de vos impôts, de votre assurance et de vos paiements d'entretien, tout ce qui pourrait être considéré comme une dépense pour la maison. En règle générale, vous ne voulez pas dépenser plus de 20 à 30 % de votre revenu avant impôt en frais de logement. Comprenez que vous ne pourrez peut-être pas vous offrir la maison de vos rêves que vous auriez pu vous offrir l'année dernière. Mais aussi difficile que cela puisse être, il est préférable de ne pas essayer de chronométrer votre achat. Au lieu de cela, basez simplement votre décision sur la question de savoir si vous pouvez vous permettre ces paiements mensuels. 

Nina Mitchell, conseillère principale en gestion de patrimoine, The Colony Group : En fonction de la valeur de la maison et du montant du prêt, nous privilégions les prêts jumbo aux prêts conformes, car les taux jumbo sur 30 ans sont inférieurs d'environ 1 % aux taux des prêts conformes. Les banques veulent ces prêts jumbo dans leurs livres et deviennent très compétitives avec leurs taux. La limite de prêt conforme est d'un peu plus de 647,000 XNUMX $. Normalement, les gens veulent emprunter le moins possible. Mais si vous faites le calcul, il peut en fait vous coûter moins cher d'emprunter un peu plus avec le taux le plus bas. Et vous pouvez utiliser ces fonds supplémentaires pour couvrir les frais de clôture, ou vous pouvez rembourser le principal quelques mois après la clôture. 

De plus, les prêts hypothécaires à taux révisable reviennent à la mode. L'ARM jumbo de sept ans est actuellement d'environ 4.75 %. C'est 1% de moins que même le jumbo de 30 ans. Et la plupart des gens ne détiennent pas leur hypothèque pendant plus de neuf ou 10 ans; ils le refinancent généralement. Donc, sur la base de vos faits et circonstances, vous pouvez faire un ARM de sept ans à ce taux inférieur, dans l'espoir de le refier au cours des sept prochaines années. C'est une autre façon de verrouiller un taux inférieur en fonction de l'environnement actuel.

Une autre option, et cela dépend vraiment de votre dynamique familiale, consiste à contracter un prêt auprès d'un membre de la famille ou d'une fiducie familiale. Vous devez juste vous assurer que vous utilisez le taux fédéral applicable minimum, qui est fixé par l'IRS. Ce taux est nettement inférieur aux taux des banques. 

Kenneth Van Leeuwen, directeur général chez Van Leeuwen and Company: Nous examinons toutes les différentes options pour déterminer la meilleure façon d'amener les clients à acheter des propriétés s'ils veulent toujours acheter, et en fonction de leur plan financier global. Pendant un certain temps, tout était fixe sur 30 ou 15 ans. Nous examinons maintenant une gamme d'options, y compris des taux ajustables et des prêts hypothécaires à intérêt seulement. Pour une personne ou un couple plus jeune, nous demandons s'il existe des sources qu'ils peuvent exploiter pour effectuer un acompte plus important. Dans certains cas que nous avons vus récemment, le client ne peut actuellement pas payer la maison ou le condo qu'il envisage, et nous lui disons donc de revenir en arrière et d'économiser un peu plus d'argent s'il le peut. De plus, le marché à certains endroits s'est calmé, de sorte que ce ne sont plus les enchères folles comme c'était le cas autrefois. Nous encourageons donc les clients à voir s'il s'agit d'une maison à 500,000 480,000 $, s'ils vous la vendront XNUMX XNUMX $. Nous les encourageons à être un peu plus agressifs dans leurs offres. 

Jamie Hopkins, associé directeur des solutions de gestion de patrimoine, Carson Group: Je pense toujours que vous devriez envisager d'acheter des points, c'est-à-dire de payer X dollars à la société de prêt hypothécaire pour obtenir un taux d'intérêt plus bas sur votre prêt hypothécaire. Une partie de cela consiste à analyser si vous avez suffisamment d'argent pour le faire. Si vous travaillez avec un budget mensuel limité de, disons, 2,000 XNUMX $, alors mettre de l'argent supplémentaire pourrait vous permettre de respecter ce budget. Je pense aussi que le redimensionnement est une bonne idée pour beaucoup de gens, l'idée que l'on peut être plus heureux dans une petite maison. Il peut être moins cher, plus facile à entretenir, plus rentable en termes de chauffage et de climatisation et de toutes les dépenses qui y sont liées. Je pense que l'augmentation du coût d'emprunt va contribuer un peu à cela. 

Lauren Sigman, conseillère en patrimoine, Robertson Stephens : Je ne dirais pas simplement : « Oh, les taux d'intérêt sont élevés, n'achetez pas tout de suite ». C'est une question holistique. Avant tout, votre maison est un bien d'utilisation, ce n'est pas un bien d'investissement. Je demande donc aux clients pourquoi ils veulent emménager dans une nouvelle maison. Ensuite, je regarderai votre bilan et votre trésorerie, ce que vous pouvez vous permettre sans pincer le reste de vos objectifs d'épargne. Et s'ils finissent par devoir s'étirer et dépenser 25,000 10 $ de plus, nous pouvons évaluer cela de manière rationnelle. Si une maison est déjà réparée et qu'elle se trouve à 50 minutes de l'école de vos enfants, cela fera-t-il vraiment une grande différence si le versement hypothécaire est supérieur de XNUMX $ par mois? Et rappelez-vous que quoi que vous achetiez aujourd'hui, vous pouvez refinancer plus tard, si et quand les taux baissent. Je dis aussi aux gens d'obtenir vous-même un bon courtier en hypothèques pour examiner une variété de programmes de prêts différents. 

Si vous avez un prêt à taux révisable qui est sur le point de se réinitialiser, vous pouvez baisser votre mensualité en refondant le prêt. Disons que vous avez un prêt hypothécaire à taux variable de 100,000 4 $, et que cela passe de 6 % à XNUMX %. Vous pouvez rembourser suffisamment pour réduire ce paiement mensuel ou le maintenir même si le taux augmente.

Nikki Savage, conseillère en patrimoine, Sequoia Financial : Je conseillerais aux clients qui envisagent d'acheter une maison en ce moment d'examiner leur plan à long terme et de peser le pour et le contre du marché qu'ils envisagent. Différentes villes vont avoir des tendances différentes. Ils voudront peut-être comparer les coûts de location et d'achat sur leur marché local. 

Une situation qui pourrait être particulièrement compliqué d'avoir un prêt hypothécaire à taux révisable en ce moment. Il y a tellement de choses en suspens en ce qui concerne les taux d'intérêt au cours des deux prochaines années. En général, je dirais que si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable, c'est le moment de réévaluer votre plan à long terme. Si vous prévoyez de rester dans la maison pendant plus de 10 ans, c'est peut-être le moment de reconsidérer le refinancement, afin d'éviter des taux beaucoup plus élevés qui pourraient arriver. Ensuite, vous pouvez potentiellement refinancer à nouveau plus tard si et quand les taux d'intérêt redescendent.

Note de l'éditeur : les réponses ont été modifiées pour plus de longueur et de clarté. 

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