Le marché du logement ralentit-il: prévisions Redfin 2023

Points clés

• Alors que les taux hypothécaires augmentent et que l'inflation reste tenace, certains signes indiquent que le marché du logement ralentit
• Le courtier immobilier Redfin prévoit que les ventes de logements tomberont à leur plus bas niveau depuis 2011
• Des prix élevés et des taux de construction inadéquats soutiendront probablement les prix, empêchant une vague massive de saisies

Au cours de l'année écoulée, la hausse de l'inflation et la flambée des taux d'intérêt se sont répercutées sur le marché turbulent du logement.

Il y a à peine un an, les taux hypothécaires ont atteint des creux records alors que les prix des maisons montaient en flèche. Désormais, les taux d'intérêt approchent les 7%, tandis que les prix des maisons ont bondi de près de 40% depuis mars 2022.

Sans surprise, ce niveau de croissance des maisons n'est pas viable sur le marché actuel. Maintenant, il y a de l'espoir que le marché du logement ralentisse – bien que progressivement.

L'impact du Covid-19 sur le marché du logement

Le Covid-19 a réalisé un chiffre considérable sur le marché du logement.

Alors que des millions de personnes perdaient leur emploi et que l'économie ralentissait considérablement du jour au lendemain, le gouvernement a répondu par des mesures de relance sans précédent. Des chèques ont été envoyés à presque tous les Tom, Rick et Mary. La baisse des taux d'intérêt a réduit le prix de la dette à presque rien. Les taux hypothécaires ont chuté à un creux historique de 2.65 % en janvier 2021.

Et puis, les ménages ont commencé à déménager.

Entre les allocations de travail à domicile et les individus repriorisant leur vie, les gens ont cherché des maisons dans de nouveaux endroits. Le marché du logement, stimulé par des prêts hypothécaires incroyablement abordables, a commencé à se réchauffer. Les valeurs ont grimpé en flèche et bientôt, les gens ordinaires se sont retrouvés exclus de l'un des marchés les plus en vogue depuis des décennies.

La flambée des taux de logement et de location, combinée à un marché du travail tendu et à des problèmes de chaîne d'approvisionnement, a contribué à une inflation exceptionnelle. Les hausses de prix ont culminé à 9.1 % en juin 2022. Pour refroidir les marchés de toutes sortes, la Réserve fédérale a mis en place des hausses de taux pour augmenter le prix de la dette et ralentir les dépenses.

Aujourd'hui, le taux d'intérêt de référence de la Fed se situe à près de 4 % – et les taux hypothécaires ont grimpé avec lui.

Le marché immobilier ralentit-il ?

La confusion des prix élevés et des taux élevés suggère que le marché du logement devrait être en forte baisse. Et tandis que certaines parties du marché du logement ralentissent, il semble que les changements pourraient être étonnamment progressifs.

La flambée des taux hypothécaires fait la différence

Alors que le taux des fonds fédéraux a grimpé en flèche, les taux hypothécaires ont également augmenté. (Dans certains cas, avant que les hausses de taux de la Fed n'entrent en vigueur.)

Début décembre, les taux hypothécaires sur 30 ans étaient en moyenne de près de 6.5 %, soit plus du double du taux moyen de janvier 2021. Bien que bien en deçà des taux de 18 % observés dans les années 1980, cela fait tout de même près de 15 ans que les taux moyens ont dépassé 15 %.

Même lorsque les prix des maisons stagnent, l'impact de taux aussi élevés est astronomique.

Prenons un prêt à taux fixe de 300,000 30 $ sur XNUMX ans (hors taxes et intérêts).

À 6.5 % d'intérêt, votre paiement mensuel s'élève à un peu moins de 1,900 30 $. Sur 683,000 ans, vous paierez près de XNUMX XNUMX $. En d'autres termes, vous paierez plus d'intérêts que la valeur initiale de votre maison elle-même.

Mais à 3 % d'intérêt, votre paiement mensuel s'élève à près de 1,265 455,330 $ par mois, soit un peu plus de 30 XNUMX $ sur XNUMX ans. À des taux aussi bas, vous ne paierez que la moitié de la valeur initiale de votre maison en intérêts.

Valeurs de la maison et pénurie à long terme

Habituellement, lorsque les taux d'intérêt grimpent, les prix des maisons baissent pour compenser. Malheureusement, cela n'a pas été le cas en 2022.

L'une des principales raisons est une simple question d'offre et de demande.

Avant même que la pandémie ne frappe, les États-Unis étaient aux prises avec une pénurie de logements. La National Association of Realtors (NAR) a prédit en 2021 qu'un énorme 5.5 à 6.8 million de nouvelles maisons ont été nécessaires pour combler le vide.

En conséquence, les valeurs des maisons peuvent rester élevées. Bien que moins de personnes puissent se permettre d'acheter, les pénuries d'approvisionnement limiteront probablement les baisses de prix à des niveaux marginaux. Cela dit, avec un marché du travail plus sûr et une meilleure admissibilité aux candidatures par rapport à la crise de 2008, il est peu probable que les saisies frappent en masse.

Cependant, cela ne signifie pas que les prix des maisons ne baisseront pas – ou n'ont pas – baissé un peu.

Selon l'indice S&P Case-Shiller, la valeur des maisons a augmenté de 7.8 % en glissement annuel en septembre 2022. Cependant, entre juin et septembre, les prix ont chuté de 2.6 %, ce qui indique qu'un certain soulagement est en cours.

Ces baisses ont été plus prononcées dans les villes où les logements ont encore chuté. San Francisco et Seattle ont enregistré une baisse de 10 % sur trois mois, tandis que Denver et Los Angeles ont chuté d'environ 5.6 %.

Baisse de la demande de prêts hypothécaires et de ventes

Malgré des taux d'intérêt et des valeurs des maisons obstinément élevés, la construction est en déclin. Les mises en chantier de logements neufs ont reculé de 8.8 % sur une base annuelle en octobre, tandis que les demandes de nouveaux permis de construction ont chuté de 10 % au cours de la même période.

Les ventes de maisons existantes ont également commencé à chuter.

Selon la National Association of Realtors, les ventes de maisons en attente sur les propriétés existantes a chuté de 4.6 % en octobre. Cela marque le cinquième mois consécutif de baisse. Pendant ce temps, les ventes de maisons existantes plongé de 32% entre janvier et octobre 2022.

Globalement, les nouvelles demandes de crédit ont plongé de plus de 41%, tandis que les demandes de refinancement ont – sans surprise – a chuté de près de 90 %.

Mark Zandi, économiste en chef chez Moody's Analytics, résume parfaitement le marché immobilier américain : il « s'évapore », rapporte-t-il.

Paul Ashworth, économiste en chef chez Capital Economics, reflète ce point de vue. Il décrit l'activité du marché immobilier américain comme "absolument décimée".

Les prévisions du marché du logement de Redfin pour 2023

Le marché du logement ralentit peut-être quelque peu, mais jusqu'à présent, les baisses annuelles de prix ne se sont pas concrétisées. Pourtant, les experts du marché du logement prédisent que cela ne durera pas éternellement.

Par exemple, Morgan Stanley prédit que les prix moyens des logements pourraient baisser jusqu'à 10 % entre juin 2022 et début 2024. Bien que ce chiffre semble drastique, c'est une petite pomme de terre par rapport à la hausse des prix de 40 % du marché depuis début 2020.

En d'autres termes, les experts de Morgan Stanley ne se préparent pas à un crash ; il s'agit plutôt d'une petite correction pour remettre au pas un marché surchauffé.

Et Redfin, une société de courtage immobilier nord-américaine, a compilé un liste de pronostics pour le marché du logement en 2023. Nous ne couvrirons pas tout le kit ici - juste les faits saillants.

Le principal point à retenir : le marché immobilier américain a déjà commencé à ralentir – et se poursuivra pendant encore au moins un an.

Les ventes de maisons tomberont à leur plus bas depuis une décennie

La première prédiction majeure de Redfin est que les ventes de maisons chuteront d'environ 16 % en 2023, atteignant environ 4.3 millions. Les maisons nouvellement construites devraient également diminuer d'environ 20 %. Cela conduirait les ventes de maisons à leur plus bas niveau depuis 2011, avec une prévision de 32 ménages sur 1,000 2023 vendant en XNUMX.

Les données de la maison de courtage suggèrent que des taux hypothécaires élevés, une inflation élevée et une récession potentielle maintiendront les gens là où ils se trouvent pour le moment. (Redfin prédit que les ventes pourraient plonger jusqu'à 27 % si l'inflation persiste plus haut ou plus longtemps que prévu.) Cela dit, des capitaux propres élevés et un marché du travail résilient conjureront les taux de saisies provoquant la panique.

Les taux hypothécaires vont également baisser

Redfin s'attend également à ce que les taux hypothécaires fixes sur 30 ans diminuent progressivement en 2023, terminant l'année autour de 5.8 %. Cette baisse pourrait permettre aux propriétaires d'économiser en moyenne 150 $ par mois sur une maison de 400,000 XNUMX $. Cependant, le taux de baisse de l'inflation et des taux d'intérêt dépend de la manière dont les dépenses et la croissance (ou la baisse) du PIB au cours de l'année à venir.

Prix ​​des maisons sera déclin

Dans l'ensemble, Redfin s'attend à ce que les prix de vente médians des maisons aux États-Unis chutent d'environ 4 % à 368,000 2023 $ en 2012. Bien que le logement restera moins abordable qu'il ne l'était avant la pandémie en raison de taux élevés et de valeurs dépassant la croissance des salaires, cela marquerait toujours la première baisse annuelle depuis XNUMX.

Les analystes de Redfin pensent que les prix baisseraient davantage si la crise du logement n'était pas aussi importante. Cependant, la société s'attend à ce que les nouvelles inscriptions diminuent pendant plus de 2023, en maintenant les stocks bas et en soutenant les prix.

Les loyers vont aussi baisser

Redfin prévoit également une légère baisse des taux de location aux États-Unis en 2023.

Sur le marché du logement unifamilial, les taux d'intérêt élevés favoriseront la réticence des propriétaires à acheter et à vendre, ce qui signifie que les locations unifamiliales pourraient devenir plus courantes.

Pendant ce temps, la construction multifamiliale se trouve à un Le plus haut de l'année 50, qui inondera le marché de centaines de milliers de nouvelles unités en 2023. Cette tendance à la croissance se poursuivra probablement à mesure que les unités multifamiliales deviendront plus raisonnables financièrement pour les constructeurs par rapport aux unités unifamiliales.

Le marché immobilier américain ralentit – progressivement

L'achat d'une maison a longtemps été le rêve américain par excellence. Mais pour les familles modernes prises entre l'inflation et les taux d'intérêt, ce rêve est largement hors de portée.

Mais les consommateurs ne sont pas les seuls à ressentir les effets du marché immobilier d'aujourd'hui. Alors que l'activité immobilière ralentit, que les prix d'achat restent tenaces et que les valeurs locatives chutent, les investisseurs pourraient voir le potentiel de profit de leurs investissements diminuer.

À cet égard, un ralentissement du marché du logement peut en fait être une bonne nouvelle, car il offre aux investisseurs la possibilité d'investir moins cher.

Bien sûr, Redfin a également des prédictions à ce sujet, suggérant que de nombreux investisseurs se retireront entièrement en faveur d'entreprises plus rentables ailleurs. D'autres ralentiront leur activité jusqu'à ce que la baisse passe et que les rendements futurs soient moins lointains.

Pourtant, cela laisse beaucoup de questions sans réponse pour les investisseurs. Et si vous êtes partisan d'une plus grande tangibilité dans votre portefeuille, nous ne vous en voulons pas.

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