Je veux refinancer mon hypothèque, mais je suis sur le point d'avoir 70 ans. Est-il sage de refinancer à mon époque de la vie ?

Normalement, je suppose que les héritiers devraient s'en occuper, selon le testament, mais je n'ai pas d'héritiers à mon avis. Je suis célibataire, je n'ai jamais été marié et je n'ai pas d'enfants. Ma mère est décédée et mon père a 97 ans. Il vit avec une femme, mais ils ont choisi de ne pas se marier.

Mon frère et moi sommes séparés depuis 1990. Je n'ai pas l'intention de lui léguer quoi que ce soit de valeur — il m'a beaucoup escroqué quand notre mère est morte, en plus du fait que je n'ai en fait rien de grande valeur. Je ne veux pas lui laisser un bordel. Il a 67 ans et qui sait s'il vivra quand je mourrai. Et puis il y a ma nièce, son enfant unique, que je connais à peine. Elle n'a jamais tenté de rectifier ce fait depuis qu'elle est devenue adulte. Elle a 38 ans, est célibataire et n'a pas d'enfants. J'ai 33 cousins ​​germains ou plus, mais aucune relation depuis près de 30 ans avec les quelques-uns que j'ai rencontrés.

Ma douleur et mon ressentiment envers mon frère et ma nièce ne devraient pas nier mon obligation de laisser un testament. Ils sont mon sang, après tout, et je ne suis émotionnellement attaché à aucune organisation à but non lucratif. J'ai des amis proches que j'ai rencontrés dès 1954 à 1966, mais aucun autre significatif.

Pendant ce temps, je dois environ 33,000 30,000 $ sur mon prêt hypothécaire actuel. Je demande un retrait de 285,000 315,000 $, que j'ai l'intention d'utiliser pour améliorer ma maison. L'évaluation est annulée, mais les unités de même taille dans mon condo se sont vendues entre 458 5.25 $ et 531 3.28 $. Je vis dans une banlieue de Los Angeles. Le paiement mensuel actuel est de XNUMX $, incluant les taxes foncières, avec un taux d'intérêt de XNUMX %. Le nouveau paiement est de XNUMX $ à XNUMX %. Pas une énorme différence compte tenu de ce que toutes les publicités disent des taux de refi actuels, mais mon ratio dette / revenu n'est pas bueno.

"'Quand je meurs, qui reste coincé avec le solde impayé ? Le prêteur l'assume-t-il ? »

Actuellement, mon seul revenu «réel» est la sécurité sociale et 900 $ que mon père m'envoie tous les mois à partir d'un compte en fiducie. J'ai l'intention de retourner travailler l'année prochaine parce que je m'ennuie à mourir, mais cela n'a rien à voir avec le prêt. Le paiement du prêt amorti sur 30 ans comprendra les frais de clôture, les impôts payés d'avance et plus de 17,000 XNUMX $ de dette impayée en plus de l'hypothèque restante et de l'encaissement.

Quand je meurs, qui reste coincé avec le solde impayé ? Le prêteur l'assume-t-il ? Quelqu'un n'a-t-il pas à s'occuper de quelque problème qu'il puisse y avoir, ou à recevoir le solde s'il est vendu ? Ai-je raison de dire que ce n'est pas pertinent si je contracte un prêt sur 15 ou 30 ans, car je pourrais mourir avant que l'un ou l'autre ne soit remboursé ?

Étant donné que le prêt envisagé est considérablement inférieur à la valeur de la maison, y a-t-il d'autres types de problèmes auxquels mon héritier aurait à faire face ? Bien sûr, un autre tremblement de terre pourrait se produire, mais à moins d'une catastrophe imprévue ou de mes arriérés de paiement, qui pourrait légalement être obligé de gérer les problèmes si je ne laisse pas de testament ?

Sincèrement,

Refinancement Golden Girl

»Le grand mouvement' est une colonne MarketWatch examinant les tenants et les aboutissants de l'immobilier, de la navigation dans la recherche d'une nouvelle maison à la demande d'un prêt hypothécaire.

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Cher Refinancement,

Je veux commencer par répondre à votre question sur la durée du prêt, car je crains que vous ne sous-estimiez la différence entre un prêt de 15 ans et un prêt de 30 ans.

Vous savez que la mensualité est plus élevée pour un prêt sur 15 ans, c'est vrai. Mais il pourrait être encore plus élevé que vous ne le pensez (à moins que le prêteur n'ait déjà précisé la différence.) Par exemple, pour une hypothèque de 100,000 30 $ sur 3 ans portant un taux d'intérêt de 422 %, le paiement mensuel serait d'environ 15 $. Si ce même prêt avait plutôt une durée de 691 ans, le paiement mensuel serait d'environ XNUMX $.

Pour souligner, le paiement mensuel sur une hypothèque de 15 ans est environ 64 % plus élevé. Souvent, les gens sont attirés par le court terme sur un prêt de 15 ans parce qu'il leur permet d'économiser sur les intérêts à long terme. Mais pour quelqu'un qui a un revenu fixe, cette différence dans le paiement mensuel peut faire une énorme différence.

Comme vous l'avez dit vous-même, il n'est pas certain que vous vivrez assez longtemps pour voir le prêt remboursé de toute façon. Ainsi, les économies à long terme apportées par le court terme ne valent probablement rien. Vous comptez sur le soutien financier de votre père maintenant, mais cela continuera-t-il après sa mort ? Sinon, encore une fois, le paiement mensuel plus élevé d'un prêt sur 15 ans pourrait soudainement devenir complètement inabordable.

Pour celui qui obtient la maison à votre décès, peu importe que l'hypothèque ait une durée de 15 ou 30 ans lorsqu'il s'agit de régler la dette. En effet, lorsque nous mourrons, nos dettes liées au logement doivent encore être payées.

Dans votre cas, il semble que vous n'ayez pas de testament ou que vous n'ayez pas précisé qui devrait hériter de vos biens à votre décès. La plupart des États suivent un processus pour déterminer qui est éligible à l'héritage, en commençant par les conjoints et les enfants, suivis des petits-enfants. Dans les cas où aucune de ces personnes n'est là, l'État prendra en considération d'autres parents, y compris les frères et sœurs, les nièces et les neveux. L'État peut également hériter de la propriété elle-même.

Si vous décédez sans testament et que l'État ne détermine pas un héritier légitime de la propriété, alors théoriquement, votre prêteur hypothécaire ou votre agent de gestion saisirait la maison pour couvrir le prêt. Si un héritier a été identifié, ou si vous en avez nommé un, la plupart des États ont des lois pour protéger leurs droits à la maison. À votre décès, vos héritiers hériteront du titre de propriété de la maison, mais pas de son hypothèque. Les prêts hypothécaires comprennent souvent une clause d'exigibilité à la vente qui exige que le prêt soit remboursé si la maison est vendue, car c'est à ce moment-là que le titre est transféré.

Lorsque le transfert de titre se fait via un héritage, les lois protègent généralement l'héritier. Ils peuvent assumer l'hypothèque et continuer à effectuer des paiements. Dans certains cas, ils peuvent faire transférer l'hypothèque à leur nom ou ils peuvent vendre la maison pour rembourser le prêt et empocher le produit qui reste par la suite.

Si je peux exagérer un peu, je vous conseillerais de reconsidérer qui est digne de recevoir votre héritage. Par nature, la plupart d'entre nous pensons laisser nos biens matériels à des parents de sang - mais à mon avis, la définition de la famille est plus large que cela. Votre frère vous a causé du chagrin et vous dites que vous n'avez pratiquement aucune relation avec votre nièce.

Il semble que vous ayez de nombreux amis avec qui vous entretenez des relations riches. Bien sûr, ils ne sont peut-être pas de nature romantique, mais je suis sûr que ces amis apportent joie et réconfort à votre vie. Ces personnes sont votre famille choisie, et elles méritent tous les droits et privilèges généralement réservés aux relations de sang. En effet, vous pouvez léguer vos biens à un ami plutôt qu'à un membre de la famille.

Peut-être que vos amis ne seraient pas intéressés à hériter de votre condo, mais je leur parlerais pour voir ce qu'ils penseraient d'un tel cadeau. Peut-être ont-ils eux-mêmes un enfant ou un autre parent qui pourrait bénéficier de l'héritage d'une maison pour y vivre (ou de la valeur financière de cette propriété).

Vous avez travaillé dur pour entretenir votre maison et vous devriez vous sentir à l'aise en sachant qu'elle ira à quelqu'un dont vous vous souciez après votre décès. Quelle que soit la personne que vous identifiez comme votre héritier, faites-lui part de vos projets. De cette façon, votre décès ne sera pas un choc et ils se sentiront bien équipés pour gérer les diverses tâches qui accompagnent un héritage.

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