Comment reporter les taxes sur les ventes de maisons de vacances

Supposons que vous vendiez votre maison de vacances, que vous utilisez à des fins personnelles et que vous louez également à des tiers. Une configuration assez courante. Si vous achetez une résidence secondaire neuve, pouvez-vous différer la reconnaissance de votre plus-value sur la vente ? Si c'est le cas, comment? Pour le savoir, nous avons demandé Bruce Bell, avocat au bureau de Chicago Schoenberg Finkel Beederman Cloche Glacière.

Larry Lumière : D'un point de vue fiscal, comment cela se passe-t-il ?

Bruce Bell : L'Internal Revenue Code permet aux contribuables de différer les gains sur les ventes de biens immobiliers utilisés à des fins commerciales ou d'investissement, si le produit est réinvesti dans d'autres entreprises immobilières ou immeubles de placement. Il existe des règles pour éviter la reconnaissance complète du gain : TOUTE l'argent provenant de la vente doit être réinvesti dans le bien de remplacement et, en règle générale, l'acquisition du nouveau bien doit avoir lieu dans les 180 jours suivant la date de la vente du bien abandonné.

Lumière: Quelles autres mesures devez-vous prendre ?

Cloche: Pour voir si vous êtes admissible au report d'impôt, comptez le nombre de jours où la maison est louée et utilisée à des fins personnelles. Vous devez être propriétaire du bien que vous vendez depuis au moins 24 mois avant la date de la vente, appelée période de rétrospection.

De plus, la maison doit être louée à sa juste valeur marchande pendant 14 jours ou plus au cours de chacune des deux périodes de 12 mois précédant immédiatement la vente. De plus, votre utilisation personnelle de la maison pendant cette période ne doit pas dépasser le plus élevé de 14 jours ou 10 % du nombre de jours de location de la maison aux tarifs du marché.

Lumière: Qu'en est-il des moments où vous n'êtes pas en résidence là-bas et que l'endroit n'est pas loué?

Cloche: Les jours où la propriété est vacante et disponible à la location ne sont pas traités comme des jours d'utilisation personnelle. Il en va de même pour les jours de réparation ou d'amélioration du bien qui ne sont pas assimilés à des jours de location. Vous devez pouvoir documenter tout cela.

Lumière: Quoi d'autre?

Cloche: Pendant la période de rétrospection de 24 mois, vous pouvez limiter votre utilisation personnelle de la propriété et augmenter l'utilisation locative pour satisfaire la sphère de sécurité. Si la propriété est utilisée par d'autres membres de la famille pendant cette période, vous pouvez facturer un loyer aux taux du marché plutôt que de leur permettre de vivre dans la maison gratuitement ou à prix réduit. Toute combinaison de diminution de l'utilisation personnelle et d'augmentation de la location de la propriété peut vous aider à atteindre vos objectifs.

Lumière: À quel point ces règles de sphère de sécurité sont-elles strictes et rapides ?

Cloche: La sphère de sécurité est une directive de l'IRS qui, si elle est satisfaite, vous assurera que l'IRS ne contestera pas l'échange. Si vous vous approchez autrement mais que vous ne parvenez pas à satisfaire aux exigences de la sphère de sécurité, vous pouvez toujours demander un traitement d'échange, bien qu'il n'y ait aucune certitude que l'IRS ne contestera pas votre report de gain sur la vente de la propriété.