Arlington, en Virginie, adopte d'importantes réformes du logement, mais il reste encore du travail à faire

Il y a quelques jours, le conseil d'administration du comté d'Arlington, en Virginie, a voté à l'unanimité pour autoriser les structures de logements multifamiliaux – souvent appelées logements « manquants » – dans des quartiers exclusivement réservés aux maisons unifamiliales. C'est une grande victoire pour les partisans de plus de logements, mais il reste encore du travail à faire.

Arlington a certains des prix des logements les plus élevés de Virginie. Selon les données de Zillow, la maison typique d'Arlington est évaluée à 747,335 17 $, soit la XNUMX^th le plus élevé de l'état. Et ce n'est pas unique parmi les villes de Virginie du Nord (NoVA): la région métropolitaine de Washington DC, où se trouve Arlington, compte 28 des 30 marchés du logement les plus chers de Virginie.

Le seul moyen de maintenir la stabilité des prix des logements est de construire suffisamment de logements pour répondre à la demande, et le seul moyen de faire baisser les prix est d'augmenter l'offre plus rapidement que la demande. Les réglementations sur l'utilisation des terres telles que la taille minimale des lots, les exigences de hauteur et les restrictions de densité qui limitent le nombre d'unités sur les lots - comme celui qu'Arlington vient de réformer - limitent le nombre de nouveaux logements qui peuvent être construits. Un grand nombre de recherches montrent que restreindre les nouveaux logements via des réglementations sur l'utilisation des terres augmente les prix des logements.

La nouvelle politique de logement d'Arlington permet aux propriétaires fonciers de construire de plein droit des duplex à six plex, ce qui signifie qu'ils n'ont besoin d'aucune autorisation spéciale de la ville. Auparavant, ces zones n'autorisaient que les maisons individuelles unifamiliales. Les nouveaux changements de politique ne rendront pas Arlington plus abordable du jour au lendemain, mais au fil du temps, à mesure que le parc de logements actuel s'épuise, ils conduiront à davantage d'options de logement, en particulier pour les familles à revenu moyen et faible.

Bien que les changements de règles soient un excellent premier pas, il y a place à l'amélioration. Il y a un plafond de 58 nouvelles structures par an pendant les cinq premières années et les structures autorisées sont dispersées dans les différents districts de zonage de la ville. Ce n'est pas idéal puisque la demande de logements peut être plus importante dans certains quartiers que dans d'autres. Les structures doivent être construites là où se trouve la demande, et non là où le gouvernement les veut.

La politique contient également des exigences minimales de stationnement. La recherche montre que de telles exigences augmentent le coût du logement et sont souvent inutiles. Les promoteurs sont incités à construire le stationnement que les acheteurs et les locataires veulent. Les règles gouvernementales qui exigent plus de stationnement que nécessaire gaspillent des terres précieuses. Si Arlington s'inquiète d'un manque de stationnement dans la rue, il peut modifier le montant qu'il facture actuellement pour ce stationnement afin d'aligner la demande sur l'offre.

D'autres dispositions malheureuses incluent un mandat de fournir un nombre spécifique d'arbres d'ombrage pour chaque structure, des restrictions sur les logements accessoires (ADU) et des restrictions de surface de plancher et de hauteur maximales qui peuvent limiter la faisabilité financière de certains projets.

À l'avenir, les citoyens et les décideurs d'Arlington devraient envisager d'éliminer tous les minimums de stationnement (comme l'a fait Buffalo, NY), de faciliter la construction d'ADU et de réduire la taille minimale des lots (comme l'a fait Houston).

Pourtant, les réformes d'Arlington pourraient être un exemple de changements à l'échelle de l'État. L'année dernière, le gouverneur de Virginie, Glenn Youngkin, a indiqué son soutien aux réformes du logement. Bien que léger sur les détails, Youngkin a mentionné la mise en place de garde-fous sur la façon dont les gouvernements locaux pourraient utiliser le zonage. La nouvelle limite d'Arlington sur l'utilisation du zonage unifamilial pourrait être le modèle d'une politique d'État plus large qui facilite la construction de logements dans les villes de Virginie. Déjà, les réformateurs pro-logement tels que YIMBYs of Northern Virginia et YIMBY Action génèrent un soutien pour la réforme du logement à Hampton Roads, Richmond et Charlottesville.

Soutenir la réforme du logement est difficile. Les gens s'inquiètent naturellement de l'impact que les changements auront sur eux. Même parmi mes amis et collègues qui soutiennent instinctivement les marchés libres et le caractère sacré des droits de propriété, certains craignent que l'autorisation de six-plex dans leurs quartiers ne les expose à plus de bruit, de congestion et aux nombreux inconvénients des nouvelles constructions.

Bien que de telles craintes ne soient pas surprenantes, elles ne sont pas des raisons de restreindre les nouveaux logements. Des quartiers agréables et dotés d'équipements devraient être ouverts aux personnes de tous les niveaux de revenus. La seule façon d'augmenter l'accès aux meilleures villes et quartiers de Virginie est de construire plus de logements. Les récentes réformes d'Arlington montrent qu'il veut accueillir de nouveaux voisins, pas les rejeter. Le reste de la Virginie devrait suivre son exemple.