Un bref historique du programme de bons de logement de la section 8

Examen par le membre du Congrès Paul Ryan des programmes de lutte contre la pauvreté au 50^th anniversaire de la déclaration de la guerre contre la pauvreté comprenait 20 programmes de logement, y compris le crédit pour les logements à faible revenu (LIHTC) qui ont fait l'objet de mes derniers articles. À côté du LIHTC, le Housing Choice Voucher (HCV) souvent appelé Section 8 est le plus gros cheval de bataille dans la grange des subventions fédérales au logement. Le budget 2023 du Département du logement et du développement urbain (HUD) comprend plus de $ 32 milliards pour le programme VHC qui paie 200,000 XNUMX bons. Cela vaut la peine de couvrir l'histoire du programme. Avec le recul, il est clair que l'effort d'utiliser les logements locatifs existants sur le marché pour aider les personnes avec moins d'argent a toujours souffert du même problème, trouver le bon équilibre entre les exigences fédérales et locales à la fois pour les locataires et les fournisseurs de logements et maintenir la flexibilité et la portabilité. du système de bons.

L'une des meilleures histoires du programme Housing Choice Voucher (cependant, je vais m'y référer tout au long de la section 8), est celle du Congressional Research Service (CSA), Un aperçu des programmes de logement de la section 8 : bons de choix de logement et aide à la location basée sur un projet. L'examen donne un bon aperçu de l'origine et de l'évolution du programme. Le programme a été appelé section 8 parce qu'il a été autorisé en vertu de la section 8 de la loi américaine sur le logement de 1937.

Comme l'accès à la nourriture, le logement est un problème récurrent dans les économies industrielles. Les salariés constatent souvent que leurs salaires ne suivent pas les prix des biens de consommation comme le logement qui n'ont pas de substituts sur le marché. Plutôt que de subventionner la production et de réduire les obstacles au marché pour les acteurs privés motivés par le profit, les gouvernements sont généralement intervenus soit en construisant et en exploitant des logements pour les personnes à faible revenu ou sans revenu, soit en subventionnant d'autres pour créer et gérer ces logements. Le programme Section 8 trouve son origine dans le but de donner aux personnes les moins aisées qui peinent à payer leur loyer des ressources financières pour acquérir un logement locatif auprès d'acteurs privés.

Section 23

Le programme de l'article 23 est le résultat d'une législation adopté par le congrès en 1965, et a créé la capacité des agences locales de logement public à passer des contrats avec des entités de logement privées pour loger les personnes qui ont du mal à payer leur loyer. L'article 23 permettait au HUD de payer les propriétaires de logements sur une base annuelle au nom des locataires qualifiés. Les locataires seraient admissibles en fonction de leurs revenus et le propriétaire du logement était défini comme un fournisseur de logements à but non lucratif. Ce qui est convaincant dans cette forme antérieure de mobilisation d'autres entités pour l'achat de terrains, la construction et l'exploitation de logements, c'est qu'elle est née d'une prise de conscience que le gouvernement n'avait pas beaucoup de succès en tant que promoteur et gestionnaire de logements. Il s'agit d'un thème récurrent dans l'Amérique d'après-guerre de la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement essayant d'améliorer les problèmes de prix des logements tout en luttant pour construire et gérer des logements ou payer d'autres pour le faire.

Programme expérimental d'aide au logement (EHAP)

L'histoire du CSA décrit les débuts de l'EHAP en 1970, comme un test des «impacts et de la faisabilité de fournir aux familles à faible revenu des allocations pour les aider à obtenir un logement locatif décent existant de leur choix». Ce mot «choix» est essentiel, car il éclairera l'idée sous-jacente du programme de la section 8 tel qu'il s'est développé au fil des décennies, offrant aux personnes qui ont besoin d'un logement la possibilité de magasiner sur le marché privé avec de l'argent fédéral. Il y avait quatre questions auxquelles le gouvernement voulait répondre avec l'expérience.

• Combien de familles participeraient ?
• Quel type de logement choisiraient-ils et où ?
• Que feraient les fournisseurs de logements privés ?
• Combien coûterait le programme ?

Encore une fois, ce sont les thèmes de presque toutes les évaluations de programmes monétaires. Ce qui est étonnant, c'est qu'il a fallu attendre 1980 pour obtenir les réponses, et les résultats semblent aussi familiers que les questions. Catégoriquement, les résultats ont été (à partir de l'historique de la CSA),

• Qualité du logement et participation – Une décision a été prise dans la conclusion selon laquelle « les subventions doivent être liées aux normes de logement », mais cela était lié, à bon escient, à la compréhension que « des normes de logement plus strictes limitent la participation » et que « à mesure que la subvention augmente, fait la participation.
• Rester connecté – Lorsque les gens ont choisi d'utiliser les paiements, ils étaient basés sur le fait de rester proches et de maintenir des liens avec «des parents, des voisins et des amis et ne sont pas affectés par les paiements d'allocations de logement». En d'autres termes, les personnes recevant de l'aide étaient comme n'importe quel autre être humain essayant de prendre une décision sur l'endroit où vivre, en équilibrant le prix avec d'autres facteurs.
• Aucun effet sur le prix – « Un programme d'allocation logement n'a pratiquement aucun effet sur le prix du logement et ne stimule pas la construction neuve ou la réhabilitation lourde. Cependant, cela aide à préserver le parc de logements existant en stimulant les réparations.
• Exécutez-le au niveau local – La recommandation de 1980 était de déléguer la gestion d'un programme de chèques aux Agences HLM locales.

Ce qui est vraiment convaincant ici, c'est comment, en 1980, les résultats de l'expérience établissent les problèmes exacts auxquels le programme de la section 8 d'aujourd'hui est toujours confronté ; et comment ces résultats et conclusions continuent d'être découverts encore et encore, mais ignorés. La participation des fournisseurs de logements continue d'être à la traîne, et les raisons sont là dans le rapport d'il y a 42 ans; lorsque les règles et les exigences deviennent strictes, les fournisseurs de logements privés se retirent en raison du coût et du risque. Cela a été validé à nouveau dans une étude HUD je cite souvent.

Et la question de la portabilité et du choix est également là. j'ai fait remarquer encoreet la encore, que s'attendre à ce qu'une famille qui obtient un bon doive se déraciner après une recherche prolongée d'un logement éligible est injuste pour la famille et inutile. La famille a fait un choix de vie basé sur une variété de facteurs, s'ils sont satisfaits de l'endroit où ils vivent, pourquoi ne peuvent-ils pas simplement appliquer le bon là-bas, aujourd'hui ?

À un autre moment, j'approfondirai les implications inflationnistes de l'expérience, mais à première vue, les résultats ont révélé qu'un programme en espèces ne semblait pas alimenter les hausses de loyer en réponse. L'une des inquiétudes concernant un programme en espèces, que j'ai moi-même, est que la suppression des paiements en espèces pour le loyer aurait pour effet d'augmenter les loyers sur l'ensemble du marché. Je n'ai aucune idée quantitative de la façon dont cette inflation se compare à l'inflation créée par le LIHTC lorsqu'il a subventionné des projets de construction de plusieurs millions de dollars. Mais la bonne nouvelle de 1980 est que argent à louer n'entraîne pas d'inflation perceptible.

Section 8 et coupons de choix de logement maintenant

Le Centre sur les priorités budgétaires et politiques résume bien la chronologie de la section 8.

« Le programme Section 8 a été créé en 1974 sous l'administration Nixon-Ford. Des changements majeurs à la partie du programme basée sur les locataires ont été apportés par la législation adoptée en 1983, 1987 et 1998. Dans le cadre de la législation de 1998, le Congrès a fusionné les deux composants précédents du programme de la section 8 basé sur les locataires - certificats et bons - en un seul programme de logement.

Aujourd'hui, il existe deux programmes dans le cadre de la section 8, Housing Choice Vouchers, un programme qui permet aux PHA locaux d'émettre des bons aux ménages éligibles, et des bons basés sur des projets qui attribuent un bon à une unité de logement dans un projet éligible. Dans le premier cas, une famille a un bon et recherche un propriétaire privé qui acceptera le bon, et dans le second cas, un bon est utilisé dans le cadre du revenu locatif supposé dans un projet nouvellement construit, généralement détenu et exploité à but non lucratif et souvent un projet avec 9% de LIHTC et d'autres subventions en capital.

Ce qui est le plus important à noter, c'est que dès le début et tout au long de son histoire, le programme de bons a conçu la possibilité de laisser les personnes disposant de moins d'argent choisir leur lieu de résidence et les limites de ces possibilités lorsqu'elles peuvent appliquer ce choix avec trop de règles et de limites. La gestion de la qualité du logement a un coût, en particulier moins de choix pour les détenteurs de bons. Les inquiétudes concernant le profit privé aux dépens des contribuables et des détenteurs de bons ont entraîné de plus en plus de réglementations, mais ont également eu tendance à éloigner les fournisseurs de logements privés de la participation. Alors que nous poursuivons l'examen du programme, ce sera un thème continu et implacable.