Xi remodèle le marché immobilier chinois, ouvrant la voie à la domination de l'État

(Bloomberg) - Pour tout gouvernement, la refonte d'un marché immobilier résidentiel national serait risquée dans le meilleur des cas. Le président chinois Xi Jinping s'y essaie à un moment où l'économie ralentit, omicron menace sa politique zéro-Covid et les relations avec l'extérieur sont de plus en plus tendues.

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Alors que cette combinaison périlleuse pèse de plus en plus sur les marchés financiers chinois, une question revient sans cesse : quelle est la fin de partie de Xi ?

Compte tenu de l'opacité du Parti communiste et de son histoire de retour en arrière sur les réformes de la propriété, la réponse est impossible à connaître avec certitude. Mais les observateurs de la Chine ont commencé à esquisser un avenir probable pour le marché immobilier qui semble bien différent de ses plus de deux décennies de stimulation de la croissance économique, de la richesse des ménages et des recettes publiques.

En bref, l'époque des hausses fulgurantes des prix des maisons et des frénésie de construction alimentées par la dette par les magnats de l'immobilier milliardaires est sur le point de s'estomper. Ils seront remplacés par un marché beaucoup plus calme où les autorités sont promptes à réprimer les frénésies spéculatives et où le développement est dominé par des entreprises publiques qui gagnent des rendements similaires à ceux des services publics.

"Si nous appelons la dernière décennie un âge d'or pour le secteur immobilier, il est maintenant pris au piège de l'âge de la rouille", a déclaré Li Kai, partenaire fondateur basé à Pékin du fonds obligataire Shengao Investment, spécialisé dans les dettes en difficulté.

Cette transition promet d'être particulièrement douloureuse pour les développeurs privés comme China Evergrande Group, qui ont déjà accablé les investisseurs internationaux en actions et en crédit avec des milliards de dollars de pertes. Dans le même temps, cela pourrait contribuer grandement à la réalisation de deux des objectifs les plus précieux de Xi : un système financier chinois plus stable et un écart plus étroit entre les riches et les pauvres du pays.

Le défi de Xi est de réussir la transformation sans déclencher de crise à la veille d'une conférence de direction largement attendue pour cimenter son règne à vie.

Alors que peu d'analystes prédisent un effondrement financier imminent, les risques liés au marché immobilier augmentent. Les sociétés immobilières les plus faibles sont soumises à un stress immense, frappées par un double coup dur de coûts d'emprunt extrêmement élevés et de ventes en chute libre. Les développeurs moins bien notés, y compris Evergrande, font déjà défaut sur la dette en dollars à des taux records et la contagion se propage aux entreprises les plus solides. Les actions et les obligations de Country Garden Holdings Co., le plus grand développeur chinois en termes de ventes, ont coulé jeudi à la suite d'un rapport indiquant qu'il avait du mal à trouver une demande pour une nouvelle obligation convertible.

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles la Chine doit remodeler son marché immobilier. Le secteur est criblé d'achats spéculatifs et est surendetté, ce qui pose un risque pour le système financier en cas de ralentissement. Le prix du logement est un fardeau pour les familles chinoises déjà en diminution. Le coût moyen d'achat d'un appartement à Shenzhen était d'environ 44 fois le salaire annuel moyen des résidents locaux en 2020. Cela aggrave les inégalités car les riches propriétaires accumulent des propriétés. Des millions de maisons sont vides et certains projets de construction nuisent à l'environnement.

L'industrie a un impact surdimensionné sur l'économie. Lorsque des secteurs connexes tels que la construction et les services immobiliers sont inclus, l'immobilier représente plus d'un quart de la production économique chinoise, selon certaines estimations. Plus de 70 % de la richesse de la Chine urbaine est stockée dans le logement.

"Le marché immobilier est un symptôme des problèmes sous-jacents de l'économie chinoise", a déclaré Craig Botham, économiste en chef pour la Chine chez Pantheon Macroeconomics. "Pendant des décennies, c'est la solution simple et incontournable pour générer des revenus pour les collectivités locales, stimuler la croissance économique et fournir aux ménages un endroit où placer leur argent et le voir fructifier."

La solution, comme c'est de plus en plus le cas dans la Chine de Xi, est un contrôle plus strict par l'État.

Dans le Guangdong, qui abrite Evergrande, les autorités locales facilitent les réunions entre les développeurs en difficulté et les entreprises publiques, selon un rapport de Cailian. Les emprunts des grandes sociétés immobilières utilisés pour financer les fusions et acquisitions ne seront pas pris en compte dans les mesures qui limitent la dette, ont déclaré des personnes proches du dossier à Bloomberg la semaine dernière.

"Le gouvernement veut encourager la consolidation dans le secteur du logement - les promoteurs plus importants et souvent appartenant à l'État prendront probablement le relais des acteurs les plus faibles", a déclaré Gabriel Wildau, vice-président senior de la société mondiale de conseil aux entreprises Teneo. "Ils veulent briser la dépendance de l'économie à la propriété."

Les autorités chinoises ont déjà ciblé les excès sur le marché immobilier, mais l'importance du secteur pour l'économie a fait que ces efforts se sont éteints lorsque les objectifs de croissance ont été menacés. Pékin cherche à réduire la dépendance à l'égard de l'immobilier en stimulant les investissements dans les industries de haute technologie et d'énergie propre – dans le cadre des plans de Xi visant à rendre la croissance plus durable et de meilleure qualité. Pourtant, un tel processus prendra du temps et de la patience.

"La transition sera longue et douloureuse, et nous ne sommes pas tout à fait sûrs que le sommet ait une détermination suffisamment forte pour mener à bien ce processus ardu", a déclaré Hao Hong, stratège en chef chez Bocom International Holdings Co.

La détermination des responsables est mise à l'épreuve. Le ralentissement de l'immobilier en Chine s'accélère, provoquant même un avertissement de la Réserve fédérale. Dans les villes du pays, la baisse des prix des logements neufs s'est accentuée chaque mois depuis septembre, lorsque les prix ont chuté pour la première fois en six ans. Les ventes de maisons continuent de baisser. Les données de lundi pourraient montrer que l'investissement immobilier n'a augmenté que de 5.2% l'an dernier, prédisent les économistes, le plus lent depuis 2015.

Les développeurs chinois ont recours aux échanges d'obligations, aux retards de paiement, aux ventes d'actions et à d'autres mesures désespérées pour rembourser la dette. Au moins huit des entreprises n'ont pas payé leurs obligations en dollars depuis octobre. Cela inclut Evergrande, dont la crise a pris au piège le prêteur China Minsheng Banking Corp., l'action bancaire la moins performante au monde. Un indice des actions immobilières a chuté de 34% l'année dernière, son pire depuis la crise financière mondiale de 2008.

Les autorités sont prêtes à accepter les risques pour la croissance économique et la stabilité financière de la campagne, selon Eswar Prasad, qui a autrefois dirigé l'équipe chinoise du Fonds monétaire international et qui est maintenant à l'Université Cornell.

"Pékin semble avoir déterminé qu'il s'agirait probablement de coûts transitoires qui ne peuvent plus être évités dans le but de limiter les fluctuations futures des marchés financiers et encore plus de déséquilibres sur les marchés immobiliers", a déclaré Prasad.

Ces coûts augmentent. Les actions des sociétés immobilières ont chuté de 4.3% jeudi, le plus en quatre mois, et sont évaluées à seulement 30% de leurs actifs déclarés. C'est la moins chère des données remontant à 2005. "Seuls quelques survivants" s'en sortiront bien à l'avenir, ont écrit les analystes boursiers de Citigroup Inc. dans une note récente.

La déroute du marché chinois des obligations en dollars à haut rendement s'accélère, déclenchée par des entreprises auparavant considérées comme financièrement plus saines qu'Evergrande - comme Shimao Group Holdings Ltd. et Sunac China Holdings Ltd. Plus inquiétant encore, elle se propage à des émetteurs de qualité supérieure tels que Country Garden . Les actions du développeur ont plongé de près de 8% jeudi, tandis que son obligation en dollars à échéance 2025 a chuté de 4.8 cents à 74.4 cents, prête pour sa plus forte baisse depuis le 1er novembre.

Quelle que soit la forme que prend la campagne de Pékin pour désendetter le marché immobilier, il est clair que l'ère qui a enrichi les magnats de l'immobilier et les propriétaires est révolue. Un avenir plus terne et plus stable l'attend si le Parti communiste peut maintenir le cap et éviter une crise financière.

"L'âge d'or de la flambée des prix de l'immobilier et de la flambée des revenus des promoteurs est probablement révolu", a déclaré Gary Ng, économiste senior chez Natixis SA. "Les prix des maisons n'augmenteront que dans une zone étroitement gérée à l'avenir, ce qui signifie que le logement ressemblera de plus en plus à des services publics."