Le marché immobilier ne peut tout simplement pas faire une pause, les stocks de maisons de revente restant bas et les taux d'intérêt en hausse, ce qui rend plus difficile pour les acheteurs de justifier le saut.
Et maintenant, nous pouvons ajouter les problèmes financiers des prêteurs hypothécaires - et la montée (et la chute) de "prêts hypothécaires non qualifiés" — aux facteurs aggravants d'un marché déjà incertain.
Un rapport de Fitch Ratings montre que les nouveaux prêts hypothécaires ont diminué de 55 % au deuxième trimestre 2022 par rapport à l'année précédente. Et tandis que le refroidissement du marché affecte tous les prêteurs, les prêteurs non bancaires – en particulier ceux qui négocient dans NQM – en subissent le poids.
Mais que signifie vraiment le problème autour de ces hypothèques NQM ? Et qu'est-ce que cela signifie pour les acheteurs non traditionnels qui essaient de s'implanter sur le marché ?
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Un gâchis « non qualifié » ?
Les NQM utilisent des méthodes non traditionnelles de vérification des revenus et sont fréquemment utilisés par ceux qui ont des scénarios de revenus inhabituels, sont des travailleurs indépendants ou ont des problèmes de crédit qui rendent difficile l'obtention d'un prêt hypothécaire qualifié.
Ils ont été auparavant présenté en option pour les emprunteurs solvables qui ne peuvent autrement se qualifier pour les programmes de prêts hypothécaires traditionnels.
Mais avec First Guaranty Mortgage Corp. et Sprout Mortgage – une paire d'entreprises spécialisées dans les prêts non traditionnels non éligibles au soutien du gouvernement – qui se sont récemment échouées, les experts immobiliers commencent à remettre en question leur valeur.
First Guaranty a déposé une demande de mise en faillite au printemps tandis que Sprout Mortgage a simplement fermé ses portes au début de l'été.
In documents liés à son dépôt de bilan, les dirigeants de First Guaranty ont déclaré qu'une fois que les taux d'intérêt ont commencé à grimper, le volume des prêts a chuté et a laissé l'entreprise avec plus de 473 millions de dollars dus aux créanciers.
Pendant ce temps, Sprout Mortgage, qui s'appuyait fortement sur les NQM, a brusquement fermé ses portes en juillet. Et la startup technologique immobilière Reali a également fermé ses portes.
D'autres prêteurs non bancaires sont obligés de rationaliser pour rester à flot. Un rapport de HousingWire indique que les prêteurs au détail Angel Oak, Lower.com et Keller Mortgage ont tous dû procéder à des licenciements compte tenu des conditions de marché difficiles.
Les NQM signalent-ils un autre effondrement du logement ? Probablement pas
La plupart des observateurs du marché du logement pensent que les conditions actuelles - dirigées par des règles de prêt plus strictes - signifient que les États-Unis éviteront probablement un effondrement du marché du logement de style 2008.
Mais les défaillances des prêteurs non bancaires pourraient encore avoir un impact significatif. La part des NQM sur le marché total des prêts hypothécaires de premier rang a recommencé à augmenter : les NQM représentaient environ 4 % du marché au cours du premier trimestre de 2022, doublant par rapport à son creux de 2 % en 2020, selon CoreLogic, une société d'analyse de données spécialisée dans le marché du logement.
Une partie de ce qui a contribué à la popularité récente des NQM est le resserrement des règles de prêt du gouvernement.
Les NQM d'aujourd'hui sont largement considérés comme des paris plus sûrs que les prêts ultra-risqués qui ont contribué à alimenter l'effondrement de 2008.
Pourtant, de nombreux prêteurs NQM seront mis au défi lorsque la valeur des prêts commencera à baisser, car beaucoup sont maintenant avec le Les mesures de la Réserve fédérale pour augmenter les taux d'intérêt. Lorsque les valeurs chutent, les prêteurs non bancaires n'ont pas toujours accès à un financement d'urgence ou à des actifs diversifiés qu'ils peuvent exploiter comme les grands prêteurs bancaires.
Lire la suite: ['Rester en dehors de 'Financial La La Land' : Suze Orman dit que la plupart des Américains doivent le faire maintenant pour survivre à leur prochaine crise] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emergency-savings ?placement=demi)
Les banques peuvent également s'appuyer sur des prêts qualifiés plus sûrs, car ils tiennent compte de la vérification traditionnelle des revenus, de ratios d'endettement plus stricts et ne comportent pas de fonctionnalités telles que paiements d'intérêts seulement.
Cependant, les grandes banques américaines commencent à voir leurs activités ralentir grâce au ralentissement des prêts hypothécaires. Le rapport Fitch souligne que Citi, JPMorgan et Wells Fargo ont chacune dû réduire leur personnel et leurs opérations, tandis que Satander a quitté le marché hypothécaire américain au début de cette année, s'associant à une autre société pour émettre des hypothèques aux clients.
Il est important de noter que si vous avez contracté une hypothèque par l'intermédiaire d'un prêteur qui est maintenant en faillite ou disparu, cela ne signifie pas que votre hypothèque disparaît.
En règle générale, la Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) travaille avec d'autres prêteurs pour récupérer les prêts hypothécaires orphelins, et le processus se déroule assez rapidement pour éviter les interruptions dans le remboursement du prêt.
Un numéro les gouverne tous
Alors que de nombreux facteurs pèsent sur le marché de l'immobilier, un point de données a le plus d'importance : les taux d'intérêt.
Avec l'accent mis par la Fed sur le relèvement des taux gonflage cool, il y a peu de raisons de penser que l'effet sur les prêts et le marché du logement au sens large s'atténuera de sitôt.
Des taux hypothécaires plus élevés — la taux fixe moyen sur 30 ans a grimpé à 7 % à la fin du mois d'octobre – déterminera le montant de la maison qu'ils peuvent se permettre.
(Cela affecte également les vendeurs, dont beaucoup deviendront éventuellement acheteurs et dépendront probablement des prêts.)
Entre une secousse potentielle des prêteurs non bancaires, des règles de prêt plus strictes imposées aux banques et la hausse des taux de la Fed, les raisons de prudence sont nombreuses de part et d'autre :
Les acheteurs – en particulier ceux qui portent des prêts traditionnels à la table des offres – devront être boutonnés. En plus de s'assurer que leur crédit est en ordre pour respecter les normes de prêt bancaire plus strictes, ils peuvent avoir besoin d'envisager d'autres tactiques, comme des offres supérieures au prix demandé par le vendeur et d'autres concessions, telles que l'exonération des coûts de réparation pour les problèmes découverts lors de l'inspection.
D'un autre côté, les vendeurs peuvent être plus motivés par offres tout en espèces, qui accélèrent généralement le processus de clôture en supprimant les hypothèques traditionnelles - et la hausse des taux d'intérêt - de l'image.
Quant aux vendeurs potentiels, ils voudront peut-être envisager d'attendre pour inscrire leurs maisons jusqu'à la prochaine reprise. Malgré des poches géographiques de valeurs en hausse et une forte demande, une tendance plus large au refroidissement à l'échelle nationale peut faire de rester sur place un choix prudent.
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Cet article fournit uniquement des informations et ne doit pas être interprété comme un conseil. Il est fourni sans garantie d'aucune sorte.
Source : https://finance.yahoo.com/news/mortgages-down-55-us-lenders-100000026.html