Des données récentes suggèrent que le marché du logement se refroidit rapidement les taux des crédits immobiliers grimpent. Mais il y a des raisons de rester optimiste sur le logement même si les économistes prédisent de la douleur.
Les ventes de maisons existantes, qui constituent l'essentiel du marché, ont chuté de manière inattendue de 7 % en février par rapport au mois précédent, le taux hypothécaire moyen sur 30 ans ayant atteint environ 4.1 % en février contre 3.6 % en janvier, selon Bankrate. Les économistes préviennent que ce n'est que le début, alors que la Réserve fédérale commence à resserrer sa politique monétaire. La demande de logements accuse un retard de deux à trois mois sur les taux hypothécaires, selon l'économiste en chef de Jefferies, Aneta Markowska.
"En bout de ligne, c'est le secteur de l'économie le plus sensible aux taux d'intérêt, et il sera probablement en difficulté" au premier semestre de l'année, déclare Markowska. Ian Shepherdson, économiste en chef chez Pantheon Macroeconomics, souligne que les demandes de prêts hypothécaires ont déjà chuté de plus de 10 % par rapport à leur pic ; il dit que ces demandes devraient encore baisser beaucoup au deuxième trimestre. « Le marché est en train de baisser ; attendez-vous à un affaiblissement soutenu », dit Shepherdson.
L'économie
Chronique et couverture plus récentes par Lisa Beilfuss
Les avertissements de Wall Street sont justifiés, compte tenu du problème d'inflation que la Fed vient tout juste de commencer à résoudre. Le président de la Fed, Jerome Powell proposé dans un discours lundi que la banque centrale est prête à augmenter les taux d'intérêt par incréments d'un demi-point, peut-être dès sa réunion de mai et peut-être bien au-dessus du taux dit neutre qui représente une économie juste. Bien que le logement se ramollisse sans aucun doute à mesure que les taux d'intérêt augmentent, il y a quelques raisons, en dehors de la démographie et de la tendance au travail à domicile, de parier qu'il résiste mieux cette fois par rapport aux cycles de resserrement passés.
Considérons tout d'abord ce que Roberto Perli, responsable de la politique mondiale chez
Piper Sandler
,
dit à propos du ton "incontestablement plus belliciste" de Powell, malgré toutes les nouvelles données économiques au moment où il s'est exprimé publiquement. Les électeurs de tous bords n'aiment pas l'inflation, et les politiciens le font probablement savoir à Powell, dit Perli. "Les vents politiques pourraient changer rapidement si le resserrement de la Fed ralentit l'économie", ajoute-t-il. "Nous n'avons aucun doute que Powell réagirait à cette situation, tout comme il réagit au contraire maintenant." En d'autres termes, l'aboiement de Powell peut être pire que sa morsure.
Cela ne veut pas dire que, pour le logement, un ralentissement économique prononcé est un bon compromis pour des taux hypothécaires plus bas. C'est simplement pour dire que la Fed pourrait choisir de protéger la croissance au détriment de ramener l'inflation des prix à la consommation, actuellement à 7.9 %, à une distance frappante de son objectif de 2 %.
C'est un pari que beaucoup font. Les investisseurs continuent d'investir de l'argent dans le logement, malgré les risques macroéconomiques croissants, déclare Rick Palacios, directeur ou chercheur chez John Burns Real Estate Consulting. Au cours du dernier trimestre, les achats des investisseurs ont bondi de 42 % par rapport à l'année précédente, et la société affirme que les investisseurs représentent désormais 33 % des achats de maisons aux États-Unis, soit environ cinq points de pourcentage de plus que la part moyenne de la dernière décennie.
Alors que certains acheteurs de maisons traditionnels ont sûrement accéléré leurs achats avant que la Fed ne relève les taux ce mois-ci, les investisseurs achètent souvent des maisons en espèces et ne sont pas directement affectés par les taux hypothécaires, a déclaré Palacios. Les grands investisseurs prennent rapidement part aux investisseurs maman-et-pop qui constituent depuis longtemps la grande majorité des investisseurs immobiliers, et il estime qu'environ 60 milliards de dollars en fonds institutionnels sont actuellement destinés à l'espace. "L'activité des investisseurs était folle l'année dernière. C'est maintenant encore plus fou », dit-il.
La manie reflète les anticipations d'inflation élevées des investisseurs. Ils achètent des biens immobiliers comme couvertures, garant de l'argent dans un endroit où ils peuvent augmenter les loyers à mesure que les salaires et les prix augmentent. En effet, les problèmes de la chaîne d'approvisionnement ne s'améliorent pas comme l'espéraient les économistes et les décideurs politiques. Pour les constructeurs de maisons, Palacios affirme que les problèmes d'approvisionnement s'aggravent alors que la Chine se verrouille à nouveau en réponse à l'augmentation des cas de Covid-19 et que la guerre en Ukraine retire des quantités importantes de produits de base du marché.
Tout cela exacerbe une pénurie de logements qui a contribué à faire grimper les prix d'environ 20 % l'an dernier. Pour avoir une idée de la façon dont l'offre limitée contribue à la valeur des maisons, il y avait environ un million de maisons supplémentaires disponibles à la vente lorsque les taux hypothécaires ont atteint 4.5 % pour la dernière fois, a déclaré Palacios. Son entreprise a récemment relevé son estimation de l'appréciation du prix de l'immobilier pour 2022 à 12% contre 8%.
Les économistes affirment que la hausse des prix, en particulier parallèlement à la hausse des taux hypothécaires, est un vent contraire pour l'activité immobilière à court terme. Mais étant donné que le logement représente environ 40 % de l'indice des prix à la consommation et que les prix des loyers suivent les prix des maisons d'environ 12 à 18 mois, les investisseurs peuvent s'attendre à ce que le logement continue de faire monter l'inflation. L'inflation devrait à son tour pousser le logement – près d'un cinquième du produit intérieur brut – à la hausse.
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Une façon pour les investisseurs boursiers de participer est par le biais de fiducies de placement immobilier. Lisa Shalett, directrice des placements chez
Gestion de patrimoine Morgan Stanley
,
a récemment suggéré d'allouer davantage à la classe d'actifs, en mettant l'accent sur le résidentiel. le
iShares Immobilier résidentiel et multisectoriel
Le fonds négocié en bourse (ticker : REZ) est celui qui donne une exposition aux appartements et aux maisons unifamiliales, entre autres investissements.
Malgré des raisons de rester positifs sur le logement, les investisseurs ne peuvent ignorer que les propriétaires-occupants, et donc plus sensibles aux taux hypothécaires, constituent toujours la majorité du marché du logement. Et, dit Palacios, aussi rapidement que les investisseurs ont fait grimper les prix des maisons, ils peuvent également accélérer un ralentissement immobilier si les États-Unis tombaient en récession. Mais étant donné le nombre et le zèle des investisseurs immobiliers, et compte tenu des stocks record, Palacios dit que les investisseurs mettraient rapidement un plancher sous les prix. « Au contraire, ils sont impatients de voir des opportunités se présenter parce que le marché a été si chaud », dit-il.
C'est une arme à double tranchant, car les investisseurs qui achètent une plus grande part de maisons aggravent le problème d'abordabilité auquel sont confrontés de nombreux acheteurs et se traduisent par des loyers plus élevés pour ceux qui ne veulent pas ou ne peuvent pas acheter. Pour l'instant, cependant, les investisseurs peuvent aider à protéger le marché du logement, les actions connexes et l'économie dans son ensemble contre une partie de la douleur que la hausse des taux rendrait autrement inévitable.
Écrire à Lisa Beilfuss à [email protected]
