Où va l'immobilier

Il ne fait guère de doute que tant que la Réserve fédérale (Fed) restera attachée à ses politiques de resserrement anti-inflationniste, le logement – ​​les ventes, ainsi que la construction et les prix – continuera de souffrir de la hausse des taux hypothécaires. Mais ce n'est pas toute l'histoire. Des courants croisés entreront dans l'équation du logement alors que les gens en viennent de plus en plus à considérer l'immobilier comme un moyen de protéger leur patrimoine des effets néfastes de l'inflation sur les actions, les obligations et d'autres instruments financiers.

Jusqu'à présent, la plupart des pressions se sont concentrées sur le côté négatif du grand livre immobilier. Depuis que la Fed a commencé à relever les taux d'intérêt en mars dernier, le taux moyen d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans a augmenté, bien qu'inégalement, passant de 2.8 % à plus de 6.0 %. Étant donné que cette décision a plus que doublé le coût de la prise en charge d'un prêt hypothécaire, il n'est pas étonnant que l'achat en ait souffert. Les ventes de maisons neuves, telles que suivies par le département du Commerce, ont chuté de 39 % par rapport aux sommets de janvier dernier à juillet, la période la plus récente pour laquelle des données sont disponibles. La construction a suivi. Les mises en chantier de nouvelles maisons à l'échelle nationale ont glissé de 19 % par rapport à leurs sommets de février dernier. Les prix des maisons ont eux aussi fléchi. Le prix médian d'une maison existante vendue aux États-Unis a chuté de 2.2 %, selon la National Association of Realtors (NAR), passant de 420,000 410,600 $ en juin à XNUMX XNUMX $ en juillet dernier, la période la plus récente pour laquelle l'association propose un chiffre.

La Fed promet d'augmenter cette pression défavorable dans les mois à venir. Le président Jerome Powell, naturellement, a refusé de dire exactement jusqu'où et à quelle vitesse il avait l'intention de relever les taux d'intérêt, mais il s'est engagé à poursuivre ces mesures aussi longtemps qu'il le faudra pour maîtriser l'inflation. À moins que la nation ne soit très chanceuse et que l'inflation ne diminue d'elle-même, il devra faire beaucoup plus que ce qu'il a déjà fait. Considérez qu'avec une inflation de 7 à 8 % et des taux d'intérêt à 1 an de 3 à 4 %, les emprunteurs remboursent un prêt avec des dollars qui ont perdu beaucoup plus en pouvoir d'achat réel que les intérêts qu'ils accordent au prêteur. Cela ne fait guère grand-chose pour endiguer le flux de demandes de crédit qui causent l'inflation.

Mais même si les actions probables de la Fed augmentent les coûts hypothécaires et intensifient en conséquence les influences négatives sur le logement, le désir de couvrir l'inflation avec l'immobilier entrera de plus en plus en jeu. Les gens feront ce qu'ils pourront pour acheter, malgré la hausse des coûts, car l'accession à la propriété, qu'elle soit pure ou adossée à un prêt hypothécaire à taux fixe, stabilisera une part importante du budget des ménages, un formidable leurre dans un environnement où l'inflation fait grimper tout autres frais de subsistance. De plus, l'immobilier augmentera probablement au moins en parallèle avec le taux général d'inflation, ce qui en fera une réserve de richesse plus attrayante que, par exemple, les obligations, qui verront leurs prix baisser à chaque hausse des taux d'intérêt et les actions, qui subiront une calcul d'évaluation défavorable en raison de la hausse des taux d'intérêt ainsi que des incertitudes inévitables apportées par les pressions générales sur les prix.

Ces forces ont certainement prévalu lors de la dernière grande inflation des années 1970 et 1980. Entre 1970 et 1990, l'indice des prix à la consommation dans ce pays a augmenté de 6.2 % par an en moyenne. Les taux hypothécaires fixes sont passés d'environ 7.3 % en 1970 à plus de 13 % en 1985, ce qui a augmenté le coût d'un prêt hypothécaire de près de 80 %. Pour ceux qui étaient propriétaires de leur maison ou dont les taux hypothécaires étaient bloqués, cela ne signifiait rien, mais cela comptait beaucoup pour les acheteurs potentiels. Pourtant, malgré la hausse considérable des taux hypothécaires imposée à l'achat, le prix médian d'une maison vendue aux États-Unis est passé pendant cette période de 23,900 125,000 $ à 8.6 2.4 $, soit une augmentation de XNUMX % par an et un retour sur investissement de XNUMX points de pourcentage par an. année au-dessus de l'inflation et mieux que la plupart des autres véhicules disponibles pour les investisseurs.

Bien sûr, la hausse des coûts hypothécaires au cours de cette période a contraint les acheteurs à la recherche d'une protection contre l'inflation immobilière, et ils le feront dans le contexte actuel. Mais plutôt que de simplement éloigner les gens, l'histoire suggère que les acheteurs vont probablement baisser la répartition des prix. La contrainte budgétaire imposée par la hausse des coûts de financement incitera les gens à ne pas partir mais plutôt à se contenter d'une maison moins chère dans un endroit peut-être moins somptueux. Cet effet est déjà évident dans les données du Département du commerce. En décembre dernier, alors que les taux hypothécaires étaient encore bas et que les craintes d'inflation ne faisaient que commencer, un nombre disproportionné de ventes ont eu lieu à l'extrémité supérieure de la distribution des prix. Bien que le prix médian des maisons suivi par le NAR se situe à environ 360,000 500,000 $, un bon tiers des achats de maisons à l'échelle nationale se sont produits à plus de 29 83 $. Seuls XNUMX % des achats nationaux ont été effectués à des prix proches de la médiane. Avec la hausse des taux hypothécaires, un mouvement à la baisse de la distribution des prix s'est produit. En juillet, quelque XNUMX % des achats ont eu lieu à des prix étroitement regroupés autour du prix médian.

Cette tendance naissante deviendra probablement plus extrême plus tard cette année et jusqu'en 2023. Elle pourrait se prolonger plus longtemps dans le cas peu probable où l'inflation persisterait. Les ventes aux prix les plus élevés tiendront sans doute le coup. L'abordabilité signifie moins pour ceux qui achètent dans cette fourchette, alors que ces mêmes personnes ont un besoin puissant de protéger leur patrimoine des pertes sur les marchés financiers et des autres ravages de l'inflation. D'autres qui pouvaient autrefois atteindre en raison des faibles taux hypothécaires se rapprocheront du prix médian, tandis que ceux qui ont toujours dû acheter à l'extrémité inférieure de la distribution des prix seront expulsés du marché. Les pressions négatives limiteront les ventes et la construction et freineront les hausses de prix, mais moins que ce que pourrait suggérer un examen simpliste du seul coût de financement.