Où les prix vont-ils baisser ? Et pourquoi?

Faits marquants

• Morgan Stanley a prédit une baisse de 10 % des prix des logements de juin 2022 à 2024. Cela se juxtapose à l'augmentation de 45 % des prix que le marché immobilier américain a connue entre décembre 2019 et juin 2022.
• Certains marchés affichent déjà une baisse significative des prix, en tête de liste des métros comme San Francisco, Seattle et San Diego.
• Alors que les prix des maisons sont susceptibles de baisser, la demande de logements causée par la pénurie actuelle aux États-Unis est susceptible de soutenir toute perte cataclysmique pour les propriétaires. Nous n'envisageons probablement pas une situation de 2008.

Entre juin 2022 et fin 2024, les experts de Morgan Stanley prévoient une baisse d'environ 10 % des prix nationaux moyens des logements. À première vue, ces chiffres peuvent sembler inquiétants, mais il est important de tenir compte du contexte.

Premièrement, ce niveau de refroidissement du marché n'indique pas nécessairement un «crash». En règle générale, lorsque nous assistons à un effondrement du marché immobilier, nous nous attendons à une réduction des prix d'au moins 20 %. Ce n'est pas du tout proche de ce que prédisent actuellement les experts - à moins que nous n'entrions dans une récession profonde et sombre qui déclenche des taux de chômage élevés. Même alors, ce ne serait probablement pas aussi mauvais qu'en 2008.

Plusieurs facteurs empêchent le marché de tomber en chute libre. Prenons-les en considération avant de passer en revue les villes les plus durement touchées.

Le marché était dans un rallye insoutenable depuis deux ans

La valeur des maisons a grimpé en flèche depuis le début de la pandémie. De décembre 2019 à juin 2022, les prix ont augmenté de 45 %. Même après avoir pris en compte les récentes baisses de prix, les prix des maisons ont augmenté de 38 % depuis mars 2020. Ce niveau de croissance était sans précédent et insoutenable. À un moment donné, il a dû ralentir.

Le fait qu'il n'était pas viable est l'une des raisons mêmes pour lesquelles il ralentit. Le marché du logement a nettement dépassé la croissance des salaires, donc même si nous sommes au milieu d'une pénurie de logements, de loin moins de gens peuvent se permettre d'acheter.

La pénurie de logements aux États-Unis ne s'améliore pas

La toile de fond est que l'Amérique est, et a été, au milieu d'une pénurie de logements - même avant la pandémie. Pour résoudre ce problème, les experts de Freddie Mac et Up for Growth ont estimé en 2021 que l'Amérique avait besoin de 3.8 millions de nouveaux logements. Si vous demandez à l'Association nationale des agents immobiliers, ce nombre peut être plus proche de 7 millions de nouvelles maisons.

Pourtant, la construction neuve ralentit. Les mises en chantier ont diminué de 8.8 % d'une année sur l'autre entre octobre 2021 et octobre 2022, et les demandes de permis pour de nouvelles constructions ont diminué de 10.1 % au cours de la même période.

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Cela signifie que toute baisse des prix des maisons au cours de la prochaine année a probablement un plancher. Bien que moins de personnes désireuses d'acheter le puissent en raison des prix élevés, la pénurie d'approvisionnement empêchera, espérons-le, l'offre de dépasser considérablement la demande.

Le résultat de cette équation n'est pas joli pour les locataires – dont un quart paient déjà plus de 50 % de leurs revenus à leur propriétaire actuel. Les prix des maisons peuvent ne pas descendre à un point où ces gens peuvent se permettre d'acheter.

Mais pour les propriétaires, cela peut fournir une petite assurance qu'ils ne courent pas un risque aussi élevé de perdre leur maison. Même au cours des derniers mois, alors que les prix des maisons ont commencé à baisser sur la plupart des marchés, les taux de saisies n'ont toujours pas atteint les niveaux d'avant la pandémie. Et les circonstances du marché qui ont fait que tant de personnes se sont retrouvées à l'envers sur leurs hypothèques en 2008 ne sont plus présentes aujourd'hui.

Où les prix des maisons baissent-ils le plus rapidement ?

Cela ne signifie pas que les prix des maisons ne baisseront pas du tout. En fait, selon l'indice S&P Case-Shiller, la valeur des maisons a baissé de 2.6 % entre juin et septembre 2022. Elle était encore en hausse de 7.81 % d'une année sur l'autre, mais la clip des baisses à court terme ont été notables.

La plupart des régions métropolitaines considérées par S&P ont connu une baisse au cours de la période de trois mois en 2022, mais ces villes ont connu les baisses les plus importantes :

• San Fransisco : – 10.36 %
• Seattle : – 9.55 %
• San Diego : – 7.24 %
• Los Angeles : – 5.61 %
• Denver : – 5.60 %
• Dallas : – 4.34 %
• Portland : – 4.25 %
• Las Vegas : – 3.69 %

Sur les deux métros qui connaissaient encore des augmentations de prix sur une période de trois mois, ils ont tous vu leurs prix baisser d'août à septembre 2022.

Pourquoi les prix baissent-ils plus rapidement dans ces villes ?

La meilleure étude de cas pourrait être le marché qui a connu les baisses de prix les plus importantes : San Francisco.

Le marché de San Francisco est confronté aux mêmes problèmes que le reste du pays : des prix immobiliers inabordables et des prix élevés (bien que légèrement moins élevé en novembre) taux d'intérêt. La plus grande différence est que San Francisco a encore chuté.

San Francisco possède depuis longtemps l'un des marchés immobiliers les plus chers du pays. Certains des prix les plus élevés du pays sont ceux qui baissent le plus.

San Francisco en particulier a connu un exode massif depuis le début de la pandémie, le comté perdant environ 6.7 % de sa population entre juillet 2020 et juillet 2021 seulement. Une explication à cela est que de plus en plus de postes sont devenus distants à partir de mars 2020, les travailleurs de la technologie - qui sont fortement concentrés dans cette région - ont récolté certaines des meilleures opportunités de travail à domicile.

Et pourquoi payer pour une maison dans l'un des marchés immobiliers les plus chers du pays alors que vous pourriez vivre et travailler n'importe où ailleurs ?

Alors que certains travailleurs retournent dans la région de la baie alors que certaines entreprises suppriment les opportunités de travail flexibles, les effets des migrations massives de travail à distance ont encore marqué de manière significative le marché immobilier de la ville.

Les autres villes de la liste, de Seattle à DC, ont connu des phénomènes similaires, bien que la situation de chaque marché soit en partie unique.

Par exemple, les prix des maisons à New York ont ​​baissé, mais pas autant qu'à San Francisco. Les entreprises basées à New York ont ​​mis en place des politiques de retour au bureau plus obligatoires, qui ont forcé davantage de personnes à retourner dans la ville. Cela peut être une cause partielle de ses baisses de prix ramollies par rapport à San Francisco.

En résumé

Le marché du logement devrait perdre de la valeur jusqu'en 2024, mais il s'agit davantage d'une correction du marché que d'un krach boursier. Parce que l'Amérique a une pénurie de logements, la demande est susceptible d'empêcher les prix des maisons de tomber dans l'oubli.

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