Que se passe-t-il avec les taux hypothécaires et les prix des logements en ce moment ?

Faits marquants

• Selon Goldman Sachs, les prix des maisons devraient se maintenir au cours de la prochaine année, bien qu'ils aient gonflé de 43 % depuis avant la pandémie.
• Les hausses de taux de la Fed ont rendu les emprunts plus chers, et les taux ne devraient augmenter qu'au cours des 12 prochains mois.
• Si vous devez acheter une maison au cours de la prochaine année, les taux seront probablement plus bas maintenant qu'ils ne le seront dans les mois à venir.

Au cours des deux dernières années, le marché du logement a connu une demande extrême et une offre limitée, ce qui a entraîné des hausses de prix massives sur une courte période.

Dans le même temps, l'inflation a explosé dans le monde entier, y compris ici aux États-Unis. Pour maîtriser l'inflation, la Réserve fédérale a commencé à augmenter les taux d'intérêt en mars 2022, rendant les emprunts plus chers en plus des prix de base plus élevés.

En quoi le paysage d'aujourd'hui est-il différent d'il y a deux ans ?

En 2020, le prix catalogue moyen d'une maison américaine était de 374,500 30 $, avec des taux d'intérêt moyens sur les prêts hypothécaires de 3.11 ans à XNUMX %.

Aujourd'hui, le taux d'intérêt moyen est de 7.06 %, avec des prix moyens des maisons allant jusqu'à 525,000 XNUMX $.

Cela signifie que si vous avez acheté une maison il y a deux ans avec une hypothèque de 30 ans et une mise de fonds de 20 %, l'achat moyen vous aurait coûté 536,551 XNUMX $ en capital et intérêts sur la durée de votre prêt.

L'achat moyen sur le marché actuel vous coûterait 1.11 million de dollars en principal et en intérêts sur une durée de 30 ans avec une mise de fonds de 20 %. C'est une différence de plus d'un demi-million de dollars au moment où vous avez fini de rembourser votre prêt hypothécaire.

Les taux d'intérêt sont plus élevés aujourd'hui parce que la Réserve fédérale tente de freiner l'inflation. Les prix sont plus élevés pour plusieurs raisons. Premièrement, les États-Unis connaissaient une pénurie de logements avant la pandémie. Cela nous a mis dans une position déjà mauvaise lorsque les choses ont empiré.

Pendant la pandémie, de nombreux cols blancs ont décidé de déménager avec la liberté retrouvée du travail à distance. Beaucoup ont déménagé dans des localités moins chères. Cela a également augmenté la demande et fait grimper les prix via des guerres d'enchères.

Les prix des maisons baissent-ils ?

Il est encore tôt pour décider si les prix des maisons sont sur une tendance à la baisse. Alors que les prix des maisons ont tendance à baisser de façon saisonnière à mesure que l'été avance, cette année, les chiffres étaient supérieurs à la moyenne. Habituellement, nous constatons une diminution de 2 % de juin à août, mais cette année, cette diminution était de 6 %. Semble prometteur pour les acheteurs potentiels.

Pourtant, il est important de regarder ces chiffres dans leur contexte. En août 2022, les prix étaient supérieurs de 7.7 % à ce qu'ils étaient à la même période en 2021. Dans une perspective à plus long terme, les prix des maisons pourraient encore augmenter. Nous devrons attendre de voir les chiffres de l'automne et de l'hiver pour avoir des réponses plus définitives.

Les prix restent si élevés parce qu'il y a un pénurie d'inventaire. Bien que les nouvelles constructions aient augmenté de 12.2 % en août, nous pouvons attribuer cela en partie à des problèmes de chaîne d'approvisionnement. De nombreux constructeurs n'ont pas pu obtenir les fournitures dont ils avaient besoin pour travailler sur leurs projets, et bon nombre de ces fournitures leur sont finalement parvenues à la fin de l'été en une seule grande rafale.

Ce n'est pas parce que nous avons vu de nouvelles constructions monter le mois dernier qu'elles vont augmenter les stocks pour les familles américaines. L'essentiel de l'augmentation des stocks se fera sur les marchés commerciaux, les propriétaires potentiels cherchant à louer de nouvelles unités à des locataires.

De nombreux Américains ont été exclus du marché alors que les prix des maisons ont grimpé en flèche au cours des deux dernières années. Cela signifie qu'il y a plus de demande sur le marché locatif que d'habitude, c'est donc là que les promoteurs ont concentré leur énergie. Si l'on regarde les projets de logements multifamiliaux de cinq logements ou plus exclusivement, les nouvelles constructions ont grimpé en flèche, en hausse de 28.6 %.

Une autre raison pour laquelle cette hausse temporaire ne doit pas être interprétée comme une cause de relâchement est que les permis pour les futurs projets de construction de maisons étaient en baisse de 10 % à la fin de l'été. À l'avenir, nous pouvons nous attendre à voir des stocks encore plus serrés sur le marché du logement abordable, même si les maisons à des prix plus élevés restent sur le marché pendant des mois d'affilée.

Avec moins de demande à des prix plus élevés, moins de vendeurs potentiels sont impatients de s'inscrire. L'opportunité qui existait l'année dernière a diminué, les maisons restant sur le marché plus longtemps. Les ventes de maisons entre 250,000 500,000 $ et 14 2021 $ ont chuté de 2022 % de XNUMX à XNUMX, en partie parce qu'il y a moins de stocks dans cette fourchette de prix avec la hausse des prix des maisons.

Mais les ventes de maisons plus chères ont également baissé. Ceux dont les prix catalogue se situaient entre 750,000 1 $ et 3 million de dollars ont baissé de XNUMX %.

Cependant, des prix plus élevés et des stocks moins abordables ne sont pas la seule raison pour laquelle les gens ont ralenti l'achat d'une maison en 2022. Il y a aussi la question des hausses des taux d'intérêt fédéraux.

Les taux des crédits immobiliers augmentent-ils encore ?

À partir de mars 2022, la Réserve fédérale a commencé à augmenter les taux d'intérêt. Cela rend les emprunts – y compris les emprunts via une hypothèque – plus chers.

Le mercredi 21 septembre 2022, la Fed a annoncé une nouvelle hausse des taux de 0.75 point de pourcentage. Cela fait passer le taux actuel des fonds fédéraux de 3 % à 3.25 %, et on ne s'attend qu'à ce qu'il augmente. Nous verrons probablement deux autres séries de hausses totalisant 1.25 point de pourcentage supplémentaire d'ici la fin de l'année.

La Fed laisse actuellement entendre que les taux pourraient augmenter jusqu'à 4.6 % en 2023.

Les estimations de début octobre 2022 évaluaient le taux moyen d'un prêt hypothécaire de 30 ans à 7.06 %. Bien qu'il soit raisonnable de s'attendre à ce que les taux augmentent encore plus, il reste à voir dans quelle mesure.

L'augmentation des taux d'emprunt ne fait pas que décourager les acheteurs, elle décourage même les vendeurs d'inscrire leurs propriétés en premier lieu, ce qui aggrave encore la pénurie du côté de l'offre. Bon nombre de ces vendeurs contracteraient vraisemblablement de nouvelles hypothèques lorsqu'ils vendent leur ancienne maison.

La plupart des Américains ayant une hypothèque garantissaient des taux alors qu'ils étaient inférieurs à 6%, donc l'inscription de leur propriété pourrait signifier une augmentation de leurs coûts de financement sur toute nouvelle propriété.

Dois-je acheter maintenant ou attendre plus longtemps ?

Il est concevable que l'achat le plus tôt possible puisse économiser de l'argent sur les taux d'intérêt. Mais il est difficile de voir comment un acheteur, en particulier un acheteur d'une première maison, gagne sur ce marché.

Alors que nous constatons des baisses de prix à court terme et des augmentations de prix à long terme, Goldman Sachs prévoit en fait que les prix resteront les mêmes jusqu'en 2023, avec une augmentation ou une diminution moyenne de 0 %. Bien que des baisses régionales puissent se produire, les moyennes nationales devraient rester là où elles sont actuellement.

Que les prix montent ou descendent va être très variable en fonction de votre marché local.

Il n'y aura peut-être pas d'augmentation des prix à l'échelle nationale, mais les taux sont très susceptibles d'augmenter tout au long de 2023 - jusqu'à ce que la Fed atteigne 4.6 %. Après cela, les taux peuvent rester élevés pendant un certain temps ou être ramenés à la baisse, selon l'évolution de l'inflation. Il est presque impossible de prédire à quoi ressembleront l'offre et la demande à ce moment-là.

Si vous n'avez pas besoin de bouger tout de suite, vous pourriez décider d'attendre jusqu'en 2024 ou chaque fois que la Fed recommencera à baisser les taux. Il y a plus de risque et d'incertitude sur l'équation des prix que loin.

En résumé

Les prix catalogue des maisons restent élevés. Les taux d'intérêt sont chers pour les prêts hypothécaires - la dernière fois que nous avons vu des taux aussi élevés, c'était au début des années 2000. Mais emprunter est extrêmement susceptible de devenir encore plus cher au cours des 12 prochains mois, rendant la décision encore plus difficile pour ceux qui pourraient avoir besoin d'acheter au cours de la prochaine année.

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