Que se passe-t-il avec les prix des maisons alors que les taux hypothécaires baissent

Le marché immobilier américain refroidi de façon assez spectaculaire l'an dernier, après que les taux hypothécaires eurent plus que doublé par rapport à leurs creux historiques. Les prix des maisons, cependant, ont été plus rigides.

Les prix ont commencé à baisser en juin dernier, mais ils sont toujours plus élevés qu'il y a un an. Aujourd'hui, alors que la demande semble revenir sur le marché, en raison d'une légère baisse des taux de crédit immobilier, les prix reculent.

En décembre, la dernière lecture, les prix de l'immobilier aux États-Unis étaient de 6.9 % plus élevés année après année, selon CoreLogic. Il s'agit du taux d'appréciation annuel le plus bas depuis la fin de l'été 2020. En avril dernier, l'appréciation annuelle des prix a atteint un sommet de 20 %.

La chute des prix des maisons reflétait une demande de logements plus faible, alors que l'inflation, les suppressions d'emplois et l'incertitude dans l'économie se sont accumulées sur la barrière dressée par des taux hypothécaires plus élevés. Mais les taux hypothécaires ont commencé à baisser en décembre et les prix ont immédiatement réagi. Le refroidissement a continué, mais pas autant que les mois précédents.

"Alors que les prix ont continué de baisser à partir de novembre, le taux de baisse était inférieur à celui observé en été et ne représente toujours qu'une baisse cumulée des prix de 3% depuis le pic du printemps dernier", a déclaré Selma Hepp, économiste en chef chez CoreLogic.

Hepp note que certaines des zones périurbaines qui sont devenues populaires au cours des premières années de la pandémie et ont vu les prix augmenter fortement connaissent désormais des corrections plus importantes. Mais elle ne s'attend pas à ce que cela dure longtemps.

"Alors que la décélération des prix persistera probablement jusqu'au printemps 2023, lorsque le marché connaîtra probablement des baisses d'une année sur l'autre, la récente baisse des taux hypothécaires a stimulé la demande des acheteurs et pourrait entraîner une saison d'achat de maisons plus optimiste que beaucoup ne l'avaient prévu, », a déclaré Hepp.

Un mensuel enquête sur le sentiment d'achat d'une maison de Fannie Mae a montré une augmentation en janvier pour le troisième mois consécutif. Les consommateurs interrogés ont déclaré qu'ils s'attendaient toujours à voir les prix baisser ou s'aplatir au cours de la prochaine année, mais la part de ceux qui pensent que c'est le bon moment pour vendre une maison est passée de 59 % à 51 %.

Plus d'inventaire sur le marché aiderait à ramener plus d'acheteurs sur le marché. Pour l'anecdote, les agents immobiliers signalent une augmentation plus précoce que d'habitude du marché printanier, les journées portes ouvertes ayant vu plus de trafic piétonnier au cours des dernières semaines. Certains ont également signalé le retour des guerres d'enchères.

Les constructeurs de maisons du pays signalent également une demande accrue. Le sentiment des constructeurs de maisons en janvier a augmenté pour la première fois en 12 mois, a déclaré l'Association nationale des constructeurs d'habitations. Les constructeurs ont signalé des augmentations des ventes actuelles, du trafic des acheteurs et des prévisions de ventes au cours des six prochains mois. La baisse des taux hypothécaires stimule la nouvelle demande.

"Avec les taux hypothécaires qui devraient continuer à baisser plus tard cette année, les conditions d'accessibilité devraient s'améliorer, ce qui augmentera la demande et ramènera plus d'acheteurs sur le marché", a déclaré l'économiste en chef de la NAHB, Robert Dietz.

L'indice d'accessibilité à la propriété de la NAHB a commencé cette année au niveau le plus bas depuis qu'il a commencé à suivre la métrique il y a dix ans. Mais la baisse des taux commence à inverser la tendance.

Si les prix des maisons continuent de baisser au rythme moyen qu'ils ont au cours des six derniers mois, la croissance annuelle des prix des maisons pourrait finalement devenir négative au cours des trois prochains mois, selon un nouveau rapport de Black Knight. Il faut maintenant près de 600 $ (+41 %) de plus pour effectuer le versement hypothécaire mensuel sur une maison au prix moyen en utilisant un prêt hypothécaire à taux réduit de 20 % sur 30 ans qu'à la même période l'an dernier.

Les demandes de prêt hypothécaire pour acheter une maison, l'indicateur le plus actuel de la demande, ont augmenté tout au long de janvier et la première semaine de février, bien qu'elles soient toujours inférieures à la même période il y a un an, lorsque les taux étaient près de la moitié de ce qu'ils sont actuellement.

"Nous pouvons voir des signes clairs d'une hausse des prêts à l'achat en janvier sur des taux plus bas et des prix des maisons quelque peu inférieurs", a déclaré Ben Graboske, président de Black Knight Data and Analytics. "Mais l'abordabilité a toujours la mainmise sur une grande partie du marché."