Ce qui nous attend pour le logement en 2023 : Ralentissement et arrêt des maisons unifamiliales

En janvier 2020, je me suis livré à une prédiction non seulement sur 2020, mais pour toute la décennie. D'une manière ou d'une autre, j'ai raté la pandémie mondiale et l'arrêt qui devait se produire quelques semaines plus tard. C'est donc avec une certaine appréhension que je reviens avec des réflexions sur l'année à venir à l'aide d'un article du Wall Street Journal examinant les données du troisième trimestre de 2022. En termes simples, le marché du logement a déjà commencé à ralentir et va atteindre un s'arrêter au premier semestre 2023. La suite dépendra de ce que les acheteurs au comptant feront de leur argent et si les gouvernements prennent des décisions intelligentes ou aggravent les choses.

L'histoire du Wall Street Journal (le Journal) a un titre sur le comportement des grands investisseurs sur le marché du logement, mais il finit par couvrir des points de données clés pertinents pour se faire une image de l'économie du logement, en particulier la propriété unifamiliale et la location. La propriété est devenue une sorte d'obsession chez certains partisans et en particulier le port de Cincinnati qui a a ouvert une campagne contre ce qu'il appelle les «investisseurs institutionnels» ou les «investisseurs corporatifs».

J'ai souligné que c'est un effort bizarre d'essayer d'arrêter l'investissement dans le logement locatif en achetant un logement en utilisant l'argent de la vente d'obligations aux investisseurs. L'article du Journal souligne que « les achats de maisons par les investisseurs ont chuté de 30 % au troisième trimestre, signe que la hausse de taux d'emprunt et les prix élevés des maisons qui ont poussé les acheteurs traditionnels à l'écart poussent également ces entreprises à se retirer. Peut-être que cela refroidira également la ferveur réglementaire autour de la question.

Mais les données indiquent que dans l'ensemble, il y a eu une "baisse des ventes globales de maisons, qui ont chuté avec la hausse rapide des taux hypothécaires". L'acquisition de maisons unifamiliales par des investisseurs se fait souvent dans le but de les réhabiliter puis de les transformer en logements locatifs. L'histoire du Journal révèle que, La croissance des loyers a également commencé à ralentir. Les loyers des maisons unifamiliales ont augmenté de 10.1% d'une année sur l'autre en septembre, contre 13.9% en avril, selon la société de données sur le logement CoreLogicCLGX
.” C'est toujours "plus fort que sur le marché des appartements". L'histoire postule que le marché locatif des maisons unifamiliales a résisté parce que les locataires de cette typologie ont plus d'argent. Ce n'est pas nécessairement le cas. Souvent, les petits investisseurs acquièrent des maisons de la même manière que les plus grands, et souvent ceux-ci servent des familles plus nombreuses avec moins d'argent.

Mais il est également vrai que ces bailleurs de fonds "Faites face aux vents contraires de l'augmentation des évaluations foncières qui s'accompagnent d'énormes augmentations de l'appréciation du prix des maisons." La frénésie d'achat de l'année dernière a fait grimper la valeur des actifs, mettant la pression sur les propriétaires non seulement avec des évaluations plus élevées, mais aussi pour vendre aux propriétaires occupants, des personnes qui voulaient acheter et non louer.

Tout cela se passe à un moment où, comme à Cincinnati, «les grands propriétaires locatifs font l'objet d'une surveillance accrue de la part des gouvernements fédéral et locaux. » J'ai déjà abordé les problèmes de propriété ailleurs, mais c'est là que tout ce contexte aide à former la base de mes suppositions sur ce qui nous attend cette année. Comme les acheteurs découvrent qu'ils ne peuvent pas se permettre d'acheter en raison des taux d'intérêt élevés et que les vendeurs ne peuvent pas trouver d'acheteurs capables de payer suffisamment, de nombreux propriétaires seront en détresse, surtout si une récession se déclenche et que les gens commencent à perdre leur emploi.

Comme en 2008 et 2009, les personnes disposant de liquidités vont se trouver en mesure de pallier ce problème en achetant des lots de terrains et de logements, voire des projets en construction ou en financement aujourd'hui. L'histoire du Journal corrobore cela pour les grands investisseurs qui, selon elle, « préparent des fonds importants pour acheter des maisons. L'activité de gestion d'actifs de JP Morgan a déclaré ce mois-ci qu'elle avait formé une joint-venture avec le propriétaire locatif Haven Realty Capital pour acheter et développer 1 milliard de dollars de maisons. Cela rendrait «difficile pour les acheteurs traditionnels d'en profiter». Tu peux le répéter!

Alors que l'argent bon marché se tarit et que les gens perdent leur emploi, beaucoup - y compris les promoteurs et les constructeurs - chercheront désespérément à renflouer. j'ai indiqué ailleurs, le marché du logement ne produira pas beaucoup de logements en 2023 ; il sera tout simplement trop risqué de démarrer des projets dans un environnement décrit dans l'article du Journal. Alors que la production s'arrête et que ceux qui ont de l'argent achètent des terres, des logements et des projets, les villes en particulier seront prêtes pour une énorme augmentation des prix lorsque la demande reviendra plus tard dans l'année ou en 2024.

Les gouvernements locaux sont susceptibles de faire deux choses. Premièrement, comme à Cincinnati, ils seront tentés de punir les investisseurs ou autres qui achètent des propriétés avec de l'argent. Cela n'aidera pas mais rendra l'avenir plus sombre. Chasser les investisseurs signifiera simplement des saisies et des faillites pour des entreprises et des propriétaires surdimensionnés, ce qui nuira davantage à l'offre. Les banques n'auront pas non plus beaucoup de chance de déménager. La deuxième chose que certaines villes feront est de ne rien faire. Bien que cela n'aggravera pas la situation future, cela ouvrira simplement la voie à la panique plus tard lorsque les prix augmenteront parce que l'offre est tendue.

Ce que les villes peuvent et doivent faire maintenant, c'est suspendre toute réglementation qui n'est pas pertinente pour la santé et la sécurité, accélérer l'obtention des permis de manière spectaculaire et utiliser toutes les ressources dont elles disposent pour investir dans la réalisation de projets en difficulté. Les gouvernements locaux pourraient également acheter des terres à un prix avantageux, puis pivoter plus tard, en cédant la terre à Community Land Trust au retour du marché.

Les villes qui ont une certaine perspicacité et s'autorisent la flexibilité gagneront la reprise future, leur permettant de désigner l'abordabilité comme un élément clé pour attirer de nouveaux emplois. Ceux qui ne font rien ou insistent pour attaquer les investisseurs ou imposer plus de règles se retrouveront, comme on pouvait s'y attendre, avec une inflation sur le marché du logement. Cela ne nuira pas aux investisseurs qui gagneront de l'argent, mais cela nuira aux gens qui ont du mal à joindre les deux bouts et ils verront leur fortune ralentir alors que d'autres augmenteront.