Cet article a été publié initialement le Taux bancaire.com.
La Réserve fédérale a relevé ses taux d'intérêt pour la septième fois consécutive cette année. Cette fois, cependant, la hausse est plus faible : le président de la Fed, Jerome Powell, a annoncé une augmentation d'un demi-point du taux des fonds fédéraux le 14 décembre, en baisse par rapport aux augmentations de trois quarts de points des dernières réunions. Pourtant, le la dernière fois qu'il a augmenté ses taux d'autant en une seule année c'était dans les années 1980.
Afin de contenir l'inflation galopante, la Fed a relevé les taux d'intérêt d'un quart de point en mars 2022, puis d'un demi-point en mai. Il les a encore relevés en juin, en trois quarts de point de pourcentage – qui était, à l'époque, la plus forte hausse des taux de la Fed depuis 1994 – et a continué à faire de même en juillet, septembre et novembre.
Les hausses sont conçues pour refroidir une économie qui était en feu après avoir rebondi après la récession du coronavirus de 2020. Cette reprise spectaculaire a inclus un marché du logement brûlant caractérisé par des prix immobiliers record et des niveaux microscopiques de stocks.
Cependant, depuis la fin de l'été, le marché du logement a montré des signes de refroidissement, l'appréciation ralentissant à l'échelle nationale et les prix baissant même sur de nombreux marchés. Et les prix des maisons ne sont pas seulement déterminés par les taux d'intérêt, mais par un mélange complexe de facteurs – il est donc difficile de prédire exactement comment les efforts de la Fed affecteront le marché du logement.
"La récession immobilière est là", déclare Marty Green, directeur du cabinet d'avocats hypothécaires Polunsky Beitel Green. "La grande question est maintenant de savoir à quelle vitesse il se propage au reste de l'économie."
Des taux plus élevés sont difficiles à la fois pour les acheteurs de maison, qui doivent faire face à des paiements mensuels plus élevés, et pour les vendeurs, qui connaissent une demande moindre et/ou des offres moins élevées pour leurs maisons.
"L'effet cumulatif de cette forte hausse des taux a refroidi le marché du logement et provoqué un ralentissement de l'économie, mais n'a pas fait grand-chose pour réduire l'inflation", a déclaré Greg McBride, CFA, analyste financier en chef de Bankrate.
Comment la Fed affecte les taux hypothécaires
Les réserve fédérale ne fixe pas les taux hypothécaires, et les décisions de la banque centrale ne modifient pas les prêts hypothécaires aussi directement qu'elles le font pour d'autres produits, tels que comptes d'épargne et taux de CD. Au lieu de cela, les taux hypothécaires ont tendance à évoluer au même rythme que les rendements du Trésor à 10 ans.
Pourtant, le comportement de la Fed donne le ton général pour taux hypothécaires. Les prêteurs hypothécaires et les investisseurs surveillent de près la banque centrale, et les tentatives du marché hypothécaire pour interpréter les actions de la Fed affectent le montant que vous payez pour votre prêt immobilier.
La hausse des taux de décembre était la septième en 2022, une année qui a vu les taux hypothécaires osciller énormément de 3.4 % en janvier à 7.12 % en octobre avant de redescendre. "De telles augmentations diminuent l'abordabilité des achats, ce qui rend encore plus difficile pour les personnes à faible revenu et premiers acheteurs pour acheter une maison », explique Clare Losey, économiste de recherche adjointe au Texas Real Estate Research Center de la Texas A&M University.
Dans quelle mesure les taux hypothécaires affectent-ils la demande de logements ?
Il ne fait aucun doute que les taux hypothécaires record ont contribué à alimenter le boom immobilier de 2020 et 2021. Certains pensent que c'est le facteur le plus important qui a poussé le marché immobilier résidentiel à s'emballer.
Maintenant que les taux ont augmenté plus qu'ils ne l'ont été en deux décennies, comment cela affectera-t-il les ventes et les prix des maisons ? "Les taux hypothécaires [ont] entraîné l'arrêt effectif de l'activité de refinancement et le ralentissement marqué de l'activité d'achat de maisons", a déclaré Mike Fratantoni, économiste en chef de la Mortgage Bankers Association. Non seulement les ventes ont ralenti, mais les économistes s'attendent à une baisse des prix allant de quelques points de pourcentage à plus de 20 %.
Pourtant, à long terme, les prix et les ventes de maisons ont tendance à résister à la hausse des taux hypothécaires, selon les économistes du logement. C'est parce que les événements individuels de la vie qui incitent à l'achat d'une maison — la naissance d'un enfant, le mariage, un changement d'emploi — ne correspondent pas toujours convenablement aux cycles des taux hypothécaires.
L'histoire le confirme. Dans les années 1980, les taux hypothécaires ont grimpé jusqu'à 18 %, mais les Américains achetaient toujours des maisons. Dans les années 1990, des taux de 8 à 9 % étaient courants et les Américains ont continué à s'emparer de maisons. Pendant le bulle immobilière de 2004 à 2007, les taux hypothécaires étaient plus élevés qu'ils ne le sont aujourd'hui — et les prix ont monté en flèche.
Ainsi, le ralentissement actuel pourrait être plus celui d'un marché en surchauffe retour à la normalité plutôt que le signal d'un accident naissant. « La combinaison des taux hypothécaires élevés et de la forte croissance des prix des maisons au cours des dernières années a considérablement réduit l'abordabilité », explique Fratantoni. "La volatilité observée dans les taux hypothécaires devrait s'atténuer une fois que l'inflation commencera à ralentir et que le taux maximal de ce cycle de hausse sera en vue."
Pour l'instant, cependant, le marché du logement reste difficile pour les acheteurs. "Le secteur du logement est le plus sensible et subit les impacts les plus immédiats des changements de politique de taux d'intérêt de la Réserve fédérale", déclare Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR. "La faiblesse des ventes de maisons reflète la hausse des taux hypothécaires de cette année."
Yun dit la moyenne versement hypothécaire mensuel a bondi de 28% au cours de la dernière année, un petit choc autocollant qui ne manquera pas de se répercuter sur l'économie du logement. "Je m'attends à ce que le rythme d'appréciation des prix ralentisse à mesure que la demande se refroidit et que l'offre s'améliore quelque peu en raison de l'augmentation de la construction de maisons", dit-il.
En fait, la National Association of Realtors (NAR) affirme que la pénurie de logements s'atténue déjà à mesure que la demande diminue. Le stock de maisons à vendre a atteint un Approvisionnement de 3.3 mois en octobre, par rapport à une offre record de 1.6 mois en janvier.
Prochaines étapes pour les emprunteurs
Voici quelques conseils pour faire face au climat de hausse des taux d'intérêt :
Magasinez pour une hypothèque. Achats avisés peut vous aider à trouver un taux supérieur à la moyenne. Avec le ralentissement du boom du refinancement, les prêteurs sont avides de votre entreprise. "Effectuer une recherche en ligne peut économiser des milliers de dollars en trouvant des prêteurs offrant un taux inférieur et des frais plus compétitifs", déclare McBride.
Soyez prudent avec les ARM. Prêts hypothécaires à taux révisable sont de plus en plus tentants, mais McBride dit que les emprunteurs devraient rester à l'écart. « Ne tombez pas dans le piège d'utiliser un prêt hypothécaire à taux variable comme béquille d'abordabilité », dit McBride. « Il y a peu d'économies initiales, une moyenne de seulement un demi-point de pourcentage pour les cinq premières années, mais le risque de taux plus élevés dans les années à venir est important. Les nouveaux produits hypothécaires ajustables sont structurés pour changer tous les six mois plutôt que tous les 12 mois, ce qui était auparavant la norme.
Considérez un HELOC. Tandis que refinancement hypothécaire est en déclin, de nombreux propriétaires se tournent vers les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) pour puiser dans la valeur nette de la maison.
Cette histoire a été présentée à l'origine sur Fortune.com
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Source : https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html