Qu'est-ce que la "dette de zombies ?" Pourquoi les propriétaires sont confrontés à la saisie sur les anciennes hypothèques.

Rose Prophete pensait que le deuxième prêt hypothécaire sur sa maison de Brooklyn avait été résolu il y a environ une décennie – jusqu'à ce qu'elle reçoive des documents affirmant qu'elle devait plus de 130,000 XNUMX $.

"J'ai été choqué", a déclaré Prophete, qui a refinancé sa maison à deux familles en 2006, six ans après son arrivée d'Haïti. « Je ne connais même pas ces gens parce qu'ils ne m'ont jamais contacté. Ils ne m'ont jamais appelé.

Prophete fait partie d'une vague de propriétaires qui se disent aveuglés par le début des actions de saisie de leurs maisons au sujet de deuxièmes prêts contractés il y a plus de dix ans. Les fiducies et les gestionnaires de prêts hypothécaires à l'origine des actions affirment que les prêts n'ont pas été remboursés il y a des années.

Certains de ces propriétaires disent qu'ils ne savaient même pas qu'ils avaient une deuxième hypothèque en raison de structures de prêt confuses. D'autres pensaient que leurs deuxièmes prêts avaient été intégrés à leurs premiers versements hypothécaires ou annulés. En règle générale, ils disent qu'ils n'avaient pas reçu de relevés sur leurs deuxièmes prêts depuis des années alors qu'ils remboursaient leurs premières hypothèques.

Maintenant, on leur dit que les prêts n'étaient pas morts après tout. Au lieu de cela, il s'agit de ce que les critiques appellent la «dette zombie» - d'anciens prêts avec de nouvelles actions de recouvrement.

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Dois-je payer la dette zombie?

Alors qu'aucune agence gouvernementale fédérale ne suit le nombre d'actions de forclusion sur les deuxièmes hypothèques, les avocats aidant les propriétaires disent qu'ils ont augmenté ces dernières années. Les avocats disent que bon nombre des prêts appartiennent à des acheteurs de prêts hypothécaires en difficulté et qu'ils sont poursuivis maintenant parce que la valeur des maisons a augmenté et qu'il y a plus de fonds propres.

"Ils les ont retenus, n'ayant aucune communication avec les emprunteurs", a déclaré Andrea Bopp Stark, avocate au National Consumer Law Center de Boston. « Et puis, tout d'un coup, ils sortent du bois et menacent de saisir parce que maintenant il y a de la valeur dans la propriété. Ils peuvent saisir la propriété et obtenir quelque chose après le remboursement des premières hypothèques.

L'histoire continue

Les avocats des propriétaires des prêts et des sociétés qui les gèrent affirment qu'ils poursuivent une dette légitime, quelle que soit la croyance de l'emprunteur. Et ils disent qu'ils agissent légalement pour le réclamer.

Comment est-ce arrivé?

Les actions en justice remontent maintenant à la fin du boom immobilier du début de ce siècle. Certains impliquent des marges de crédit sur valeur domiciliaire. D'autres découlent de prêts « 80/20 », dans lesquels les acheteurs pouvaient contracter un premier prêt couvrant environ 80 % du prix d'achat, et un deuxième prêt couvrant les 20 % restants.

Le fractionnement des prêts permettait aux emprunteurs d'éviter d'importants acomptes. Mais les deuxièmes prêts pourraient porter des taux d'intérêt de 9% ou plus et des paiements forfaitaires. Les défenseurs des consommateurs affirment que les prêts – dont beaucoup proviennent de prêteurs discrédités depuis – incluaient des conditions prédatrices et étaient commercialisés dans les communautés de couleur et les quartiers à faible revenu.

L'augmentation du nombre de personnes en retard sur les paiements hypothécaires après le début de la Grande Récession comprenait des propriétaires avec un deuxième prêt. Ils faisaient partie des personnes qui ont profité des programmes fédéraux de modification des prêts, refinancé ou déclaré faillite pour aider à garder leur maison.

Dans certains cas, les premiers prêts ont été modifiés mais pas les seconds.

Combien d'années jusqu'à ce que la dette soit annulée ?

Certaines hypothèques de deuxième rang à cette époque ont été « radiées », ce qui signifie que le créancier avait cessé de demander le paiement. Cela ne signifie pas que le prêt a été annulé. Mais c'était l'impression de nombreux propriétaires, dont certains ont apparemment mal compris la structure de prêt 80/20.

D'autres emprunteurs disent avoir eu du mal à obtenir des réponses sur leur second prêt.

Dans la région de Miami, le pasteur Carlos Mendez et son épouse, Lisset Garcia, ont signé une modification de leur première hypothèque en 2012, après que des difficultés financières ont entraîné des paiements manqués et un dépôt de bilan. Le couple avait acheté la maison à Hialeah en 2006, deux ans après son arrivée de Cuba, et y avait élevé ses deux filles.

Mendez a déclaré qu'ils n'avaient pas pu obtenir de réponse de la part de la banque sur le statut de leur deuxième hypothèque et qu'on leur avait finalement dit que la dette avait été annulée ou serait annulée.

Puis en 2020, ils ont reçu des documents de forclusion d'un autre propriétaire de la dette.

Leur avocat, Ricardo M. Corona, a déclaré qu'on leur disait qu'ils devaient 70,000 47,000 $ en paiements en souffrance plus 2013 XNUMX $ en principal. Mais il a déclaré que les dossiers montrent que le prêt a été radié en XNUMX et que les titulaires du prêt n'ont pas droit aux paiements d'intérêts découlant des années où le couple n'a pas reçu de relevés périodiques. L'affaire est pendante.

"Malgré tout, nous nous battons et faisons confiance à la justice, gardant notre foi en Dieu, afin que nous puissions résoudre ce problème et garder la maison", a déclaré Mendez en espagnol.

Les deuxièmes prêts ont été regroupés et vendus, certains à plusieurs reprises. Les parties derrière les actions en justice qui ont été lancées pour collecter l'argent maintenant sont souvent des investisseurs qui achètent des prêts hypothécaires dits en difficulté à des rabais importants, disent les avocats. Bon nombre des acheteurs de dettes sont des sociétés à responsabilité limitée qui ne sont pas réglementées comme le sont les grandes banques.

Le demandeur dans l'action contre la maison Mendez et Garcia est répertorié sous le nom de Wilmington Savings Fund Society, FSB, "non pas à titre individuel mais uniquement en tant que fiduciaire de BCMB1 Trust".

Une porte-parole de Wilmington a déclaré qu'il agissait en tant que fiduciaire au nom de nombreuses fiducies et n'avait "aucune autorité en ce qui concerne la gestion des biens immobiliers du portefeuille". Les efforts pour trouver une personne associée à BCMB1 Trust pour répondre aux questions n'ont pas abouti.

Certaines personnes confrontées à une saisie ont intenté leurs propres poursuites en invoquant les exigences fédérales liées aux déclarations périodiques ou à d'autres lois sur la protection des consommateurs. En Géorgie, une femme menacée de saisie a affirmé devant un tribunal fédéral qu'elle n'avait jamais reçu d'avis périodiques concernant sa deuxième hypothèque ou d'avis lors de son transfert à de nouveaux propriétaires, comme l'exige la loi fédérale. L'affaire a été réglée en juin dans des conditions confidentielles, selon des documents judiciaires.

Comment se débarrasser de la dette zombie ?

À New York, Prophete est l'un des 13 plaignants dans un procès fédéral affirmant que la dette hypothécaire est recherchée au-delà du délai de prescription de six ans de New York, entraînant des violations des lois fédérales et étatiques.

"Je pense que ce qui le rend si pernicieux, c'est que ce sont des propriétaires qui ont travaillé très dur pour être à jour sur leurs prêts", a déclaré Rachel Geballe, directrice adjointe de Brooklyn Legal Services, qui plaide l'affaire avec The Legal Aid Society. "Ils pensaient qu'ils s'occupaient de leur dette."

Les défendeurs dans cette affaire sont le gestionnaire de prêts SN Servicing et le cabinet d'avocats Richland and Falkowski, qui représentaient des fiducies hypothécaires impliquées dans les actions en justice, y compris BCMB1 Trust, selon la plainte. Dans les dépôts judiciaires, les défendeurs contestent l'interprétation du demandeur du délai de prescription, disent qu'ils ont agi correctement et cherchent à rejeter le procès.

"Les allégations dans les diverses actions de forclusion hypothécaire sont véridiques et non trompeuses ou mensongères", a écrit l'avocat Daniel Richland dans une lettre au juge. "Les allégations du demandeur, en revanche, sont invraisemblables et justifient donc le rejet."

L'écrivaine d'Associated Press Claudia Torrens et la chercheuse Jennifer Farrar ont contribué.

Cet article a été initialement publié sur USA TODAY: Qu'est-ce que la "dette de zombies ?" Les propriétaires font face à une saisie sur les anciennes hypothèques.