Ce que signifie le travail hybride pour le commerce de détail urbain

Les rues des villes ne sont pas aussi désolées qu'elles l'étaient il y a un an ou deux, mais beaucoup ont encore un air de vide. Peut-être y a-t-il un manque de coups d'épaule lors des promenades au travail, une pause déjeuner sans files d'attente ou un trajet en métro qui n'imite plus un jeu de sardines. Les résidents peuvent préférer ces changements à la vie urbaine, mais une ville moins dense de ses habitants quotidiens est une ville moins attrayante pour le commerce.

Placer.ai a récemment publié un rapport analysant le trafic piétonnier de décembre dans les quatre plus grandes villes des États-Unis. New York City était en baisse de 4%, Los Angeles en baisse de 1% et Chicago et Houston stables jusqu'en 2019. De même, JLL a publié un rapport sur la vente au détail de la ville plus tôt ce mois-ci qui citait les données de Placer.ai de décembre 2021, indiquant le trafic total de vente au détail urbain à travers le pays était en baisse de plus de 15 % par rapport à 2019. Cette baisse du trafic, en particulier dans les couloirs de bureaux, est probablement due au modèle de travail hybride nouvellement adopté. Selon Kastle Systems, la réintégration au bureau était inférieure à 28 % à la mi-janvier, ce qui indique que de nombreux employés travaillent toujours à domicile.

Les corridors résidentiels urbains ont mieux résisté que les corridors de bureaux et touristiques

Le manque de trafic de détail est constant dans les quartiers de la plupart des villes, mais les couloirs résidentiels se sont rétablis plus rapidement que les bureaux et les zones touristiques. Par exemple, en décembre 2021, la circulation piétonnière dans les couloirs résidentiels urbains était en baisse de 16 %, tandis que les zones de bureaux et touristiques étaient en baisse de 24 % par rapport à 2019. De nombreuses personnes ont quitté les villes pendant la pandémie et sont revenues l'année dernière. Cependant, un modèle de travail hybride signifie qu'ils passent encore beaucoup de temps à la maison et dans leur quartier. En conséquence, les quartiers de bureaux tardent à se redresser.

De même, les restrictions de voyage ont ralenti la reprise du tourisme. Selon le Bureau des transports, les voyages aériens internationaux ont diminué d'environ 30 % la semaine dernière, tandis que les voyages aériens intérieurs ont diminué de 8 % par rapport à 2019. Et les Canadiens voyageant aux États-Unis en voiture, en train ou en bus ont diminué de 46 % en 2021 par rapport à à 2019. Cette baisse du tourisme entraîne une baisse du trafic de détail dans les couloirs touristiques des villes des États-Unis.

À court terme, les propriétaires succombent au roulement et aux cas d'utilisation flexibles

Lorsque la pandémie a commencé, il y a eu beaucoup de discussions sur la façon dont les propriétaires et les locataires renégociaient les baux et incluaient des conditions flexibles comme un loyer de base inférieur et un loyer en pourcentage plus élevé. Ces conditions se sont poursuivies avec le commerce de détail urbain, où la demande n'est pas revenue aux niveaux d'avant la pandémie. En conséquence, davantage de pop-ups et de concepts expérientiels s'ouvrent dans les villes, profitant des baux à court terme. Par exemple, l'année dernière, Chicago a accueilli le Museum of Ice Cream, The Office Experience basé sur l'émission télévisée et The Dr. Suess Experience.

Pendant ce temps, les catégories de vente au détail qui se sont bien comportées au cours des deux dernières années, comme l'athleisure et les articles pour la maison, profitent également de conditions de location flexibles. Par exemple, Arc'teryx, une marque canadienne de vêtements de plein air, a ouvert trois magasins au cours de la dernière année dans des emplacements urbains—West 4^th à Vancouver, Union Square à San Francisco (l'une des seules offres de 2020 dans ce quartier touristique) et Soho à New York. Pendant ce temps, Joybird, une marque de meubles directement au consommateur appartenant à La-Z-Boy, a ouvert plusieurs magasins au cours de la dernière année avec des plans de croissance continus.

A long terme, les couloirs de bureaux urbains pourraient être réaménagés

L'investissement global dans l'immobilier commercial urbain a augmenté par rapport à 2020, à 1.45 milliard de dollars sur 52 transactions, mais le volume total reste inférieur de 14 % à celui de 2019. De plus, le prix de vente au pied carré a diminué de 12.8 %. L'immobilier moins cher peut être une opportunité pour les promoteurs et les propriétaires de réaménager les couloirs de bureaux urbains, d'autant plus que le trafic pourrait ne jamais revenir aux niveaux d'avant la pandémie. Par exemple, les promoteurs ou les propriétaires peuvent convertir des immeubles de bureaux en résidences, en hôtels ou même en cas d'utilisation industrielle. Ou ils peuvent transformer des emplacements de vente au détail en concepts qui ne nécessitent pas de circulation piétonne, tels que des cuisines fantômes et des entrepôts de commerce électronique localisés. Si ces changements sont nécessaires pour maintenir les quartiers en vie, les villes devront également être plus indulgentes dans leurs autorisations.

La pandémie a changé la façon dont les gens vivent et travaillent à long terme. Les conséquences de ce changement se font lentement jour, y compris l'effet sur le commerce de détail. Malgré le retour des personnes dans les villes, un modèle de travail hybride continuera d'avoir un impact sur les points de vente situés dans les couloirs de bureaux. En conséquence, les propriétaires maintiennent les concessions de loyer pandémiques dans ces zones. Mais à long terme, pour que le commerce de détail prospère, un redéveloppement et un mélange de la composition des locataires devront avoir lieu. Comment cela se manifestera, seul le temps nous le dira.