L'an dernier Augmentation de 3 points de pourcentage des taux hypothécaires, couplés aux prix des maisons qui ont bondi de plus de 40 % au cours de la Boom immobilier pandémique, a exclu des millions d'acheteurs.
Ce recul brutal des acheteurs survient à un moment moins qu'idéal pour les constructeurs de maisons aux États-Unis. Vous voyez, une combinaison de contraintes de la chaîne d'approvisionnement liées à la pandémie et d'un surplus d'acheteurs enthousiastes pendant le boom, a vu le nombre total d'unités en construction atteint des niveaux historiques l'année dernière. Et cet arriéré historique, ainsi que taux d'annulation en flèche, signifie que les acheteurs ont enfin un certain pouvoir de négociation sur les constructeurs.
Pour savoir comment les acheteurs pourraient conclure une meilleure affaire avec les constructeurs, fortune a contacté John Downs, conseiller hypothécaire certifié et vice-président principal de Vellum Mortgage.
La première astuce consiste simplement à utiliser des tactiques de négociation brutes, comme offrir un prix bas ou faire appel à des prêteurs extérieurs «pour que les prêteurs constructeurs restent honnêtes», explique Downs. La deuxième astuce consiste à voir quelles incitations les constructeurs pourraient être en mesure d'offrir.
Contrairement aux propriétaires, qui sont moins susceptibles de renoncer à la valeur nette qu'ils possèdent, les constructeurs ne font que baisser leurs bénéfices. Ainsi, lorsque le marché change, les constructeurs peuvent baisser les prix et/ou proposer des incitations telles que le paiement des frais de clôture (qui peuvent représenter entre 2 % et 5 % de votre prêt hypothécaire), l'offre rachats de taux hypothécaires (les constructeurs paient aux prêteurs une somme forfaitaire pour réduire les taux hypothécaires pour les acheteurs potentiels), payer les cotisations de l'association des propriétaires ou effectuer des améliorations tout au long du processus de construction.
"Pour les constructeurs, c'est une entreprise", a déclaré Downs. « Ce qui est très différent des propriétaires ordinaires où ce sont leurs économies de réseau. Donc, pour un constructeur, c'est juste une décision commerciale brute : est-ce que je gagne encore de l'argent ? Et si je perds, qu'est-ce que je gagne en perdant ?
Toujours amener les constructeurs à offrir ces incitations peut varier en fonction du marché, de la saison, des constructeurs individuels et du fait qu'un acheteur cherche à acheter un inventaire permanent ou à demander la construction d'une maison.
Et quant aux constructeurs individuels, ils peuvent avoir des mentalités différentes concernant l'inventaire. Par exemple, au cours des premiers mois de l'année, on peut préférer conserver une maison jusqu'à ce qu'on en obtienne le prix voulu parce qu'on a le temps. Pendant ce temps, un autre constructeur peut avoir peur de l'avenir et offrir des incitations agressives.
Il existe également une nette différence entre les petits constructeurs et les grands constructeurs disposant d'un soutien financier plus important, et cela peut se traduire par les incitations qu'ils sont en mesure d'offrir. Par conséquent, en tant qu'acheteur, il est important de comprendre le marché, l'inventaire et le constructeur de maisons avec lequel vous travaillez, du moins pour commencer.
En ce qui concerne les améliorations ou les mises à niveau de la maison, les constructeurs utilisent parfois le fait qu '«ils peuvent construire des choses moins chères et que la valeur perçue pour [l'acheteur] est plus grande», a déclaré Downs. fortune. Il a donné un exemple : si un acheteur reçoit un devis de 50,000 15,000 $ pour construire un patio, mais que le constructeur peut le faire pour XNUMX XNUMX $ - en tant que consommateur, il vérifie, et le constructeur utilise essentiellement "des valeurs gonflées pour donner la perception d'économies plus importantes".
Ainsi, des améliorations comme celles-ci, liées à la maison physique, ne sont pas considérées comme des concessions du vendeur par les prêteurs. Les prêteurs considèrent plutôt tout ce qui change en espèces, comme la couverture des frais de clôture ou l'offre de rachats de taux, comme une concession du vendeur. Mais cela ne signifie pas que les constructeurs ne peuvent toujours pas utiliser ces stratégies pour attirer les acheteurs, mais l'acheteur doit simplement se qualifier pour ces incitations et cela peut dépendre du type de prêt.
Cependant, les incitations ne sont pas éternelles - cela dépend généralement du marché, qui est cyclique. Il y a des moments où les constructeurs n'ont pas besoin d'offrir des incitations (généralement dans un marché concurrentiel où plusieurs offres dépassent le prix demandé).
Mais Downs a dit fortune qu'il pense que nous sommes dans un «sweet spot of deal making», au moins pendant quelques mois de plus jusqu'à ce que le marché se rééquilibre et s'aligne davantage sur la norme pré-pandémique. Toutefois, l'accessibilité est toujours un problème, a déclaré Downs, ce qui signifie que ce point idéal pourrait potentiellement durer un peu plus longtemps.
"Quand je cite des paiements, les gens s'étouffent quand ils les entendent", a déclaré Downs.
Cette histoire a été présentée à l'origine sur Fortune.com
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Source : https://finance.yahoo.com/news/still-housing-market-slump-negotiate-225725403.html