Vous voulez savoir où vont les prix des maisons en 2023 ? Surveiller les taux hypothécaires

De nombreuses prévisions s'attendent à ce que 2023 soit une année négative pour le logement, mais la direction finale que prendra le marché sera éclairée par les coûts hypothécaires. En 2022, les taux des crédits immobiliers ont doublé entre le début de l'année et fin octobre passant de 3.5% à plus de 7%. Cela a considérablement augmenté le coût effectif de l'accession à la propriété pour de nombreux Américains.

C'est parce que la plupart des acheteurs financent l'achat d'une maison avec une hypothèque, et donc le coût de l'hypothèque détermine la maison que l'acheteur peut se permettre. Si les coûts hypothécaires doublent, la maison qu'un acheteur peut confortablement s'offrir peut être réduite de moitié environ, toutes choses étant égales par ailleurs.

Coûts hypothécaires américains sur 30 ans, 2022

Depuis qu'ils ont dépassé 7 % en octobre, les coûts des prêts hypothécaires à 30 ans ont légèrement diminué pour s'établir à près de 6 %. Cela reflète en grande partie l'évolution des taux d'intérêt à long terme de manière plus générale, qui ont également fortement augmenté en 2022, mais ont reculé par rapport aux niveaux les plus élevés atteints à l'automne.

Abordabilité du logement

Pourtant, même si les coûts hypothécaires sont retombés par rapport à leurs sommets, la La Federal Reserve Bank d'Atlanta estime que l'accessibilité au logement atteint des niveaux bas que nous n'avons pas vu depuis des décennies. Cela reflète en partie la hausse des coûts hypothécaires, mais en outre, l'abordabilité du logement diminuait en 2021 avant même que les taux d'intérêt n'augmentent, car les prix des logements ont augmenté plus rapidement que les revenus pendant la pandémie et ses conséquences, pressant les acheteurs potentiels.

La Réserve fédérale américaine (Fed) fixe les taux d'intérêt à court terme, qui peuvent à leur tour influer sur le coût d'emprunt à plus long terme. La Fed prévoit de continuer à relever ses taux en 2023. Bien que les plans actuels de la Fed soient largement intégrés dans le marché hypothécaire, qui adopte une vision à très long terme, cela suggère que les coûts hypothécaires pourraient rester élevés pendant un certain temps. En fait, le président de la Fed, Jerome Powell, a déclaré qu'il considérait le marché immobilier américain comme "très surchauffé" novembre dernier. Les prix des maisons n'ont pas beaucoup baissé depuis cette déclaration.

Tendances régionales

Il est également important de se rappeler que le logement aux États-Unis est un marché régional. Les mesures d'abordabilité suggèrent que les prix des maisons sur la côte ouest peuvent être relativement moins abordables, alors que dans d'autres parties du pays, en particulier dans le Midwest, l'abordabilité est moins problématique. Cela peut avoir un impact sur les tendances des prix, et actuellement la côte ouest des États-Unis semble voir des prix des maisons relativement plus faibles sur de nombreux marchés. La saisonnalité complique également le tableau, les mois d'hiver étant généralement une période plus lente pour le marché du logement par rapport à l'été, ce qui rend les données un peu plus difficiles à interpréter.

À quoi s'attendre

Compte tenu de la forte hausse récente des coûts hypothécaires et de l'abordabilité réduite, il est probable que les prix des maisons fléchiront. C'est ce que beaucoup prévoient et ce que les tendances actuelles suggèrent.

Cependant, jusqu'à présent, dans de nombreuses régions, les prix de l'immobilier n'ont rendu qu'une partie des jeux récents de 2022 et n'ont pas encore diminué en termes absolus sur une base annuelle. 2023 pourrait changer cela si la morosité actuelle du marché du logement se poursuit.

Cependant, la possibilité d'une récession compte également, si les gens perdent leur emploi, cela peut à son tour avoir un impact sur le marché du logement. Il y a là des nouvelles positives, car jusqu'à présent, le marché de l'emploi est resté plus robuste que prévu. Cependant, le contexte de l'évolution des prix des logements en 2023 apparaît relativement négatif.