Pendant 35 ans, le planificateur financier Harold Evensky a observé régulièrement des clients se retirer dans des maisons de vacances, profiter de plages ou de montagnes sereines et de la joie des réunions de famille. Et avant de prendre sa retraite il y a trois ans, il pensait suivre son exemple.
Mais lui et sa femme, Deena, ont changé d'avis le moment venu, choisissant de n'avoir qu'une seule maison, près de la Texas Tech University à Lubbock, où ils enseignaient la planification financière. Plutôt que de couler des centaines de milliers de dollars dans une deuxième maison, ils ont conservé l'argent pour des voyages, la location de quelques mois par an à Key West, en Floride, et des indulgences de retraite qui pourraient surgir de manière inattendue.
"L'argent que vous investiriez dans une maison peut acheter beaucoup de vacances cinq étoiles", explique Evensky. De plus, il préserve des liquidités pour des charges financières imprévues, qu'il s'agisse de grosses dépenses médicales ou d'un marché baissier.
De nombreuses personnes achètent des retraites et des maisons de vacances sans penser aux compromis ni faire les calculs. Mais les professionnels de la finance disent que cela peut être une erreur, en particulier après la flambée des prix des maisons ces dernières années et la myriade de coûts de possession qui peuvent s'additionner.
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Au cours des quatre premiers mois de 2021, les ventes de maisons de vacances ont augmenté de 57 % d'une année sur l'autre, selon la National Association of Realtors. La part de l'ensemble des maisons achetées pour les vacances était de 6.7 %, contre 5 % en 2019. Des flambées de prix ont suivi, le prix moyen des maisons du pays ayant augmenté de 19.1 % en janvier par rapport à l'année précédente, selon l'indice CoreLogic des prix des maisons ; les prix dans de nombreuses destinations de vacances par temps chaud ont grimpé de près de 30 % l'an dernier.
Alors que les gens se concentrent souvent sur le prix d'une résidence secondaire, il est important de tenir compte du coût de possession et des dépenses accessoires. Les propriétaires peuvent avoir deux hypothèques et paieront l'assurance, l'impôt foncier, les services publics et l'entretien de deux maisons, entre autres, comme les frais d'association des propriétaires. L'hypothèque supplémentaire peut forcer un retraité à retirer tellement d'argent d'un IRA que les impôts sur le revenu annuels et les primes d'assurance-maladie augmenteront.
Ainsi, lorsque les gens demandent aux planificateurs financiers s'ils peuvent se permettre une résidence secondaire, un conseiller gère généralement le coût de la maison et les dépenses liées à la maison via un logiciel de planification pour s'assurer que les retraits des comptes de retraite ne mettront pas la personne à court de risque. trop tôt à la retraite ou les forcer à réduire leurs autres désirs.
Ligne directrice sur les dépenses
Sans logiciel de planification financière, les particuliers peuvent surveiller la décision avec une simple règle empirique utilisée par Charles Farrell, conseiller en placement et associé directeur de Beacon Pointe Advisors à Denver. Farrell dit aux personnes à la retraite ou proches de la retraite de ne pas utiliser plus de 10 à 15 % de leurs actifs à investir pour acheter une maison de vacances.
L'hypothèse est que sans la résidence secondaire, la personne aurait pu couvrir confortablement son train de vie chaque année en utilisant la sécurité sociale et les retraits annuels de son portefeuille suivant un taux de prélèvement sûr comme «la règle des 4%». Mais une personne avec un l'hypothèque, l'assurance et l'entretien d'une résidence secondaire n'ont peut-être pas la possibilité de maintenir les retraits à 4 % ou moins et pourraient nuire à leur retraite en retirant trop d'argent si les marchés se détérioraient.
"Vivre du rendement d'un portefeuille peut être risqué", déclare Farrell. "Vous ne voulez pas en faire trop et vous mettre au-dessus de votre tête."
Donc, en utilisant la règle empirique de Farrell, si une personne a 3 millions de dollars d'épargne-retraite, elle pourrait acheter une maison de 300,000 1 $, dit Farrell. Et si la personne avait 100,000 million de dollars, elle pourrait s'offrir une maison de 150,000 XNUMX dollars, mais prendrait de sérieux risques si elle la poussait à XNUMX XNUMX dollars.
Certaines personnes se disent qu'elles peuvent vendre la maison ou prendre des locataires si le marché baisse, dit Farrell, "mais généralement, si le marché boursier entre dans un marché baissier, la valeur de la maison chute également et la personne peut ne pas être en mesure de vendre son domicile."
Par exemple, lors de la crise financière de 2008, les maisons ont chuté d'environ 30 % à l'échelle nationale et les maisons de vacances ont été durement touchées. La maison médiane dans l'un des marchés de vacances les plus en vogue du pays à l'époque et aujourd'hui, Cape Coral-Fort Myers, en Floride, est tombée à 115,127 2012 $ en 236,650 contre 2006 276,520 $ en 2021, avant de grimper à XNUMX XNUMX $ en XNUMX, selon CoreLogic.
Difficile et cher
La gestion d'une location n'est pas facile ni peu coûteuse non plus : il y a des frais d'assurance supplémentaires, des taxes liées à l'entreprise et des réparations. Les sociétés de gestion peuvent prendre 20 à 35 % des revenus. Et les propriétaires devront peut-être renoncer à des périodes de location optimales pour leurs propres projets de vacances.
En tant que planificateur financier et co-développeur du logiciel IncomeConductor pour le calcul des revenus de retraite, Phil Lubinski de Denver a souvent vu des propriétaires choqués par les difficultés de location et les coûts qu'ils encourent. Un propriétaire qu'il connaît a dépensé 35,000 XNUMX $ pour nettoyer les dégâts causés par un laboratoire de méthamphétamine exploité par un locataire, et il en a vu un autre incapable de trouver des locataires pour un appartement après avoir révélé qu'un meurtre s'y était produit.
"La location de votre maison de vacances est plus belle sur le papier qu'elle ne le paraît souvent", déclare Lubinski, qui a conseillé des personnes qui achetaient un bien locatif mais n'a jamais investi lui-même dans un bien locatif. "C'est trop de problèmes."
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