Dénouez le LIHTC, créez des avantages fiscaux pour les constructeurs et les familles

Il ne fait aucun doute qu'au cours de ses 36 années d'existence, le crédit d'impôt pour logement à faible revenu (LIHTC) a logé de nombreuses personnes. Mais combien ? Comme mon dernier message l'a montré, il existe de nombreuses inconnues connues sur la façon dont le LIHTC a fonctionné au cours de ces années. Par exemple, un nombre commun proposé en réponse à la question « combien d'unités LIHTC a-t-il créées au cours de ses 36 ans ? la réponse est souvent quelque chose comme 29 millions. D'où vient ce chiffre ? Colonne V dans la « base de données » du LIHTC une colonne de la feuille de calcul Excel contenant 3,000 1,500 blancs et 0 XNUMX cellules avec « XNUMX » comme réponse. C'est un défi de réformer une dépense fédérale lorsqu'aucune évaluation approfondie n'est possible faute de bonnes données. Cependant, j'aimerais clore la partie LIHTC du retour sur la critique de Paul Ryan avec quelques idées de réforme.

J'en ai conclu que le Programme de crédit d'impôt pour les logements à faible revenu n'est pas vraiment un programme. C'est monstreun complexe de complexités qui génère des milliards de dollars d'argent pour des projets de développement qui alimentent une économie de "logements abordables" qui n'a ni résolu le problème central de l'inflation - trop d'argent pour trop peu d'unités de logement - ni rapproché le pays d'une résolution ou la fin de la « crise » persistante du logement. Le LIHTC est construit sur des milliards de dollars d'imposition différée, mais n'a pas de personne ou de service unique responsable de la dispersion de tout cet argent, de s'assurer qu'il est utilisé efficacement ou d'évaluer s'il atteint son objectif déclaré, la production et la préservation de la location abordable. logement Alors, comment le concept, créant une incitation à construire des logements qui servent les gens avec moins d'argent, pourrait-il être sauvé du système actuel.

Utiliser le système de déclaration de revenus existant

Moins d'impôts pour des loyers moins élevés

Imaginez si le LIHTC n'existait pas et que quelqu'un dans une salle de personnes essayant de résoudre le problème de l'inflation des logements levait la main avec enthousiasme en disant: "Oooo, oooo, ooo, j'ai compris!" Tout le monde s'arrête et regarde, et quelqu'un dit : « OK, Melvin, quelle est ton idée ? Melvin se lève et dit fièrement : « Résolvons ça en utilisant le code des impôts ! Soit les gens riaient jusqu'à mouiller leur pantalon, soit ils reconnaissaient que Melvin était un génie maléfique. Le code des impôts des États-Unis est peut-être l'une des créations humaines les plus complexes de l'histoire depuis les pyramides d'Égypte mais beaucoup moins édifiant.

Mais presque tout le monde aux États-Unis qui a payé des impôts a une certaine compréhension des «exonérations», une réclamation qui réduit le revenu imposable, des «déductions» une réclamation de dépenses qui réduit le revenu et un «crédit», un montant qui est généralement appliqué à réduire l'obligation fiscale totale. Les Américains sont familiers avec le concept selon lequel le gouvernement encourage et décourage les comportements utilisant la fiscalité ou que le code des impôts a cet effet. Le moyen le plus simple d'inciter à investir dans la construction de logements, en particulier de logements locatifs, serait de réduire les impôts pour un promoteur qui s'engage à maintenir des loyers bas dans un nouveau bâtiment et un fournisseur de logements pour les baisser ou les maintenir bas dans un bâtiment existant.

C'est assez simple. Si un promoteur construit 100 appartements et qu'il promet de garder 25 de ces unités abordables pour les ménages gagnant moins de 60% du revenu médian régional (AMI), il peut réclamer le loyer perdu comme déduction, une dépense, sur ses déclarations de revenus. Le gouvernement pourrait ajouter un bonus supplémentaire à l'exemption dollar pour dollar pour encourager les gens à utiliser la déduction. Si les banques s'impliquaient, les promoteurs pourraient emprunter 15 ans de pertes lors de la clôture du financement du bâtiment, le gouvernement pourrait également autoriser le paiement des intérêts sur ce prêt sous forme de déduction, permettant au promoteur d'accéder immédiatement au capital.

Ce concept pourrait également être facilement appliqué aux bâtiments existants, permettant la même déduction pour un fournisseur de logements qui réduit les loyers de son immeuble ou maintient constants les loyers déjà réduits. Un édulcorant ici permettrait également de couvrir les intérêts s'ils étaient empruntés contre de futures pertes de loyer si le prêt comprenait des améliorations à l'immeuble qui ne pourraient pas être récupérées dans des loyers plus élevés. Cela pourrait inciter les améliorations plutôt que d'utiliser l'entretien différé pour subventionner des loyers plus compétitifs, une pratique qui finit par rattraper les propriétaires lorsqu'une grosse dépense d'entretien ou une vente entraîne la nécessité d'augmenter les loyers.

Le problème avec cette solution est que les revenus médians changent, tout comme les marchés du logement. Chaque année, ces changements devraient être appliqués à tous les participants au programme. Si les revenus augmentaient, les loyers des unités incluses pourraient être augmentés, que les revenus de ces ménages aient augmenté ou non, à moins que le programme ne soit conçu pour exiger des pertes dans des unités spécifiques plutôt qu'une large application de l'AMI. Même si le LIHTC actuel fait un travail moche de suivi des milliards de dollars alloués aux États, le suivi de millions d'unités et la question de savoir si les contribuables déclaraient avec précision seraient une chose de plus que l'Internal Revenue Service devrait suivre.

Le crédit d'impôt sur les coûts

J'ai déjà posté sur le presque utilisation scandaleuse du « fardeau des coûts » par les juridictions et les gouvernements pour parler de la « demande » de logements abordables. En bref, le fardeau des coûts est établi à l'aide de données d'enquête provenant de ménages autodéclarés et réactifs concernant leurs revenus et leur loyer. Cette enquête est en cours et sa fiabilité n'est pas claire. Une chose est certaine, c'est que les résultats sont inexacts dès que les résultats sont tabulés ; les gens déménagent, les revenus et les loyers changent et les conditions économiques générales sont en constante évolution. Au mieux, les données sur le fardeau des coûts sont un aperçu de ce qui est arrivé à certaines personnes quelque part avec leurs frais de logement. Ce n'est pas la base d'investissements massifs en capital.

Mais appelons le fardeau des coûts de bluff et permettons à toute personne gagnant 60 % ou moins de l'AMI de réclamer une déduction pour son fardeau des coûts. Si un locataire gagne 50 % de l'AMI, disons 36,000 1000 $ par an, il devrait payer 30 1,200 $ de loyer par mois, soit 200 % de son revenu mensuel brut. Si elle paie plus, disons XNUMX XNUMX $, elle peut réclamer ces XNUMX $ comme dépense, puis déduire la dépense cumulative des impôts qu'elle déclare l'année suivante. Une meilleure approche pourrait être une retenue à la source négative. Laissez le locataire accablé par les coûts déposer une réclamation pour le loyer de mars, puis recevez l'argent de ses chèques de paie le mois suivant. Voila ! Le fardeau des coûts en Amérique est effectivement terminé.

La beauté de cette approche est qu'elle gère tous les avocats, comptables et bureaucrates qui gèrent le système LITHC actuel, et qu'elle évite les promoteurs et les fournisseurs de logements. Cela prendrait au sérieux l'idée que les ménages paient trop de loyer et mettrait l'argent du gouvernement là où la bouche des politiciens est toujours, blaguant sur la résolution du problème ou de la crise du logement, mais établissant plus de règles qui étouffent l'offre, augmentent les prix, puis créent plus de demande politique d'argent. à arracher à l'économie pour subventionner l'inflation réglementaire.

Il y a des problèmes avec cette approche cependant. Les gens font des choix, notamment de payer plus de 30 % de leurs revenus en loyer. Comme je le dis depuis plus d'une décennie, la norme normative de 30 % est une façon horrible d'essayer de mesurer quantitativement un problème qualitatif, le rapport des gens au prix. Certaines personnes paient plus et vont bien, d'autres paient moins et ont encore du mal. Ce type de programme serait certainement inflationniste, supprimant l'incitation à rechercher des offres, car toute personne en dessous d'un certain niveau de revenu se verrait garantir une subvention où qu'elle vive. Imposer des limites aux subventions et aux loyers pourrait aider, mais il faudrait mettre en place une bureaucratie pour le faire, et de plus en plus de règles (voir les problèmes avec la section 8) Suivrait.

Relier les crédits d'impôt à la performance locale sur la déréglementation

Oui, je l'ai dit : la déréglementation. Le terme de l'ère Reagan est un anathème pour ceux de gauche et oublié par la plupart des républicains lorsqu'il s'agit de programmes de logement au niveau fédéral. j'ai posté sur Le plan de logement initial du Montana sur la base de la reconnaissance que pousser de plus en plus de subventions au logement aux gouvernements locaux non seulement maintient en place les règles et réglementations qui tuent l'offre, mais en encourage davantage. La réponse ici est d'imposer une discipline aux gouvernements étatiques et locaux ; si vous augmentez la taille et l'impact de vos codes de logement et d'utilisation des sols, vous obtiendrez moins de subventions.

Le défi de cette approche est que les 535 membres du Congrès nourrissent leur carrière politique avec un régime de dollars fédéraux pour les besoins de leur État. Il n'y a rien de mal en soi à cela, mais retourner vers les fonctionnaires et les électeurs de votre propre État pour menacer de perdre le financement des programmes existants n'est pas une bonne stratégie politique. Et la dépendance à établir plus de règles qui limitent le développement de logements puis à subventionner l'inflation est si forte que la réduction des fonds du système de crédit d'impôt inciterait probablement les toxicomanes à rechercher d'autres sources locales telles que des taxes, des frais et des amendes plus élevés sur les nouveaux développements.

Se concentrer sur les fondamentaux

En fin de compte, le problème de l'inflation des logements est le problème de logement le plus facile à résoudre. Lorsque la demande de logements va augmenter en raison de nouveaux emplois et de la croissance, déclarez que les gouvernements locaux devraient s'écarter et autoriser autant de production que possible en réduisant les obstacles réglementaires et en encourageant la production. Plus de production signifie plus de concurrence, une condition qui profite aux consommateurs. Les subventions devraient être versées en espèces aux ménages qui ont encore du mal à payer leur loyer, et les nouvelles constructions devraient être limitées au logement des personnes qui ne peuvent pas gagner suffisamment d'argent pour payer le loyer complet et qui ont d'autres problèmes qui bénéficient d'un logement avec d'autres services. Peut-être que la simplification des incitations fiscales pour les loyers réduits dans les logements neufs et existants est la passerelle pour nous amener à cette solution encore plus basique et efficace.