Deux autres "chaussures à abandonner" sur le marché immobilier jusqu'à…

Réalités actuelles - et conséquences possibles - de la façon dont le marché de l'immobilier commercial pourrait évoluer dans les mois à venir

J'ai récemment appris l'origine de l'expression "attendre que l'autre chaussure tombe". À la fin du XIXe siècle, les résidents des appartements de New York pouvaient entendre les bruits des voisins vivant au-dessus d'eux. Un son courant était d'enlever les chaussures; une fois que vous avez entendu le bruit sourd d'une chaussure heurtant le sol, vous vous attendiez à entendre l'autre chaussure tomber peu de temps après.

La première chaussure sur le marché américain du logement et de l'immobilier commercial a été toute l'année 2022 : des hausses constantes des taux d'intérêt, une réduction significative des volumes de vente et une baisse des prix de l'immobilier. Trois des six principaux constructeurs de maisons neuves du pays ont récemment annoncé de nouvelles commandes nettes pour l'automne 2022 avec une baisse de 15 % (LennarLEN
), 38 % (DR Horton) et 80 % (KB HomeKBH
). En décembre 2022, le département américain du Commerce a signalé que les ventes de maisons unifamiliales neuves avaient chuté 27% à partir de décembre 2021.

Pour les sociétés immobilières commerciales, en particulier sur le marché des bureaux, les conditions restent désastreuses. Selon des études récentes, jusqu'à 71% d'espace de bureau pourrait supporter "quatre fois leur utilisation actuelle". Des statistiques comme celles-ci remettent sérieusement en question les statistiques nationales sur les postes vacants.

Soyons honnêtes; 2022 n'a pas été beau. Pourtant, les experts ne savent toujours pas comment 2023 pourrait se dessiner. Combien de chaussures doivent encore tomber avant que nous puissions appeler le proverbial « tout est clair » dans le logement et l'immobilier commercial ? La réponse est deux et un troisième possible (pour tous ces joueurs de pique) :

1. Des vérifications
2. Taxes municipales
3. Vente forcée (possible)

La première chaussure à tomber : les audits

La plupart des sociétés de capital-investissement immobilier ont une fin d'année en décembre et doivent fournir des états financiers audités à leurs banques et investisseurs d'ici la fin mars ou avril. Parce que décembre 2021 était littéralement l'environnement de taux d'intérêt le plus bas de l'histoire alors que les loyers augmentaient très rapidement (c'est-à-dire l'inflation), la valeur de l'immobilier était presque sans gravité. Avance rapide jusqu'à la fin de 2022 et les conditions étaient très différentes, mais de nombreux investisseurs immobiliers n'ont pas réévalué de manière proactive la valeur de leurs biens immobiliers face à des taux d'intérêt considérablement plus élevés.

Pourquoi certains investisseurs immobiliers n'ont-ils pas réévalué leurs valeurs ? D'une part, les loyers et donc les profits étaient probablement encore en hausse en 2022 par rapport à 2021. À première vue, les propriétaires immobiliers aiment croire que s'ils génèrent plus de rentabilité, ils créent plus de valeur, ce qui est vrai. Mais dans l'immobilier, l'évaluation vous oblige à multiplier vos bénéfices par un facteur d'évaluation pour obtenir la réponse finale (juste pour rendre les choses un peu plus confuses). Vous divisez votre bénéfice par un pourcentage - appelé taux de capitalisation - pour obtenir la valeur actuelle de votre propriété. Les taux plafonds ont tendance à suivre les taux d'intérêt. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, les taux de capitalisation augmentent. Lorsque les taux de capitalisation augmentent, la valeur de l'immobilier diminue.

Donc, toutes choses étant égales par ailleurs, si un propriétaire immobilier a réalisé plus de bénéfices en 2022 qu'en 2021 sur ses biens immobiliers, il est toujours susceptible d'avoir des évaluations inférieures à celles d'il y a un an, car les taux d'intérêt ont augmenté de près de 5 points de pourcentage.

Et la saison des audits est le moment de vérité. Avec beaucoup moins de transactions – ce qui signifie moins de compensations pour les évaluateurs qui évaluent les propriétés commerciales – les investisseurs immobiliers vont devoir défendre leurs valeurs pour la première fois depuis la flambée des taux. Toute cette « réévaluation » se produit en ce moment et durera pendant les 60 à 90 prochains jours. Il y a une probabilité relativement faible que la valeur soit supérieure à celle de l'an dernier.

Pourquoi tout cela est-il important ? Si le rapport prêt-valeur maximum d'un investisseur avec son prêteur est de 80 %, la banque ne vous prêtera que 80 %, même si la valeur de votre propriété baisse. Que se passe-t-il si l'investisseur doit à la banque plus que ce qu'il est prêt à vous prêter ? Vous devez soit rembourser la totalité du prêt, soit donner à la banque plus d'argent (ou d'autres actifs) en garantie. Pendant la pandémie, les banques n'ont pas tardé à apporter des modifications et à couvrir les investisseurs de toute façon, mais les choses sont très différentes aujourd'hui.

Les conditions actuelles des marchés financiers sont considérablement plus strictes. Les propriétaires qui auraient pu être en sécurité ces dernières années pourraient désormais être contraints de trouver d'autres options de financement. Ou devenir des vendeurs forcés.

Certains investisseurs ont été à la fois astucieux et proactivement honnêtes face à la hausse des taux d'intérêt (même si les revenus continuaient d'augmenter sur leurs propriétés), mais beaucoup ont conservé leurs valeurs au même niveau qu'en 2021. Certains les ont même relevées.

Ceux qui ont donné un coup de pied à la valorisation peuvent éventuellement être forcés de reconnaître le fait que les taux d'intérêt sont en hausse. Même s'ils obtiennent de bons résultats, les banques peuvent les forcer à répondre à la question : vos prêts satisfont-ils au critère de valeur ?

La deuxième chaussure à abandonner : les listes d'imposition réduites

Si vous êtes une ville, un comté ou un district scolaire qui perçoit des taxes foncières, votre revenu est basé sur deux éléments : 1. Les taux de millage (taux d'imposition) et 2. La valeur des propriétés que vous taxez.

Il y a toujours une différence entre ce qu'un évaluateur dit que vaut une propriété et sa valeur imposable. Des réductions très importantes de la valeur des propriétés devraient se produire devant les tribunaux au cours des prochains mois et trimestres. Alors que les auditeurs et les propriétaires fonciers se disputent les valeurs élevées des états financiers audités, ces mêmes propriétaires ont tendance à se battre devant les tribunaux pour obtenir la valeur d'évaluation fiscale la plus faible possible des municipalités.

Alors qu'est-ce que cela signifie? Si des taux d'intérêt plus élevés entraînent une baisse des valeurs pendant la saison des audits, les investisseurs immobiliers propriétaires de ces propriétés feront leur prochain voyage devant les tribunaux pour réduire le montant des impôts qu'ils paient aux municipalités.

Une réduction de la valeur des propriétés et une augmentation des taux d'inoccupation signifient une baisse des recettes fiscales pour les villes. Étant donné que les villes jouent un rôle très important en fournissant différentes formes de financement pour faire franchir la ligne d'arrivée aux transactions immobilières, il est problématique d'envisager des réductions importantes des recettes fiscales dans les endroits où l'amélioration des infrastructures est vitale pour que le développement immobilier progresse.

Pour le dire simplement, des recettes fiscales plus faibles signifient moins d'opportunités pour les développeurs.

Cette chaussure particulière va être très régionale. Les municipalités ont des états de viabilité financière variables. Ceux qui ont des marchés de bureaux plus petits, par exemple, s'en tireront probablement mieux. Le problème du rôle fiscal pourrait également être atténué par une augmentation des taux d'imposition, ce qui pourrait temporairement corriger un trou de recettes, mais rend finalement tout endroit moins attrayant pour les investisseurs à long terme.

La troisième chaussure (possible) à abandonner : les vendeurs forcés

Permettez-moi de préciser une chose : je ne prédis pas un marché de vendeurs forcés. Cela peut arriver; ce n'est peut-être pas le cas.

Mais alors que nous regardons les deux premières chaussures tomber, nous devons tous garder nos oreilles ouvertes pour savoir si cette troisième chaussure tombe pour les marchés du logement et de l'immobilier commercial. Il est tout à fait possible que la combinaison de ces deux premiers facteurs (évaluations vérifiées et recettes fiscales réduites) fasse que les investisseurs deviennent des vendeurs forcés.

Les questions que nous devons nous poser maintenant sont : "Quand le saurons-nous ?" Et combien de temps cela prendra-t-il?" La réponse courte est que nous le saurons probablement d'ici l'été. Le printemps est le moment idéal pour constater la vigueur du marché de la consommation, car la saison de vente du printemps est le moment où la majorité des consommateurs achètent de nouvelles maisons (à temps) pour la prochaine année scolaire. Les premières feuilles de thé de la saison de vente du printemps semblent correctes, mais cela pourrait changer rapidement si les taux d'intérêt augmentent pour une raison quelconque.

Ce sera également l'été avant que les banques ne soient en mesure de déchiffrer des solutions pour ceux qui ne satisfont pas aux tests LTV de leurs prêts.

Si les évaluations plus faibles des propriétés n'entraînent pas de vente forcée, je crois que nous approcherons du feu vert sur le marché du logement. La plupart des cycles de baisse du logement durent beaucoup plus d'un an, mais tout est plus volatil dans l'immobilier commercial qu'auparavant. Les pics sont plus élevés, la vitesse des baisses est plus rapide et je pense que lorsque les investisseurs auront le sentiment que les taux sont stables et que le risque de vente forcée est neutralisé, il y aura une réelle demande d'actifs immobiliers.