Ce fonds mal aimé défie l'inflation et rapporte 7.4 %

Aussi difficile que cette vente ait été pour nous tous, elle a laissé des dividendes intéressants (et actualisés) sur le conseil d'administration, en particulier dans fonds fermés à haut rendement (CEF).

Je sais qu'il est difficile d'acheter dans un marché comme celui-ci, mais les dividendes dont nous allons parler aujourd'hui en fait profiter de la hausse de l'inflation, affichant des flux de trésorerie de plus en plus élevés à mesure que l'IPC grimpe de plus en plus.

Ce sont les entreprises dans lesquelles nous voulons être maintenant, à la fois pour percevoir leurs dividendes élevés grâce à l'incendie de pneus d'aujourd'hui et pour profiter lorsque le marché se calmera (inévitablement) et que les investisseurs prendront enfin note des solides flux de trésorerie de ces actions.

Les FPI sont sous-estimées tout le temps, surtout maintenant

Je fais référence aux fiducies de placement immobilier (FPI). Ces « propriétaires » sont de loin ma façon préférée d'investir dans l'immobilier - bien mieux que d'acheter une maison vous-même et de la louer (à moins que vous n'aimiez remplacer les appareils cassés et déboucher les toilettes, bien sûr).

Commençons par les chèques de loyer que tous les propriétaires (y compris les FPI) perçoivent aujourd'hui, car ils sont à la hausse, en raison de nombreuses tendances qui ne semblent pas devoir s'atténuer de sitôt. Le premier est la hausse des taux d'intérêt qui, combinée à des prix immobiliers toujours élevés, pousse de nombreux Américains vers le marché locatif. Cela, à son tour, fait monter en flèche les loyers.

Les données provenant de diverses sources indiquent le même fait : alors que les données gouvernementales (par le biais du coût global du logement - voir le graphique ci-dessus) indiquent que les loyers augmentent plus rapidement que par le passé, les entreprises privées montrent une tournure des événements plus dramatique. , avec Zillow et Apartment List (les lignes jaune et bleu foncé ci-dessous) montrant des augmentations à deux chiffres par rapport à il y a un an.

Peu importe comment vous le découpez, les loyers montent en flèche et la Réserve fédérale fait ce qu'elle peut pour endiguer la tendance, même si certains diraient qu'en augmentant les coûts d'emprunt pour tout le monde, cela ne fait qu'empirer les choses. Mais dans tous les cas, cela équivaut à une forte augmentation des bénéfices pour les propriétaires.

Les FPI vous permettent d'éviter le marché immobilier onéreux

Il n'y a qu'un seul problème pour les propriétaires potentiels : s'ils ne possèdent pas de propriété locative maintenant, ils devront payer des prix élevés pour acheter une maison à louer. La meilleure chose à faire est donc d'acheter dans une FPI qui loue déjà des logements à d'autres. Et au lieu d'acheter à un prix élevé, grâce à la liquidation du marché, nous pouvons acheter ces entreprises à un prix réduit prix à la place.

Par exemple, Maisons d'invitation
INVH
(INVH) possède des milliers de maisons unifamiliales à travers le pays, avec un portefeuille d'une valeur de plus de 20 milliards de dollars. Cela lui donne une grande diversification, ce que les propriétaires individuels, généralement limités à une ou une poignée de propriétés sur un ou au plus deux marchés, n'ont pas. Invitation a également l'avantage d'avoir son portefeuille géré de manière professionnelle par une équipe de pros de l'immobilier.

Cette diversification et ce sens aigu de la gestion ont fortement augmenté les fonds provenant de l'exploitation de la FPI (FFO, qui est une meilleure mesure de la performance de la FPI que le bénéfice par action).

Cependant, les flux de trésorerie élevés et en hausse de la société sont pénalisés par un marché alimenté par la peur, ce qui fait chuter le cours de l'action du FPI de près de 25 % cette année.

Voyez comment le cours de l'action d'Invitation a chuté presque autant que celui de l'ETF REIT de référence, le SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)? Ce n'est pas une coïncidence : la liquidation d'Invitation a été le résultat de la vente aveugle de FPI partout, ce qui signifie que ce n'est pas la seule affaire à avoir ces jours-ci.

Dans un souci de diversification, l'achat d'un fonds de FPI sur invitation est logique, car vous obtenez une exposition aux FPI dans divers secteurs, ainsi qu'aux différentes équipes de gestion qui s'occupent de ces propriétés.

RWR est une option, mais ce n'est pas celle que les investisseurs du CEF envisageraient jamais, principalement parce que son rendement de 3.4 % est assez faible selon nos normes.

Un jeu judicieux du CEF sur la hausse des loyers (qui rapporte 7.4 % aujourd'hui)

Au lieu d'un ETF, nous beaucoup préférer les CEF comme le Cohen & Steers Quality Income Realty Fund (RQI), ce qui donne un riche 7.4% au moment où j'écris ceci. RQI est l'un des principaux détenteurs d'Invitation Homes (c'est l'un des 10 principaux avoirs du fonds), et il détient une gamme d'autres types de FPI, comme les opérateurs de centres de données et les propriétaires de self-stockage, qui produisent également des FFO en hausse. Cette diversification, ainsi que les gestionnaires humains pointus du FPI (Cohen & Steers est un nom de premier plan dans l'espace CEF, ce qui l'aide à attirer les meilleurs talents) l'ont aidé à battre RWR au cours de la dernière décennie.

Gardez également à l'esprit qu'en raison du rendement élevé de RQI, la majeure partie du rendement que vous voyez ci-dessus a été sous forme de dividendes.

La surperformance de RQI a été récompensée par une forte prime sur la valeur liquidative (VNI, ou la valeur des FPI de son portefeuille) dans le passé (à un moment donné, sa prime était supérieure à 15 %). Mais il se négocie actuellement avec une décote de 4 %, alors qu'il s'échangeait avec une prime il y a quelques années à peine.

Cela signifie que nous pouvons acheter du RQI à prix réduit aujourd'hui, attendre qu'il revienne à la prime qu'il a normalement lorsque le marché cesse de paniquer, puis vendre avec un profit potentiel. En attendant, vous pouvez empocher son dividende, qui affiche un rendement annualisé de 7.4 % et est payé mensuellement.

Michael Foster est l'analyste de recherche principal pour Perspectives contraires. Pour d'autres bonnes idées de revenus, cliquez ici pour notre dernier rapport "Revenu indestructible: 5 fonds de négociation avec des dividendes sûrs de 8.4%. »

Divulgation: aucune