Ce payeur de 9.9 % est le commerce de dividendes le plus négligé de 2022

La plupart des gens ne le savent pas, mais l'immobilier a détruit les actions à long terme, et il est sur le point de remporter une victoire encore dès 2023.

Et nous, les investisseurs en dividendes, sommes bien alignés pour encaisser, grâce à un fonds qui dégage un rendement à succès de 9.9 % qui est le parfaite jouez ici. Je vais laisser tomber le nom et le ticker dans une seconde.

Tout d'abord, vous avez bien lu : l'immobilier surperformer les actions sur le long terme, et de loin non plus ! C'est aussi clair que possible dans cette comparaison entre les SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), le fonds indiciel pour les fiducies de placement immobilier (REIT) cotées en bourse et le S&P 500 au cours des 20 dernières années.

Gardez à l'esprit que cette période comprenait le crash du COVID-19 ainsi que la crise des prêts hypothécaires à risque, qui, bien sûr, a plombé le logement. Aucun problème. Les FPI, des sociétés cotées en bourse qui possèdent tout, des entrepôts aux immeubles d'habitation, sont remontées à la surface !

La clé de l'attrait des FPI est qu'elles sont des investissements « intermédiaires » : elles collectent les chèques de loyer auprès des locataires, prélèvent suffisamment pour garder les lumières allumées et les bâtiments propres, puis nous remettent le reste sous forme de dividendes. Le résultat est un flux de revenus plus important que les actions ordinaires : le FPI typique rapporte 3.2 %, doublant le misérable 500 % du S&P 1.5.

Mais même si RWR a écrasé les stocks, nous ne ne sauraient voulez emprunter la voie des ETF passifs ici. D'une part, le rendement de 3.2 % de RWR est loin d'être assez important pour faire battre notre cœur. Et deuxièmement, avec les FPI (comme pour à peu près tout de nos jours), il est essentiel d'avoir un gestionnaire intelligent et réactif.

La preuve en est le rendement de RWR au cours des trois dernières années volatiles, comparé à celui du fonds à capital fixe (CEF) dont nous allons parler aujourd'hui, le Fonds mondial de revenu immobilier CBRE (IGR). IGR rejette cet énorme paiement de 9.9 % que j'ai mentionné il y a une seconde (et il vous paie mensuellement, rien de moins) !

La raison principale en est les gestionnaires de portefeuille experts d'IGR, qui ont habilement navigué sur les marchés locaux qu'ils connaissent le mieux. C'est la clé de l'immobilier, qui, nous le savons tous, n'est en réalité qu'un ensemble de petits marchés qui se comportent tous différemment à un moment donné.

Et en matière d'immobilier, la société de gestion du fonds, CBRE, ne manque pas de connaissances : en plus de l'IGR et de fonds d'investisseurs privés, elle gère des propriétés, exploite une société de courtage et investit son propre argent dans l'immobilier. La société compte 80,000 100 employés dans plus de XNUMX pays, ce qui lui donne une perspective mondiale et des relations dans des pays étrangers qu'aucun ETF géré par un algorithme ne peut égaler.

CBRE a tiré parti de ces connaissances pour orienter intelligemment le portefeuille d'IGR vers les États-Unis (68 %), une décision prudente alors que l'économie américaine continue de croître à un rythme sain, l'inflation semblant commencer à culminer et les dépenses de consommation (sans parler de l'emploi ) tenant bien.

Mais acheter un fonds immobilier bien géré, ce n'est pas seulement acheter le pouvoir de recherche de la direction et l'accès à l'information, c'est aussi une question de diversification, qui est particulièrement essentielle dans l'immobilier.

IGR, par exemple, investit dans plus de 80 FPI, qui possèdent elles-mêmes des centaines, voire des milliers de propriétés chacune. Et comme les nombreux autres fonds FPI qui font de même, il ne remarque pas quand un locataire clochard cesse de payer son loyer, car il y en a des milliers d'autres qui le font.

À l'heure actuelle, par exemple, les principales participations d'IGR comprennent des FPI qui possèdent un large éventail de propriétés. Château de la Couronne International (CCI), par exemple, possède plus de 40,000 115,000 tours de téléphonie cellulaire dans le monde, plus XNUMX XNUMX « petites cellules » qui augmentent la capacité du réseau local dans les grandes villes ; Prologis
PLD
(PLD) possède 4,732 XNUMX entrepôts à travers le monde ; et FPI résidentielle Maisons d'Invitation (INVH), loue plus de 85,000 XNUMX maisons unifamiliales.

Nous avons donc déjà une tonne de diversification ici, et cela ne concerne que trois des avoirs d'IGR !

Une autre raison souvent négligée de considérer les fonds FPI est que ces fonds et les FPI eux-mêmes ont accès à un effet de levier moins cher que vous et moi. À l'heure actuelle, par exemple, la flambée des taux hypothécaires est un gros problème pour les investisseurs individuels qui possèdent des biens locatifs, mais pas donc pour les FPI :

Les versements hypothécaires explosent

Avec des taux d'intérêt atteignant 5% plus tôt cette année et restant à ce niveau, les prêts immobiliers ont grimpé en flèche. Mais les taux d'intérêt des FPI sont beaucoup plus bas, beaucoup ayant actuellement des coûts d'emprunt inférieurs à 3 %.

Les FPI bénéficient de taux plus bas car ils sont gérés de manière professionnelle et diversifiés dans de nombreuses propriétés, ils présentent donc moins de risques que votre investisseur immobilier individuel typique. C'est l'une des raisons pour lesquelles les FPI ont en fait un historique assez constant de rendements positifs pendant les périodes de hausse des taux d'intérêt.

Ce graphique est basé sur une étude réalisée par NAREIT, une société de recherche et de données sur les FPI, et il montre clairement que les FPI réalisent généralement des bénéfices pendant les périodes de taux d'intérêt plus élevés. En effet, leurs faibles coûts d'emprunt les isolent quelque peu de la tendance. De plus, les périodes de hausse des taux s'accompagnent généralement d'une économie forte (comme c'est le cas aujourd'hui). Cela signifie une demande plus élevée pour les propriétés des FPI, ce qui permet aux FPI d'augmenter le loyer. Ces augmentations dépassent de loin toute augmentation des coûts d'emprunt en raison de taux plus élevés.

Acheter IGR en tant que constructions "Discount Momentum"

Parlons enfin de la décote d'IGR par rapport à l'ANR, soit la différence entre son prix de marché et la valeur par action de son portefeuille (cette mesure est propre aux CEF). À l'heure actuelle, cette remise est faible, ce qui signifie que l'IGR est plus ou moins équitablement évalué.

La tendance ici est claire : la remise d'IGR se dirige vers un territoire premium - la question est de savoir jusqu'où. Au fur et à mesure que cela se produira, cela mettra plus d'accent sur le cours de l'action d'IGR. Et bien sûr, vous récupérerez ce paiement sain de 9.9 % (payé mensuellement) tout le temps.

Michael Foster est l'analyste de recherche principal pour Perspectives contraires. Pour d'autres bonnes idées de revenus, cliquez ici pour notre dernier rapport "Revenu indestructible: 5 fonds de négociation avec des dividendes sûrs de 8.4%. »

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