Alors que le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, s'apprête à prononcer un discours important vendredi, les investisseurs pourraient enfin commencer à le croire sur parole : la banque centrale va maintenir une position belliciste pour contrôler l'inflation la plus élevée depuis quatre décennies. Cela signifie que les marchés financiers resteront volatils, malgré la récente reprise des marchés boursiers.
Il existe de nombreuses raisons de considérer les fiducies de placement immobilier, ou FPI, comme des refuges relativement sûrs pour fournir un revenu stable lorsque l'inflation reste élevée et avant un ralentissement économique probable.
Vous trouverez ci-dessous un écran de FPI en actions qui devraient produire beaucoup de flux de trésorerie pour permettre des augmentations de dividendes en 2023.
Dans le Dois savoir colonne le 24 août, Steve Goldstein a résumé les prédictions d'un nouveau "supercycle de l'inflation et des taux d'intérêt» de Dario Perkins, directeur général de la macroéconomie mondiale chez TS Lombard.
Perkins s'attend à ce que les taux d'intérêt à long terme continuent d'augmenter et suggère que les années 2020 obligeront les investisseurs à adopter "une approche plus exigeante de l'allocation d'actifs".
S'éloignant des fournisseurs de services qui ont dominé le marché haussier jusqu'en 2021, il pense que ce qui fonctionnera le mieux est l'allocation aux actifs corporels, y compris l'immobilier.
Décomposer le secteur des REIT
Les fiducies de placement immobilier se déclinent en plusieurs variétés, mais l'élément clé est qu'elles transmettent la plupart des bénéfices aux actionnaires pour maintenir la structure de FPI fiscalement avantageuse.
Il existe deux grandes catégories de FPI : les FPI hypothécaires, qui prêtent de l'argent à des emprunteurs commerciaux ou résidentiels et/ou investissent dans des titres adossés à des créances hypothécaires, et les FPI d'actions, qui possèdent des biens immobiliers commerciaux ou résidentiels et les louent.
Les FPI sont cycliques, avec des valorisations sous pression à mesure que les taux d'intérêt augmentent. Cet effet peut être particulièrement prononcé pour les FPI hypothécaires, car l'activité de prêt hypothécaire ralentit à mesure que les taux d'intérêt augmentent.
Jusqu'à présent cette année, jusqu'au 24 août, le secteur immobilier du S&P 500 est en baisse de 15 %, tandis que l'ensemble du S&P 500
SPX
est en baisse de 12 %, dividendes réinvestis dans les deux cas.
Jeter un regard à beaucoup plus long terme peut vous surprendre. Les indices S&P Dow Jones ont séparé le secteur immobilier du secteur financier en 2016. Mais si nous nous limitons au groupe industriel S&P 500 REIT pour une mesure de performance à plus long terme, le rendement annuel moyen sur 20 ans a été de 9.9 %, légèrement en avance. du rendement moyen sur 500 ans du S&P 20 de 9.8 %.
FPI par catégorie
Différents types de FPI traversent différents cycles économiques. Par exemple, les FPI hôtelières et leurs locataires ont terriblement souffert au début de la pandémie de coronavirus, à commencer par la fermeture virtuelle de l'industrie du voyage au cours du premier semestre 2020.
De nombreuses FPI se concentrent sur l'espace d'entreposage et de logistique, qui a bénéficié d'augmentations de loyer annuelles à deux chiffres ces dernières années, selon Vikram Malhotra, directeur général de l'immobilier chez Mizuho.
Mais Amazon.com Inc.
AMZN
dit dans son communiqué de presse financier du premier trimestre en avril qu'après avoir doublé la taille de son réseau d'exécution en seulement deux ans, il « ne recherchait plus la capacité physique ou de dotation en personnel » et était « carrément concentré sur l'amélioration de la productivité et de la rentabilité » dans son infrastructure de livraison.
Lors d'une interview, Malhotra a déclaré qu'à la suite de l'annonce d'Amazon, lui et ses collègues avaient "observé et entendu sur le marché qu'Amazon mettait des entrepôts sur le marché de la sous-location".
"Ainsi, le plus grand acteur du commerce électronique a dit au marché qu'il en avait trop et qu'il se rationalisait, ce qui a entraîné une baisse des stocks logistiques", a-t-il déclaré.
Prologis inc.
PLD
est la plus grande FPI américaine cotée en bourse dans le domaine des entrepôts et de la logistique. La société a coté Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis et Walmart Inc.
WMT
comme ses cinq plus gros clients fin 2021, Amazon louant 24 millions de pieds carrés, soit 7 % de son total.
Les actions de Prologis ont baissé de 21% pour 2022 jusqu'au 24 août, avec les dividendes réinvestis. Le rendement du dividende de l'action est d'environ 2.5 %. Prologis s'apprête à acquérir Duke Realty Corp.
DRE
à travers un accord entièrement en actions évalué à 26 milliards de dollars quand il a été annoncé en juin.
Mizuho a une note neutre sur Prologis, qui, selon Malhotra, était "hors consensus". C'est sûr - parmi les 17 analystes interrogés par FactSet, 13 évaluent les actions comme un "achat" ou l'équivalent. Les autres sont des notes neutres.
Il a poursuivi en disant que Mizuho surveillait les opérateurs logistiques tiers, tels que XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx et United Parcel Service Inc.
UPS
des signes de ralentissement de la demande si l'économie ralentit de manière significative.
Cela dit, il pourrait y avoir une doublure argentée pour les FPI d'entrepôt / logistique: Malhotra s'attend à ce que la croissance des loyers dans l'espace ralentisse à «un chiffre moyen à élevé» par rapport à la fourchette actuelle supérieure à 10%. Le ministère du Travail a déclaré que l'indice des prix à la consommation en juillet a affiché une augmentation de 8.5 % d'un an plus tôt. Cela a été amélioré par rapport à 9.1% le mois précédent. Il n'est peut-être pas trop exagéré de s'attendre à ce que les exploitants d'entrepôts de REIT soient en mesure de maintenir leurs loyers en augmentation pour correspondre ou battre le rythme de l'inflation.
C'est là que votre propre opinion entre en jeu, basée sur vos propres recherches. La poursuite de la tendance aux achats en ligne et à la demande de livraison rapide permettra-t-elle à Prologis et à ses concurrents de surperformer dans les 10 à 24 prochaines années ? Le rendement total sur cinq ans de Prologis au 138 août était de 85 % (contre 500 % pour le S&P XNUMX), même avec le grand recul de cette année.
Sélection des FPI d'actions
Pour jeter un coup d'œil sur les fiducies de placement immobilier cotées aux États-Unis, nous avons commencé par les 185 incluses dans l'indice Russell 3000.
RUA.
Cet indice représente environ 98 % des actions américaines, selon FactSet.
Nous avons ensuite examiné les concentrations d'investissement de chaque FPI et supprimé tous les FPI hypothécaires pour ramener la liste à 158 sociétés. Nous avons encore réduit à 112 entreprises pour lesquelles des estimations consensuelles étaient disponibles parmi au moins cinq analystes interrogés par FactSet pour les fonds d'exploitation ajustés en 2023.
Une façon de mesurer la capacité d'une entreprise à verser des dividendes consiste à examiner son flux de trésorerie disponible estimé, c'est-à-dire le flux de trésorerie restant après les dépenses en immobilisations prévues. Pour les FPI, les fonds provenant des opérations (FFO) - une mesure non conforme aux PCGR - sont couramment utilisés. Le FFO ajoute l'amortissement et la dépréciation (éléments non monétaires) aux bénéfices, tout en excluant les gains sur la vente de biens. Les fonds d'exploitation ajustés (AFFO) vont plus loin, en compensant les dépenses en capital prévues pour maintenir la qualité des investissements immobiliers.
Si nous divisons l'AFFO estimé d'une entreprise par le cours actuel de son action, nous obtenons un rendement AFFO estimé. Cela peut être comparé au rendement du dividende actuel pour voir s'il y a une «marge» pour de nouvelles augmentations – espérons-le, beaucoup de marge.
Parmi les 112 FPI restantes, 104 versent des dividendes et ont une marge estimée pour 2023 d'au moins 1.00 % - c'est notre coupe finale.
Nous avons classé les 104 FPI en huit grandes catégories. Ce n'est pas toujours facile, car une FPI peut être très diversifiée. Ainsi, les catégories sont une tentative de placer chaque FPI dans un groupe en fonction de sa plus forte concentration d'activités. Nous avons ensuite consolidé un peu plus en neuf grandes catégories et les avons triées par rendement AFFO attendu pour 2023.
Par exemple, les entreprises d'entreposage/logistique sont dans la catégorie « industrielle ». Nous allons commencer par celui-là.
FPI industrielles
Voici les 10 FPI industrielles qui ont passé l'écran, avec les rendements AFFO attendus les plus élevés pour 2023 :
| Entreprise | Direct | Rendement AFFO estimé en 2023 | Rendement du dividende actuel | Estimation de la "marge" | Capitalisation boursière. (en millions de dollars) |
| Fiducie des propriétés de la logistique industrielle | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | GNL | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| FPI Industriel Plymouth Inc. | PLYM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Stag Industriel Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| Potlatch Deltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Classe A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| Fiducie immobilière Americold Inc. | DU FROID | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Source: FactSet |
Cliquez sur les tickers pour en savoir plus sur chaque entreprise, y compris les profils d'entreprise. Alors lire Le guide détaillé de Tomi Kilgore sur la richesse des informations disponibles gratuitement sur les pages de cotation de MarketWatch.
Soins de santé
Voici les neuf FPI qui louent des propriétés de soins de santé et ont passé l'écran. Ce groupe exclut les entreprises axées sur le logement des seniors :
| Entreprise | Direct | Rendement AFFO estimé en 2023 | Rendement du dividende actuel | Estimation de la "marge" | Capitalisation boursière. (en millions de dollars) |
| Fiducie des propriétés médicales inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| FPI médicale mondiale inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| FPI de soins de santé Sabra inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Propriétés Industrielles Innovatrices Inc. | IIPR | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| FPI CareTrust inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Fiducie de soins de santé communautaire Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Propriétés Healthpeak Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Classe A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Well Tower Inc. | WELL | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Source: FactSet |
Résidentiel
Cette catégorie comprend les FPI qui possèdent des propriétés résidentielles unifamiliales ou multifamiliales, ainsi que des communautés de logements préfabriqués et des logements pour personnes âgées. Voici les 10 FPI résidentielles qui ont passé l'écran :
| Entreprise | Direct | Rendement AFFO estimé en 2023 | Rendement du dividende actuel | Estimation de la "marge" | Capitalisation boursière. (en millions de dollars) |
| Investisseurs nationaux en santé inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| Propriétés LTC Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| BRT Appartements Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| Propriétés UMH Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| Fiducie résidentielle NexPoint inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Appartement Inc.ome REIT Corp | AIRC | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Fiducie Immobilière Indépendance Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Espace central | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Fiducie de placement immobilier de Washington | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Source: FactSet |
Hôtels et propriétés de loisirs
Voici les huit FPI qui louent des hôtels et/ou des biens de loisirs et qui ont passé le crible :
| Entreprise | Direct | Rendement AFFO estimé en 2023 | Rendement du dividende actuel | Estimation de la "marge" | Capitalisation boursière. (en millions de dollars) |
| Propriétés EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| Fiducie d'hébergement RLJ | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Fiducie de l'hôtel Pebblebrook | PASE | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitalité REIT Inc. | APPLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | TVH | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Propriétés de jeux et de loisirs inc. | IPVG | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| Propriétés VICI Inc. | VICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Source: FactSet |
Bureaux
Voici les 10 FPI qui détiennent des immeubles de bureaux qui ont passé l'écran :
| Entreprise | Direct | Rendement AFFO estimé en 2023 | Rendement du dividende actuel | Estimation de la "marge" | Capitalisation boursière. (en millions de dollars) |
| Fiducie immobilière Brandywine | Prolongation BD | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Propriétés Hudson Pacifique inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmet Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Propriétés Highwoods Inc. | Salut | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Groupe Paramount inc. | PGRÉ | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | CAR | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Fiducie des propriétés des bureaux d'entreprise | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Propriétés du gouvernement de l'Est inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Bureau de la ville FPI inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Source: FactSet |
Au detail
Voici les 10 FPI qui louent principalement des immeubles commerciaux qui ont passé l'écran :
| Entreprise | Direct | Rendement AFFO estimé en 2023 | Rendement du dividende actuel | Estimation de la "marge" | Capitalisation boursière. (en millions de dollars) |
| Macerich Co. | MAC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Groupe Immobilier Simon inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centres Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| FPI Whitestone | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Magasin Capital Corp. | GRANDE | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| Immobilier RPT | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Fiducie du groupe immobilier Kite | ARK | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | gty | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Fiducie immobilière Acadia | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Source: FactSet |
Les communications
Voici les cinq entreprises qui ont passé l'écran qui louent des propriétés d'infrastructure de communication ou, dans le cas d'Outfront Media Inc.
ARCHIVER,
panneaux publicitaires :
| Entreprise | Direct | Rendement AFFO estimé en 2023 | Rendement du dividende actuel | Estimation de la "marge" | Capitalisation boursière. (en millions de dollars) |
| Groupe Uniti inc. | UNITÉ | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media inc. | ARCHIVER | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Château de la Couronne Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| Tour américaine Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Classe A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Source: FactSet |
Les centres de données
Ces trois FPI de centres de données ont passé l'écran :
| Entreprise | Direct | Rendement AFFO estimé en 2023 | Rendement du dividende actuel | Estimation de la "marge" | Capitalisation boursière. (en millions de dollars) |
| Iron Mountain inc. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Fiducie immobilière numérique Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Equinix inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Source: FactSet |
Self-stockage
Pour notre dernière catégorie, cinq FPI de self-stockage ont passé l'écran :
| Entreprise | Direct | Rendement AFFO estimé en 2023 | Rendement du dividende actuel | Estimation de la "marge" | Capitalisation boursière. (en millions de dollars) |
| Fiducie des affiliés du stockage national | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Stockage Vie Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Stockage public | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Espace de stockage supplémentaire inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Source: FactSet |
Si vous êtes intéressé par l'espace FPI, vous devez faire vos propres recherches et garder à l'esprit vos objectifs d'investissement - croissance, revenu ou les deux - et vous préparer à rester engagé à long terme, ce qui signifie plusieurs années.
Parmi les FPI répertoriées dans les tableaux ci-dessus, Malhotra a des cotes d'achat sur Ventas Inc.
VTR,
Well Tower Inc.
WELL,
Fiducie des propriétés médicales inc.
MPW,
Groupe Paramount inc.
PGRÉ
et Duke Realty (qui négocie désormais en ligne avec Prologis, en prévision de la réalisation de la fusion).
Lorsqu'on lui a demandé ce que les FPI cotées à l'achat avaient en commun, Malhotra a répondu: "Ce sont des entreprises, en tant qu'individus, pour lesquelles nous pensons que le pouvoir de fixation des prix persistera."
Il a également déclaré que tous profitaient des tendances thématiques, y compris, pour les FPI de la santé, le vieillissement de la population.
Écoutez Ray Dalio chez MarketWatch's Meilleures nouvelles idées du festival de l'argent les 21 et 22 septembre à New York. Le pionnier des fonds spéculatifs a une opinion bien arrêtée sur la direction que prend l'économie.
Source : https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Ces actions à dividendes peuvent vous protéger alors que la Réserve fédérale ralentit l'économie
Alors que le président de la Réserve fédérale, Jerome Powell, s'apprête à prononcer un discours important vendredi, les investisseurs pourraient enfin commencer à le croire sur parole : la banque centrale va maintenir une position belliciste pour contrôler l'inflation la plus élevée depuis quatre décennies. Cela signifie que les marchés financiers resteront volatils, malgré la récente reprise des marchés boursiers.
Il existe de nombreuses raisons de considérer les fiducies de placement immobilier, ou FPI, comme des refuges relativement sûrs pour fournir un revenu stable lorsque l'inflation reste élevée et avant un ralentissement économique probable.
Vous trouverez ci-dessous un écran de FPI en actions qui devraient produire beaucoup de flux de trésorerie pour permettre des augmentations de dividendes en 2023.
Dans le Dois savoir colonne le 24 août, Steve Goldstein a résumé les prédictions d'un nouveau "supercycle de l'inflation et des taux d'intérêt» de Dario Perkins, directeur général de la macroéconomie mondiale chez TS Lombard.
Perkins s'attend à ce que les taux d'intérêt à long terme continuent d'augmenter et suggère que les années 2020 obligeront les investisseurs à adopter "une approche plus exigeante de l'allocation d'actifs".
S'éloignant des fournisseurs de services qui ont dominé le marché haussier jusqu'en 2021, il pense que ce qui fonctionnera le mieux est l'allocation aux actifs corporels, y compris l'immobilier.
Décomposer le secteur des REIT
Les fiducies de placement immobilier se déclinent en plusieurs variétés, mais l'élément clé est qu'elles transmettent la plupart des bénéfices aux actionnaires pour maintenir la structure de FPI fiscalement avantageuse.
Il existe deux grandes catégories de FPI : les FPI hypothécaires, qui prêtent de l'argent à des emprunteurs commerciaux ou résidentiels et/ou investissent dans des titres adossés à des créances hypothécaires, et les FPI d'actions, qui possèdent des biens immobiliers commerciaux ou résidentiels et les louent.
Les FPI sont cycliques, avec des valorisations sous pression à mesure que les taux d'intérêt augmentent. Cet effet peut être particulièrement prononcé pour les FPI hypothécaires, car l'activité de prêt hypothécaire ralentit à mesure que les taux d'intérêt augmentent.
Jusqu'à présent cette année, jusqu'au 24 août, le secteur immobilier du S&P 500 est en baisse de 15 %, tandis que l'ensemble du S&P 500
SPX
est en baisse de 12 %, dividendes réinvestis dans les deux cas.
Jeter un regard à beaucoup plus long terme peut vous surprendre. Les indices S&P Dow Jones ont séparé le secteur immobilier du secteur financier en 2016. Mais si nous nous limitons au groupe industriel S&P 500 REIT pour une mesure de performance à plus long terme, le rendement annuel moyen sur 20 ans a été de 9.9 %, légèrement en avance. du rendement moyen sur 500 ans du S&P 20 de 9.8 %.
FPI par catégorie
Différents types de FPI traversent différents cycles économiques. Par exemple, les FPI hôtelières et leurs locataires ont terriblement souffert au début de la pandémie de coronavirus, à commencer par la fermeture virtuelle de l'industrie du voyage au cours du premier semestre 2020.
De nombreuses FPI se concentrent sur l'espace d'entreposage et de logistique, qui a bénéficié d'augmentations de loyer annuelles à deux chiffres ces dernières années, selon Vikram Malhotra, directeur général de l'immobilier chez Mizuho.
Mais Amazon.com Inc.
AMZN
dit dans son communiqué de presse financier du premier trimestre en avril qu'après avoir doublé la taille de son réseau d'exécution en seulement deux ans, il « ne recherchait plus la capacité physique ou de dotation en personnel » et était « carrément concentré sur l'amélioration de la productivité et de la rentabilité » dans son infrastructure de livraison.
Lors d'une interview, Malhotra a déclaré qu'à la suite de l'annonce d'Amazon, lui et ses collègues avaient "observé et entendu sur le marché qu'Amazon mettait des entrepôts sur le marché de la sous-location".
"Ainsi, le plus grand acteur du commerce électronique a dit au marché qu'il en avait trop et qu'il se rationalisait, ce qui a entraîné une baisse des stocks logistiques", a-t-il déclaré.
Prologis inc.
PLD
est la plus grande FPI américaine cotée en bourse dans le domaine des entrepôts et de la logistique. La société a coté Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis et Walmart Inc.
WMT
comme ses cinq plus gros clients fin 2021, Amazon louant 24 millions de pieds carrés, soit 7 % de son total.
Les actions de Prologis ont baissé de 21% pour 2022 jusqu'au 24 août, avec les dividendes réinvestis. Le rendement du dividende de l'action est d'environ 2.5 %. Prologis s'apprête à acquérir Duke Realty Corp.
DRE
à travers un accord entièrement en actions évalué à 26 milliards de dollars quand il a été annoncé en juin.
Mizuho a une note neutre sur Prologis, qui, selon Malhotra, était "hors consensus". C'est sûr - parmi les 17 analystes interrogés par FactSet, 13 évaluent les actions comme un "achat" ou l'équivalent. Les autres sont des notes neutres.
Il a poursuivi en disant que Mizuho surveillait les opérateurs logistiques tiers, tels que XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx et United Parcel Service Inc.
UPS
des signes de ralentissement de la demande si l'économie ralentit de manière significative.
Cela dit, il pourrait y avoir une doublure argentée pour les FPI d'entrepôt / logistique: Malhotra s'attend à ce que la croissance des loyers dans l'espace ralentisse à «un chiffre moyen à élevé» par rapport à la fourchette actuelle supérieure à 10%. Le ministère du Travail a déclaré que l'indice des prix à la consommation en juillet a affiché une augmentation de 8.5 % d'un an plus tôt. Cela a été amélioré par rapport à 9.1% le mois précédent. Il n'est peut-être pas trop exagéré de s'attendre à ce que les exploitants d'entrepôts de REIT soient en mesure de maintenir leurs loyers en augmentation pour correspondre ou battre le rythme de l'inflation.
C'est là que votre propre opinion entre en jeu, basée sur vos propres recherches. La poursuite de la tendance aux achats en ligne et à la demande de livraison rapide permettra-t-elle à Prologis et à ses concurrents de surperformer dans les 10 à 24 prochaines années ? Le rendement total sur cinq ans de Prologis au 138 août était de 85 % (contre 500 % pour le S&P XNUMX), même avec le grand recul de cette année.
Sélection des FPI d'actions
Pour jeter un coup d'œil sur les fiducies de placement immobilier cotées aux États-Unis, nous avons commencé par les 185 incluses dans l'indice Russell 3000.
RUA.
Cet indice représente environ 98 % des actions américaines, selon FactSet.
Nous avons ensuite examiné les concentrations d'investissement de chaque FPI et supprimé tous les FPI hypothécaires pour ramener la liste à 158 sociétés. Nous avons encore réduit à 112 entreprises pour lesquelles des estimations consensuelles étaient disponibles parmi au moins cinq analystes interrogés par FactSet pour les fonds d'exploitation ajustés en 2023.
Une façon de mesurer la capacité d'une entreprise à verser des dividendes consiste à examiner son flux de trésorerie disponible estimé, c'est-à-dire le flux de trésorerie restant après les dépenses en immobilisations prévues. Pour les FPI, les fonds provenant des opérations (FFO) - une mesure non conforme aux PCGR - sont couramment utilisés. Le FFO ajoute l'amortissement et la dépréciation (éléments non monétaires) aux bénéfices, tout en excluant les gains sur la vente de biens. Les fonds d'exploitation ajustés (AFFO) vont plus loin, en compensant les dépenses en capital prévues pour maintenir la qualité des investissements immobiliers.
Si nous divisons l'AFFO estimé d'une entreprise par le cours actuel de son action, nous obtenons un rendement AFFO estimé. Cela peut être comparé au rendement du dividende actuel pour voir s'il y a une «marge» pour de nouvelles augmentations – espérons-le, beaucoup de marge.
Parmi les 112 FPI restantes, 104 versent des dividendes et ont une marge estimée pour 2023 d'au moins 1.00 % - c'est notre coupe finale.
Nous avons classé les 104 FPI en huit grandes catégories. Ce n'est pas toujours facile, car une FPI peut être très diversifiée. Ainsi, les catégories sont une tentative de placer chaque FPI dans un groupe en fonction de sa plus forte concentration d'activités. Nous avons ensuite consolidé un peu plus en neuf grandes catégories et les avons triées par rendement AFFO attendu pour 2023.
Par exemple, les entreprises d'entreposage/logistique sont dans la catégorie « industrielle ». Nous allons commencer par celui-là.
FPI industrielles
Voici les 10 FPI industrielles qui ont passé l'écran, avec les rendements AFFO attendus les plus élevés pour 2023 :
Cliquez sur les tickers pour en savoir plus sur chaque entreprise, y compris les profils d'entreprise. Alors lire Le guide détaillé de Tomi Kilgore sur la richesse des informations disponibles gratuitement sur les pages de cotation de MarketWatch.
Soins de santé
Voici les neuf FPI qui louent des propriétés de soins de santé et ont passé l'écran. Ce groupe exclut les entreprises axées sur le logement des seniors :
Résidentiel
Cette catégorie comprend les FPI qui possèdent des propriétés résidentielles unifamiliales ou multifamiliales, ainsi que des communautés de logements préfabriqués et des logements pour personnes âgées. Voici les 10 FPI résidentielles qui ont passé l'écran :
Hôtels et propriétés de loisirs
Voici les huit FPI qui louent des hôtels et/ou des biens de loisirs et qui ont passé le crible :
Bureaux
Voici les 10 FPI qui détiennent des immeubles de bureaux qui ont passé l'écran :
Au detail
Voici les 10 FPI qui louent principalement des immeubles commerciaux qui ont passé l'écran :
Les communications
Voici les cinq entreprises qui ont passé l'écran qui louent des propriétés d'infrastructure de communication ou, dans le cas d'Outfront Media Inc.
ARCHIVER,
panneaux publicitaires :
Les centres de données
Ces trois FPI de centres de données ont passé l'écran :
Self-stockage
Pour notre dernière catégorie, cinq FPI de self-stockage ont passé l'écran :
Si vous êtes intéressé par l'espace FPI, vous devez faire vos propres recherches et garder à l'esprit vos objectifs d'investissement - croissance, revenu ou les deux - et vous préparer à rester engagé à long terme, ce qui signifie plusieurs années.
Parmi les FPI répertoriées dans les tableaux ci-dessus, Malhotra a des cotes d'achat sur Ventas Inc.
VTR,
Well Tower Inc.
WELL,
Fiducie des propriétés médicales inc.
MPW,
Groupe Paramount inc.
PGRÉ
et Duke Realty (qui négocie désormais en ligne avec Prologis, en prévision de la réalisation de la fusion).
Lorsqu'on lui a demandé ce que les FPI cotées à l'achat avaient en commun, Malhotra a répondu: "Ce sont des entreprises, en tant qu'individus, pour lesquelles nous pensons que le pouvoir de fixation des prix persistera."
Il a également déclaré que tous profitaient des tendances thématiques, y compris, pour les FPI de la santé, le vieillissement de la population.
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Source : https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo