Vous n'avez pas besoin d'un doctorat. en économie de l'Université de Chicago pour comprendre que Les taux hypothécaires de 7 % menacent le marché immobilier américain.
Nous le voyons déjà. Mardi, on apprenait que les demandes d'achat de crédit immobilier avaient chuté de 13% la semaine dernière. C'est nettement plus marqué que la baisse de 1.1 % que nous avons constatée la semaine précédente. La différence? La baisse de 13 % des demandes d'achat de prêts hypothécaires la semaine dernière a coïncidé avec la première lecture hebdomadaire de taux hypothécaires de 7 % depuis 2002.
Bien sûr, historiquement parlant, il n'y a rien d'anormal à des taux hypothécaires de 6% ou 7%. Mais le taux numérique néglige l'impact de le choc continu des taux hypothécaires: Ces taux, associés à des prix immobiliers mousseux, placent les nouvelles mensualités dans les limites supérieures de l'histoire. En tenant compte des revenus, il est plus cher d'acheter maintenant qu'il ne l'était au plus fort de la bulle immobilière des années 00.
Ce crise accrue de l'accessibilité a déjà des économistes et des analystes du logement à la baisse leurs perspectives de prix de l'immobilier aux États-Unis. Ne cherchez pas plus loin que Moody Analytique.
En août, Moody's Analytics s'attend à ce que les prix des maisons aux États-Unis chutent entre 0% et 5%. En septembre, Moody's Analytics a abaissé ses perspectives à une baisse nationale de 5% à 10%. Mais mercredi, il a de nouveau réduit cette prévision. À l'avenir, Moody's Analytics s'attend maintenant à une baisse de 10 % des prix des maisons aux États-Unis, du pic au creux.
"L'abordabilité s'est évaporée et avec elle la demande de logements", a déclaré Mark Zandi, économiste en chef chez Moody's Analytics. fortune. "Les prix semblent beaucoup moins collants [en ce moment] qu'ils ne l'ont toujours été. Cela revient au fait qu'ils ont couru si rapidement [pendant la pandémie], et les vendeurs sont prêts à réduire leur prix ici rapidement pour essayer de conclure un accord.
Voici le problème : les prévisions de base de Moody's Analytics ne supposent aucune récession. Si une récession se manifeste, Moody's Analytics s'attend maintenant à une baisse du prix des maisons aux États-Unis entre 15 % et 20 %. Ce n'est pas trop loin de la baisse de 27 % du prix des maisons aux États-Unis observée entre 2006 et 2012.
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Lorsqu'un groupe comme Moody's Analytics parle du « marché immobilier américain » ou des « prix des maisons aux États-Unis », il parle d'une vue agrégée du pays. Régionalement, les résultats varient toujours. Aux yeux de Moody's Analytics, ce sera particulièrement vrai à l'avenir.
In des marchés immobiliers « significativement surévalués », Moody's Analytics prévoit désormais que les prix des maisons chuteront de 15 à 20 %. Si une récession frappe, Moody's Analytics s'attend à ce que la baisse des prix des maisons aux États-Unis s'élargisse à entre 25 % et 30 % dans les marchés du logement « considérablement surévalués ».
Ces marchés soi-disant « considérablement surévalués » ne sont pas isolés dans quelques régions du pays, ils sont partout.
Chaque trimestre, Moody's Analytics évalue si les fondamentaux locaux, y compris les niveaux de revenu locaux, peuvent soutenir les prix locaux de l'immobilier. Jusqu'au deuxième trimestre de l'année, 210 marchés immobiliers, dont Boise ("surévalué" de 77%) et Las Vegas ("surévalué" de 60%), sont tombés dans ce camp "significativement surévalué".
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Quand un le marché du logement entre en récession— une période de chute des ventes de maisons et des niveaux de construction de maisons — c'est généralement marchés du logement mousseux ou pétillants qui sont les plus exposées au risque de baisse des prix de l'immobilier.
Cela explique pourquoi ce ralentissement continu du logement a si rapidement déclenché une correction du prix de la maison: Les choses sont devenues très mousseuses pendant le boom immobilier pandémique. La preuve? Au deuxième trimestre de 2019, Moody's Analytics ne considérait que trois marchés immobiliers régionaux comme "significativement surévalués".
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Des entreprises comme Moody's Analytics ne deviennent pas plus baissières simplement parce que les taux hypothécaires ont atteint 7 %. Au lieu de cela, ils révisent leurs perspectives parce que les marchés financiers signalent que des taux hypothécaires de 6 % ou 7 % pourraient durer plus longtemps que prévu. Tant que les taux hypothécaires resteront aussi élevés, Zandi affirme qu'il exercera une immense pression à la baisse sur ces prix immobiliers mousseux.
Au cours des six prochains mois, Zandi s'attend à ce que les taux hypothécaires se situent autour de 6.5 %. C'est en hausse par rapport à ses perspectives précédentes de 5.5 %.
Que se passe-t-il sur le marché hypothécaire? Eh bien, beaucoup.
Bien que la Réserve fédérale ne fixe pas directement les taux à long terme comme les taux hypothécaires, les attentes quant à l'endroit où la Fed fixera probablement les futurs taux à court terme (c'est-à-dire le taux des fonds fédéraux) ont une incidence sur la façon dont les marchés financiers évaluent les taux hypothécaires. Ces derniers mois, les marchés financiers ont conclu qu'il était peu probable que la Fed recule dans sa lutte contre l'inflation à court terme. Cela, bien sûr, signifie des taux à court terme plus élevés pendant plus longtemps. Indiquez une pression à la hausse sur les taux à long terme comme les taux hypothécaires.
Mais cela n'explique qu'une partie de la hausse des taux hypothécaires. Il y a plus en jeu.
Ces derniers mois, nous avons vu ce que Zandi appelle une « différence extraordinairement grande entre les taux hypothécaires et les taux du Trésor ». Historiquement parlant, le rendement du Trésor à 10 ans et les taux hypothécaires évoluent de manière synchronisée. C'est cassé en ce moment, avec des taux hypothécaires qui se négocient quatre écarts-types au-dessus de ce que les rendements du Trésor impliqueraient historiquement. Zandi dit que cela se résume au risque de remboursement anticipé. Les investisseurs pensent que les emprunteurs hypothécaires de 2022 se refinanceront à des taux plus bas à l'avenir. Pour tenir compte de ce soi-disant risque de remboursement anticipé, les marchés financiers ont exercé une pression à la hausse sur les taux hypothécaires.
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Soyons clairs: Cette correction des prix des maisons a commencé il y a des mois. Dans certaines parties du pays, la correction est déjà assez forte.
Quels marchés immobiliers évoluent le plus rapidement ? Nous assistons à la plus grande correction en marchés pétillants comme Austin (où la valeur des maisons a chuté de 7.4 % entre mai et août), Boise (en baisse de 5.3 %) et Phoenix (en baisse de 4.4 %). Ces marchés ont tous connu un flot d'activités d'investisseurs et d'acheteurs de télétravail pendant la pandémie. Ces endroits ont également vu les prix de leurs maisons aller bien au-delà ce que les revenus locaux soutiendraient historiquement.
* "La mesure d'évaluation des logements de Moody's Analytics est la différence en pourcentage entre les prix réels des logements et les prix des logements historiquement cohérents avec les salaires et traitements par habitant et les coûts de construction. Le prix d'une maison est finalement déterminé par la valeur du terrain sur lequel elle réside, qui est liée au coût d'opportunité du terrain tel que mesuré par les salaires et traitements, et au coût de construction de la maison. À l'échelle nationale, environ la moitié de la valeur d'une maison correspond au terrain et l'autre moitié à la structure, mais cela varie considérablement d'un bout à l'autre du pays. À San Francisco, par exemple, le terrain est de loin la plus grande partie de la valeur de la maison, tandis qu'à Des Moines, Iowa, c'est le contraire. Notre mesure d'évaluation des logements tient compte de ces différences », écrit l'économiste en chef de Moody's Analytics, Mark Zandi.
Cette histoire a été présentée à l'origine sur Fortune.com
Source : https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html