L'histoire d'un propriétaire qui a réussi à résilier un bail foncier

Lorsqu'un propriétaire et un promoteur (ou un investisseur) concluent un bail foncier à long terme, le locataire et ses prêteurs insistent sur le fait que le propriétaire ne peut pas facilement résilier le bail foncier pour manquement. Le locataire aura des droits étendus pour « remédier » à ses défauts. Si le locataire ne guérit pas, le prêteur du locataire a des droits de réparation supplémentaires. D'une manière ou d'une autre, le locataire et son prêteur doivent pouvoir préserver le bail. En conséquence, les propriétaires fonciers ne peuvent presque jamais résilier les baux fonciers, même s'ils aimeraient le faire.

Un cas récent de New York a marqué une variation dramatique de ce principe. Cela a commencé lorsque le locataire a cessé de payer le loyer. Le propriétaire a donné au locataire et à son prêteur divers avis de ce défaut, mais personne n'a toujours payé le loyer.

À l'étape suivante, le propriétaire a décidé de ne pas procéder en vertu de la procédure de résiliation de bail intégrée au bail, qui aurait nécessité un préavis au prêteur. Au lieu de cela, le propriétaire a intenté une action pour non-paiement du loyer en vertu d'une loi de New York qui autorise de telles procédures. Le propriétaire n'a pas avisé le prêteur du locataire de cette démarche, car ni le bail ni la loi n'exigeaient un tel avis. Lorsque le locataire n'a toujours pas payé le loyer, le propriétaire a finalement résilié le bail comme événement final dans la procédure de non-paiement.

Le bail stipulait qu'à toute résiliation du bail, le propriétaire devait offrir au prêteur du locataire un nouveau bail pour remplacer le bail résilié. Apparemment, le prêteur n'a pas accepté l'offre du propriétaire, de sorte que le bail a été résilié par la procédure de non-paiement et le prêteur n'a pas pu réclamer un bail de remplacement.

Comme mesure Hail Mary pour sauver sa garantie, le prêteur a tenté de s'appuyer sur une loi bizarre de New York qui permet à un locataire et à son prêteur de faire revivre un bail résilié en payant tout ce qui était dû en vertu du bail. Le locataire dispose d'un an pour accomplir le « rachat » de son bail. Si le locataire ne rachète pas son bail dans ce délai, le prêteur du locataire a le droit de le faire - mais dans la plupart des cas seulement le lendemain de l'expiration du délai de rachat du locataire, et seulement jusqu'à 2h00 ce jour-là.

Cette loi de New York stipule également que le locataire peut renoncer à ses droits de rachat. Pratiquement chaque bail de New York comprend une telle renonciation, mais le prêteur dans ce litige particulier a tenté de faire valoir que la renonciation du locataire ne s'appliquait pas au prêteur. Le tribunal n'était pas d'accord. À un moment donné, le prêteur a annoncé qu'il avait changé d'avis et qu'il ne voulait pas exercer de droit de rachat, mais cela n'a pas empêché le tribunal de se prononcer contre le prêteur sur la question. C'était la fin de la garantie du prêteur.

Tout prêteur contre un bail foncier peut tirer des leçons importantes de cette affaire.

Premièrement, tout bail devrait obliger le propriétaire à informer tout prêteur de tout non-paiement ou de toute autre procédure visant à résilier le bail. Il ne suffit pas d'exiger du propriétaire qu'il avise le prêteur de l'exercice par le propriétaire d'un droit contractuel de résilier le bail.

Deuxièmement, si le bail donne au prêteur le droit de remédier aux défauts du locataire, le prêteur doit exercer ces droits et ne pas laisser le propriétaire s'engager sur la voie de l'exécution du bail.

Troisièmement, les dispositions complexes et soigneusement rédigées dans un bail (ou tout autre document) ne couvrent parfois pas tous les cas qu'elles devraient couvrir. Ici, le propriétaire a pu trouver un moyen de contourner le processus de résiliation contractuelle intégré au bail et de parvenir à une résiliation d'une manière qui n'impliquait pas le prêteur.

Si le prêteur avait agi de manière plus agressive et fait plus attention, il aurait peut-être pu préserver sa garantie.

Le cas référencé est Wells Fargo Bank, NA contre Joseph E. Marx Co. Inc., Cour suprême de l'État de New York 159999/2019.