Le président de la Fed, Jerome Powell, l'a clairement dit l'été dernier : une hausse des taux hypothécaires aiderait à "réinitialiser" le marché immobilier américain, qui s'était transformé en cauchemar pour les acheteurs pendant la pandémie.
Bien sûr, la flambée des taux hypothécaires ne construirait pas comme par magie plus de maisons. Cependant, des taux plus élevés pourraient en théorie "rééquilibrer" le marché immobilier américain en jetant de l'eau froide sur le boom de la demande de logements dû à la pandémie, permettant aux stocks de respirer et faisant baisser les prix des maisons. C'est aussi exactement ce qui s'est passé au second semestre de l'année dernière : les ventes de maisons neuves et existantes ont mode chute libre, tandis que Les prix des maisons aux États-Unis ont commencé à baisser pour la première fois depuis 2012.
Mais avance rapide jusqu'en 2023, et ça ressemble à ça la chute libre des ventes de maisons pourrait être terminée. En fait, juste cette semaine Goldman Sachs a publié un article intitulé « 2023 Housing Outlook: Finding a Trough ». Le document soutient que les ventes de maisons touchent un creux, tandis que la correction du prix de l'immobilier a un peu plus de temps à courir.
Voir ce graphique interactif sur Fortune.com
"Nous soupçonnons que les ventes de maisons existantes pourraient encore légèrement baisser, mais qu'elles atteindront probablement un creux au premier trimestre", écrivent les chercheurs de Goldman Sachs. "Nous nous attendons à une baisse du pic au creux des prix des maisons nationales d'environ 1 % et à ce que les prix cessent de baisser vers le milieu de l'année [en 6]. Sur une base régionale, nous prévoyons des baisses plus importantes dans les régions de la côte du Pacifique et du sud-ouest.
Pour mieux comprendre si la récession du marché immobilier américain est en train de toucher le fond, fortune a contacté l'économiste en chef de Zonda, Ali Wolf. Lorsqu'elle ne voyage pas à travers le pays pour parler aux constructeurs de maisons, elle est conseiller la Maison Blanche sur les questions de logement.
Ci-dessous est fortuneQuestions-réponses avec Ali Loup.
Fortune: Il y a des signes avant-coureurs que la demande de logements, qui a chuté l'an dernier avec la flambée des taux hypothécaires, commence à se redresser. Est-ce que tu vois ça aussi ? Si oui, s'agit-il simplement d'une saisonnalité, ou également d'une légère baisse des taux hypothécaires ?
Il y a eu une augmentation de l'intérêt des acheteurs depuis le début de l'année liée à trois éléments clés : la saisonnalité, l'acceptation et les remises.
Saisonnalité : Le marché du logement est traditionnellement le plus lent à la fin d'une année donnée, reprend en janvier et reprend toute sa force pendant la saison de vente du printemps qui commence autour du Super Bowl. Les premières indications sont que les acheteurs sont à nouveau en train de faire leurs courses. À l'heure actuelle, il semble qu'il y ait plus d'acheteurs à la recherche que de signatures de contrats, mais l'augmentation du trafic indique un intérêt sous-jacent : 38 % des constructeurs ont signalé à Zonda que le trafic a été plus fort que prévu en janvier jusqu'à présent. Un élément clé à surveiller dans les mois à venir est l'inventaire de revente. Nous avons vu de nombreux propriétaires existants retirer leurs maisons de la liste en novembre et décembre lorsque leur maison ne s'est pas vendue aussi rapidement ou pour autant d'argent qu'ils l'avaient espéré. La saison des ventes de printemps apporte généralement plus d'inventaire, nous attendons donc de voir si ces vendeurs décident de réinscrire en cette période de l'année traditionnellement plus forte pour le logement.
Acceptation : Les consommateurs pleurent la perte de taux hypothécaires record. Par exemple, si un consommateur pouvait se permettre le paiement mensuel d'une maison de 500,000 350,000 $ au début de l'année dernière, sans changer son budget, il recherche maintenant une maison de l'ordre de 10 7 $. Pour certains consommateurs, ils ne veulent pas ou ne peuvent pas aller de l'avant avec un achat. Pour d'autres, ils entrent dans la phase d'acceptation. Nous en sommes à la 30e semaine consécutive de taux hypothécaires moyens inférieurs à XNUMX %. Cette stabilité des taux donne aux consommateurs un peu plus confiance quant à la situation actuelle du marché. Certains vendeurs de maisons existantes et de nombreux constructeurs proposent des fonds pour aider à racheter les intérêts, avec des options hypothécaires à taux variable et des options hypothécaires à taux fixe de XNUMX ans.
Remises : les constructeurs de maisons représentent désormais plus de 30 % de l'inventaire global de logements. Les constructeurs sont dans le domaine de la construction et de la vente de maisons. En conséquence, nous avons vu des constructeurs proposer à la fois des réductions de prix et des incitations pour attirer les consommateurs. Ce que nous avons vu se produire, c'est qu'au début du ralentissement de l'habitation, les constructeurs ont offert de modestes baisses de prix de l'ordre de 1 ou 2 % du prix de base. Tout ce que cela a fait, c'est dire aux consommateurs qu'il était logique d'attendre, car les prix des maisons seront probablement plus bas à l'avenir (c'est-à-dire que les consommateurs se sont mis dans un état d'esprit déflationniste). Les constructeurs ont vite compris qu'il valait mieux « arracher le pansement » avec les prix des maisons, mais en s'ajustant une fois durement et rapidement pour trouver le marché. En conséquence, environ 40 % des constructeurs ont déjà baissé le prix des maisons entre 15 et XNUMX %. Pour les consommateurs, la mentalité FOBATT [peur d'acheter en haut] s'est un peu apaisée car ils n'attendent plus que les prix commencent à baisser.
Les constructeurs réussissent-ils avec les rachats de taux ?
Les données de Zonda montrent que plus de 50 % des nouvelles communautés d'accueil à travers le pays offrent une sorte d'incitation aux consommateurs. Ces incitations peuvent aller de blocages de taux prolongés à des fonds pour les frais de clôture ou des options et mises à niveau et des rachats de taux hypothécaires. Les rachats de taux hypothécaires sont essentiellement des constructeurs qui paient des points pour abaisser le taux hypothécaire. Les constructeurs paient entre 10,000 70,000 $ et 30 XNUMX $ pour réduire le taux. Pour les consommateurs, l'une des principales raisons pour lesquelles ils se sont retirés du marché du logement est le choc record de l'accessibilité. Des taux plus bas, en particulier lorsque le constructeur offre un taux inférieur sur un prêt hypothécaire fixe de XNUMX ans, s'avèrent efficaces pour ramener certains consommateurs sur le marché. En termes simples, les rachats sont coûteux mais efficaces.
Avez-vous des données sur combien/combien de constructeurs ont réduit leurs prix ?
Notre enquête de décembre auprès des constructeurs a montré que 43 % des constructeurs réduisaient leurs prix d'un mois à l'autre, tandis que 56 % laissaient les prix inchangés. Pour janvier, nos premières lectures indiquent que 56 % des constructeurs ont maintenu les prix à un niveau stable, 32 % ont baissé les prix et 12 % ont augmenté [les prix des maisons]. Sur certains marchés, nous avons vu les prix catalogue moyens des maisons neuves individuelles baisser de 20 % par rapport au sommet ; dans d'autres, les prix actuels sont encore au plus haut.
En 2023, Zonda a prédit que les prix des maisons aux États-Unis chuteraient d'environ 15 % du pic au creux. Avez-vous effectué des changements dans votre attentes pour les prix de l'immobilier aux États-Unis ?
Nous nous attendons toujours à ce que les prix des maisons baissent en 2023 par rapport à 2022, mais l'ampleur d'une baisse dépendra de la rapidité avec laquelle les vendeurs «trouvent le marché» avec des baisses de prix, de ce qui se passe avec les taux hypothécaires, de la tendance des niveaux de stocks et de ce qui se passe lié à une récession économique américaine.
Vous voulez rester à jour sur le correction de logement? Suivez-moi sur Twitter at @ActualitésLambert.
Cette histoire a été présentée à l'origine sur Fortune.com
Plus de Fortune :
La légende olympique Usain Bolt a perdu 12 millions de dollars d'économies à cause d'une arnaque. Il ne reste que 12,000 XNUMX $ sur son compte
Le vrai péché de Meghan Markle que le public britannique ne peut pas pardonner et que les Américains ne peuvent pas comprendre
"Cela ne fonctionne tout simplement pas." Le meilleur restaurant du monde ferme ses portes alors que son propriétaire qualifie le modèle de restauration moderne de "non durable"
Bob Iger vient de poser son pied et a dit aux employés de Disney de revenir au bureau
Source : https://finance.yahoo.com/news/housing-market-recession-could-bottoming-092847483.html