Ma stratégie de portefeuille d'été consiste à jouer le vieux hit disco "Baby Come Back" tout en dansant lentement avec mes relevés de courtage de décembre. Si ça marche, j'ai une idée d'entreprise impliquant Hall, Oates et une structure de frais de 20 et XNUMX.
Au moins il y a l'immobilier. On dit que la valeur nette des maisons atteint des sommets records. Là encore, s'y réconforter reviendrait à enfiler un toupet financier - tout le monde sait que les conditions sous-jacentes se sont détériorées.
La dernière lecture sur les prix à l'échelle nationale remonte à mars. Depuis, les taux des crédits immobiliers à 30 ans ont grimpé à près de 6 % et les demandes des acheteurs ont ralenti. La semaine dernière, une paire de courtiers en ligne avec une bonne lecture sur les recherches de maisons,
Redfin
(symbole : RDFN) et
Compas
(COMP), a annoncé des licenciements.
Pendant ce temps, les actions Redfin sont en baisse d'environ 90% par rapport à leur sommet. Les constructeurs ont également été éreintés. Les amis ne laissent pas leurs amis posséder des fonds négociés en bourse à effet de levier portant des noms tels que
Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), surtout lorsque les taux d'intérêt augmentent, mais si vous êtes curieux, celui-ci vient de perdre 45 % sur cinq jours de bourse.
Les investisseurs devraient-ils acheter des actions de constructeurs de maisons ici ? Courtiers ? Quelle est la prochaine étape pour les prix de l'immobilier ? Et quand la bourse reviendra-t-elle ? Permettez-moi de répondre à celles-ci dans l'ordre de baisse de la confiance à court terme, en commençant par incertain.
Oui, achetez des constructeurs. Préfère
Lennar
(LEN) et
Toll Brothers
(TOL), dit Jade Rahmani, qui couvre le groupe pour KBW. Il souligne que les actions des constructeurs se négocient à 60% de la valeur comptable projetée, ce qui est leur point le plus bas pendant les récessions, ignorant la crise financière de 2008. Lennar bénéficiera de la vente imminente d'une unité de technologie immobilière, et Toll se concentre sur les acheteurs aisés, dont environ 30% paient comptant et ne sont donc pas rebutés par les taux hypothécaires élevés.
Les ratios cours/bénéfices de l'ensemble du groupe sont étonnamment bas, mais ignorez-les. Ils découlent de deux conditions qui ne se reproduiront pas de sitôt : la valeur des terrains bondissant de 30 % ou plus entre le moment où les entreprises ont acheté des acres et le moment où elles ont vendu des maisons, et un rythme de transactions nettement plus élevé pendant la pandémie. Un constructeur qui négocie à quatre fois ses bénéfices pourrait en réalité opter pour huit fois en supposant des conditions normalisées – toujours bon marché, mais une grande différence.
Les prix des logements ont bondi de plus de 20 % en mars par rapport à l'année précédente, mais Rahmani s'attend à ce que ce taux plonge à 2 % d'ici la fin de l'année. Son point de vue de base est que l'année prochaine apportera des prix fixes. Son scénario de récession, basé sur une étude des volumes de ventes passés, prévoit une baisse des prix de 5 % l'année prochaine, peut-être davantage si les taux hypothécaires augmentent à 7 %. Cela peut sembler peu, mais pour les acheteurs récents avec des prêts hypothécaires typiques, une baisse de prix de 5 % peut réduire la valeur nette de 25 %.
La plupart des propriétaires n'ont pas de taux hypothécaires proches des taux récents; environ les deux tiers sont bloqués en dessous de 4 %. Il est peu probable que ces acheteurs déménagent et contractent de nouveaux prêts s'ils n'y sont pas obligés, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles l'offre pourrait rester faible pendant des années. Une autre est que les prêts hypothécaires sont de bien meilleure qualité qu'ils ne l'étaient lors de la dernière bulle immobilière, il est donc peu probable qu'il y ait une vague de défauts de paiement et de ventes de panique.
Mais quelque chose doit donner sur l'abordabilité. Les paiements typiques sur les nouveaux prêts hypothécaires ont dépassé 23 % du revenu disponible, près de leur sommet de 26 % lors de la dernière bulle. Mais les revenus augmentent de 6% par an, donc une longue pause pour les prix des logements pourrait aider à rétablir l'accessibilité. Quoi qu'il en soit, la pandémie a laissé les gens passer plus de temps chez eux, ils devraient donc être prêts à payer un peu plus pour le logement en pourcentage de leurs revenus, estime Rahmani.
Ne vous précipitez pas pour acheter des actions des courtiers, déclare Stephen Sheldon, analyste chez William Blair. Il a des notes Market Perform sur trois d'entre eux : Redfin,
Gestion RE/MAX
(RMAX), et
eXp World Holdings
(EXPI). Dans un article de blog la semaine dernière, le PDG de Redfin, Glenn Kelman, a écrit que la demande de mai était de 17 % inférieure aux attentes et que l'entreprise licencierait 8 % des employés. Redfin embauche directement des agents, alors que de nombreux courtiers font appel à des entrepreneurs indépendants.
Kelman a écrit que la chute des ventes pourrait durer des années plutôt que des mois. Davantage d'agents pourraient partir d'eux-mêmes. Le nombre de membres de la National Association of Realtors, un indicateur du nombre de personnes vendant des maisons, a atteint 1.6 million l'an dernier, contre environ un million en 2012.
Sheldon de William Blair dit qu'il est frappé par la baisse des évaluations des courtiers, mais le sentiment est aigre et il attend des signes de stabilisation. Redfin va pour moins d'un dixième de sa valeur boursière maximale au début de l'année dernière, même si les revenus ont à peu près doublé. Cela place les actions à environ un tiers des revenus. Le flux de trésorerie disponible devait devenir constamment positif à partir de 2024. Maintenant, nous verrons.
Quant à la bourse, j'ai de bonnes et de mauvaises nouvelles, dont aucune n'est fiable. La semaine dernière, le S&P 500 est tombé en dessous de 15 fois les bénéfices prévus pour l'année prochaine, ce qui suggère que les prix sont revenus aux moyennes historiques. Mais rien ne dit que le marché ne dépassera pas sa valorisation moyenne pour devenir bon marché. Et
Goldman Sachs
dit que les prévisions de croissance des bénéfices de 10 % cette année et la prochaine semblent trop élevées.
Attendez-vous à un ralentissement de la croissance, dit Goldman, et s'il y a une récession, les bénéfices pourraient tomber l'année prochaine en dessous du niveau de l'an dernier. Les estimations de la banque dans ce scénario laissent le S&P 500 se négocier aujourd'hui à plus de 18 fois les bénéfices de l'année prochaine. Goldman prédit que l'indice augmentera de 17% par rapport au niveau de jeudi d'ici la fin de l'année sans récession, ou chutera de 14% avec une. Veuillez accepter mes félicitations ou mes condoléances.
Ne vous inquiétez pas, dit le Credit Suisse. Statistiquement, les prévisions individuelles des bénéfices des entreprises sont étroitement regroupées. C'est le contraire de ce qui a tendance à se produire avant le réservoir des bénéfices.
J'ai déjà entendu des gens qualifier le marché boursier de « cluster total », mais je ne savais pas qu'ils parlaient de dispersion des estimations.
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Source : https://www.barrons.com/articles/housing-market-prices-brokers-home-builders-stocks-51655501423?siteid=yhoof2&yptr=yahoo