La chute des prix de l'immobilier qui pourrait ruiner vos finances

Les prix commencent à baisser. Les arriérés hypothécaires commencent à grimper. Les promoteurs font faillite et d'autres arrêtent de travailler sur des maisons qu'ils ne peuvent plus vendre.

Lorsque les dernières données sur les prix des logements au Royaume-Uni seront publiées cette semaine, tout le monde sera à la recherche de signes indiquant que le marché commence à s'effondrer. Mais il y a un marché dont nous devrions nous préoccuper beaucoup plus - celui américain.

Il y a de nombreux signes d'un grave ralentissement de l'immobilier aux États-Unis, avec des ventes de maisons en baisse pendant 12 mois consécutifs, l'ensemble de chiffres le plus faible depuis plus d'une décennie. Quiconque pense que c'est une affaire purement américaine se leurre.

Si le marché américain s'effondre, cela fera basculer l'économie dans la récession, et cela se répercutera dans le monde entier. S'il y a des pertes sur les prêts hypothécaires, cela menacera la stabilité des marchés financiers. Il déterminera ce que la Réserve fédérale fera avec les taux d'intérêt, affectant l'économie de chaque pays. En 2008, l'effondrement du marché des prêts hypothécaires à risque a déclenché une crise financière mondiale. Cela s'est déjà produit et cela peut se reproduire.

Avec des taux d'intérêt qui ont quadruplé au cours de la dernière année, le marché immobilier britannique n'est pas vraiment sain. Rightmove a rapporté la semaine dernière que les prix des maisons étaient au point mort, avec les chiffres les plus faibles depuis que l'agence en ligne a commencé à compiler des chiffres. La Royal Institution of Chartered Surveyors a rapporté que le marché était à son plus faible depuis 2009. Même ainsi, ce n'est pas une catastrophe, du moins pas encore. Les prix sont stables, et ne baissent pas encore, ou du moins pas de manière très significative.

C'est un tout autre tableau de l'autre côté de l'Atlantique. Dans de nombreuses grandes villes, les prix baissent désormais en termes absolus. À San Francisco, où se concentrent de nombreux licenciements technologiques, ils ont diminué de 7% cette année. À Oakland, ils sont en baisse de 4.5 % et à New York de 1 %.

Pendant ce temps, avec la Réserve fédérale continuer à faire grimper les taux d'intérêt de manière agressive, et l'inflation refusant obstinément d'être maîtrisée, les perspectives sont de plus en plus sombres. Certes, les chiffres publiés vendredi montrent une reprise des ventes de maisons neuves en janvier, mais mesurées sur une base annualisée, elles sont toujours en baisse de près d'un quart en glissement annuel. Ce n'est pas encore un crash, mais il en est très proche.

L'histoire continue

Ce qui arrive aux prix de l'immobilier fera la différence entre un atterrissage brutal ou en douceur. La Fed essaie de concevoir de loin le tour le plus difficile du livre de jeu de la banque centrale ; ralentir l'économie et ramener l'inflation sous contrôle, mais sans déclencher une récession à grande échelle.

Cela semble assez simple, mais c'est très difficile à réaliser dans la pratique. Ce qui arrive au marché du logement s'avérera la clé de son succès ou de son échec. Si le marché immobilier se stabilise, mais reste globalement stable pendant un an, la demande des consommateurs ne s'affaiblira que légèrement et nous ne pouvons nous attendre à rien de pire qu'un léger ralentissement.

Si les prix cratèrent, ce sera une autre histoire, avec un effondrement de la demande et un ralentissement à grande échelle presque inévitable. Et si les États-Unis entrent en récession, il en sera de même pour le reste de l'économie mondiale – parce que l'Amérique est à peu près la seule chose qui la retienne.

Ensuite, un krach immobilier se répercutera sur les marchés financiers. Il y a 18 15 milliards de dollars (14 2007 milliards de livres sterling) de dette hypothécaire en cours sur le marché américain, contre XNUMX XNUMX milliards de dollars en XNUMX au plus fort du dernier boom. Les règles sur les hypothèques signifient qu'il est beaucoup plus facile de simplement s'éloigner de ses dettes qu'au Royaume-Uni. Vous perdez votre maison et votre pointage de crédit en prend un coup, mais si votre propriété perd de sa valeur de manière significative, cela peut toujours être une option intéressante.

Pire encore, et malgré une réglementation accrue, les prêts hypothécaires sont toujours conditionnés et vendus dans le monde entier. En réalité, la solvabilité du système financier américain reste fortement dépendante de la santé du marché immobilier. S'il commence à s'effondrer, il pourrait facilement faire tomber des banques, des fonds spéculatifs et des gestionnaires de fonds également - et cela touchera très durement le reste de l'économie mondiale.

Enfin, il déterminera la politique monétaire, sans parler du résultat probable de la prochaine élection présidentielle. La Réserve fédérale devrait augmenter ses taux d'intérêt d'un autre point de pourcentage au maximum, puis recommencer doucement à les assouplir. Mais si les prix de l'immobilier s'effondrent, tous les paris sont ouverts.

Jerome Powell, le président de la Fed, pense-t-il qu'il est de son devoir de sauver le marché ou fera-t-il de la maîtrise de l'inflation sa priorité ? Ou va-t-il immédiatement inverser la tendance et baisser considérablement les taux d'intérêt pour sauver le marché, craignant de répéter les erreurs de 2007 et 2008 ?

Et même s'il le faisait, un effondrement immobilier peut-il être inversé une fois qu'il a commencé, ou se transformera-t-il en panique à grande échelle ? Personne n'en a la moindre idée, y compris, selon toute vraisemblance, la Fed elle-même. Mais une chose est certaine. Ce sera très désordonné.

Le marché boursier parie que ce sera un atterrissage en douceur parfaitement exécuté, mais c'est touch and go. C'est le marché immobilier américain qui a déclenché le krach financier de 2008, avec des prêts hypothécaires à risque qui ont tourné au vinaigre, provoquant des effondrements bancaires dans toutes les grandes économies.

Nous gardons tous un œil attentif sur les prix de l'immobilier au Royaume-Uni, mais en ce moment, c'est un marché américain chancelant qui constitue la plus grande menace pour l'économie mondiale.