La société d'accession à la propriété était une erreur

La Atlantic vient de publier un nouvel article qui fait certains des mêmes points sur l'accession à la propriété que mon chapitre nouvellement publié in Autonomiser le nouveau travailleur américain. En fait, cela fait partie des mêmes arguments j'ai fait pendant des années.

Le titre de l'article dit à peu près tout : La société d'accession à la propriété était une erreur. L'auteur, Jerusalem Demsas, estime que «L'immobilier doit être traité comme une consommation et non comme un investissement», une prémisse que de nombreux Américains seraient avisés de suivre.

Demsa souligne que « 'Acheter bas et vendre haut' alors que l'actif dont nous parlons est là où vous vivez est un conseil assez absurde. Les gens veulent vivre près de leur famille, près de bonnes écoles, près de parcs ou dans des quartiers avec les types de commodités qu'ils désirent, et non échanger leur emplacement comme des penny stocks. Elle note également que "Une maison est liée à un emplacement géographique spécifique, vulnérable aux chocs économiques et environnementaux locaux qui pourraient anéantir la valeur du terrain ou de la structure elle-même au moment où vous en avez besoin."

Ce sont autant de bons points et de bonnes raisons d'éviter de considérer sa maison comme un investissement.

Demsas reflète également un argument que j'ai avancé dans mon témoignage d'octobre 2021 sur les banques au Sénat:

Bien que la valeur nette du logement représente souvent une grande partie de la richesse de nombreux Américains, l'achat d'une maison peut être un investissement risqué qui dépend entièrement de l'appréciation du prix de la maison, un attribut fondamentalement en conflit avec le fait que le logement devient plus abordable.

Bien que Demsas ne s'y attarde pas, cette dépendance à l'appréciation du prix de l'immobilier est un problème encore plus important étant donné que la politique fédérale du logement vise à induire de plus en plus de dettes hypothécaires à faible capital. Cela rend l'achat d'une maison particulièrement risqué pour ceux qui luttent pour gagner un revenu plus stable.

Je doute sérieusement que la sénatrice Elizabeth Warren (D-MA) soutienne les investissements boursiers à effet de levier soutenus par le gouvernement fédéral pour tous les Américains, mais c'est effectivement ce que fait la politique fédérale du logement. (Oui, elle l'est manifestement disposé soutenir "Wall Street" et "grandes banques" quand cela lui convient, mais laissons cela pour une autre chronique.)

En fait, depuis au moins 20 ans, les prix des maisons ont affiché une volatilité similaire à celle des marchés boursiers. Ce n'est pas comme si ces faits étaient passés inaperçus, même par d'autres écrivains de l'Atlantique. Mais le type de politique alternative que Demsas soutient n'est toujours pas parfaitement clair.

Nous sommes certainement d'accord qu'une politique de promotion de l'accession à la propriété et de dénigrement de la location est néfaste. Et nous semblons convenir qu'il est hypocrite pour les fonctionnaires fédéraux d'épouser de soi-disant programmes de logement abordable tout en promouvant des politiques qui augmentent les prix des maisons.

En ce qui concerne les changements spécifiques à la politique fédérale, je n'en suis pas si sûr. J'espère que Demsas jettera un coup d'œil à mon chapitre et écrira un nouvel article. (Même si elle n'est pas d'accord avec moi.)

Le point général que je fais dans le nouveau livre de Cato, comme dans la plupart des articles que j'écris sur le financement du logement, est que la politique fédérale est presque entièrement axée sur la stimulation de la demande. C'est un problème parce que les marchés du logement sont toujours limités par l'offre par rapport à de nombreux autres types de biens de consommation. C'est aussi un fait que ces contraintes d'approvisionnement sont souvent motivées par les règles et réglementations nationales et locales. Autrement dit, de nombreux emplacements souhaitables sont déjà « pleins » de logements, et seuls les changements de gouvernance locale peuvent y remédier, même si même ceux il est peu probable que les changements aient des effets importants à court terme.

Compte tenu de cette réalité, le mieux que le gouvernement fédéral puisse faire est de cesser d'exaspérer la demande. Mais c'est le contraire de ce que le gouvernement fédéral a fait pendant (au moins) les 50 dernières années.

Toute la participation fédérale a vraiment commencé à décoller dans les années 1930, en grande partie dans le but de stimuler l'emploi. Mais quelque part en cours de route, tous les agents immobiliers, constructeurs et financiers ont compris qu'il valait mieux travailler avec les politiciens. Maintenant nous avons un désordre complet, qui a sans équivoque rendu le logement moins abordable, en particulier pour personnes à faible revenu.

Le code fédéral des impôts favorise l'endettement hypothécaire. Les exigences de fonds propres de Bâle encouragent la détention de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) garantis par le gouvernement. Et Fannie Mae et Freddie Mac jouissent depuis longtemps d'un statut particulier par rapport aux entreprises privées. Il est impossible pour le secteur privé de concurrencer le gouvernement fédéral, donc fournir une assurance hypothécaire gouvernementale et des garanties fédérales (même implicites) pour les MBS a eu un effet prévisible.

De 2009 à 2020, la part annuelle de Fannie et Freddie dans le le marché total des MBS était en moyenne de 70 %, même si leurs chartes interdisent explicitement l'utilisation excessive de leurs installations. Y compris les titres de Ginnie Mae, ceux qui sont garantis par des hypothèques FHA, la part fédérale de le marché des MBS était en moyenne de 92 % par an.

Peu de gens se souviennent, cependant, que la situation n'était pas très différente avant la crise de 2008. De Entre 1996 et 2007, la part annuelle de Fannie et Freddie sur le marché total des MBS était en moyenne de 60 %, soit environ 10 points de pourcentage de moins que la part d'après-crise.

Cela n'a aucun sens de plaider pour plus d'aide fédérale, car trop d'aide fédérale est exactement ce qui nous a amenés ici. Les politiques fédérales ont constamment augmenté la demande en facilitant l'obtention de prêts hypothécaires. Il ne semble pas y avoir d'élan au Congrès pour inverser cette tendance, et seul un imbécile dirait que cela n'a rien à voir avec des intérêts particuliers.

Si je me trompe à ce sujet, alors le nouveau Congrès peut commencer avec le plus bas des fruits à portée de main. Il peut interdire à Fannie et Freddie de financer des prêts sur des maisons de vacances et il peut appliquer les dispositions d'utilisation excessive de leurs chartes. Ensuite, il peut leur interdire de financer maisons qui coûtent plus d'un million de dollars et exiger que les « acheteurs d'une première maison » soient effectivement ceux qui n'ont jamais possédé de maison.

Je ne vais pas retenir mon souffle.