La grande chute de l'immobilier de 2022

"Un type de marché du logement des années 1970 est possible à l'avenir"

Nous avons maintenant un "Triple Whammy" en 2022. En plus des malheurs volatils du marché boursier et obligataire, le logement vient de livrer son pire coup dur depuis deux mois depuis 2008 et a anéanti plus d'un an de gains.

Le Winans Real Estate Index (WIREI)™ suit les prix des maisons neuves aux États-Unis jusqu'en 1830. Sur la base des dernières données sur les prix publiées par le Bureau of Labor & Statistics des États-Unis, le WIREI a enregistré une baisse de 16.3 % depuis les niveaux records de mai.

Graphique 1 : Indice immobilier Winans 2007-2022

Alors que beaucoup de gens pensent immédiatement à la bulle de 2008 en ce qui concerne les marchés immobiliers baissiers, un meilleur exemple consiste à comparer le climat économique actuel avec la forte inflation et la hausse des taux d'intérêt de 1977-82. Je me souviens très bien de cette fois. Mon père était propriétaire d'une entreprise de construction résidentielle et j'ai travaillé dans un grand bureau de courtage immobilier pendant ma première année à l'université. Dire que "c'était une période difficile dans le secteur de l'immobilier" est un doux euphémisme :

Graphique 2 : Indice immobilier Winans 1977-1982

À quoi l'histoire nous dit-elle de nous attendre ?

· Un marché du logement latéral pendant des années - comme le montre le graphique ci-dessus, les prix ont baissé de 7 % au cours de la dernière moitié de 1979 et se sont largement échangés latéralement jusqu'à la fin de 1982, la Réserve fédérale poursuivant sa guerre contre l'inflation élevée avec des politiques monétaires strictes.

· Pénuries continues de matériaux et de main-d'œuvre - entreprendre un «fixateur supérieur» coûtera cher et prendra du temps en raison des pénuries post-Covid et de l'augmentation des coûts de main-d'œuvre. Une propriété entièrement rénovée sera plus facile à vendre, peu importe « l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement ».

· Prêts hypothécaires plus serrés - Étant donné que le bassin d'acheteurs qualifiés diminuera en raison du coût d'emprunt plus élevé et des acomptes importants, les vendeurs devront « transporter du papier » et prendre une deuxième position derrière l'hypothèque pendant plusieurs années.

· Pas un marché d'acheteurs ou de vendeurs – Avec de larges écarts entre les prix acheteur et vendeur, le volume des ventes continuera de ralentir jusqu'à ce que les conditions de crédit s'améliorent.

· Taxes d'investissement plus élevées - Étant donné que des acomptes plus élevés seront nécessaires pour être éligibles aux prêts hypothécaires conventionnels, les acheteurs devraient envisager de contracter un prêt dans le cadre d'un plan 401k ou d'emprunter sur marge à partir d'un compte d'investissement plutôt que de payer des taxes d'investissement élevées sur la vente d'actions.

En raison des politiques monétaires laxistes en place depuis 2009, nous avons connu une sacrée montée haussière dans le logement avec l'indice immobilier Winans gagnant 104 % !

Cependant, toutes les fêtes de la liquidité ont une fin !

Depuis 1850, les marchés baissiers du logement aux États-Unis sur plusieurs années se produisent 16 % du temps, et même si nous espérons que ce ralentissement sera de courte durée, les faibles taux hypothécaires de la dernière décennie ne reviendront pas de notre vivant.