L'article 1031 du code des impôts américain permet aux personnes qui réalisent des gains en capital provenant de ventes immobilières de différer l'exposition à l'impôt sur ces bénéfices. Pour ce faire, ils doivent utiliser ces bénéfices pour acheter une propriété similaire dans les 180 jours suivant la vente initiale, et ils ne peuvent jamais toucher l'argent eux-mêmes. Ce processus est connu sous le nom de 1031 échange de titre. Pour des raisons évidentes, ils sont populaires auprès des investisseurs immobiliers.
La loi existe pour encourager les investisseurs à remettre leur argent en circulation au lieu de simplement mettre leurs bénéfices dans une banque, où seul l'investisseur en profite. C'est pourquoi vous êtes autorisé à effectuer 1031 échanges autant de fois que vous le souhaitez. Cependant, l'élément clé est que vous ne pouvez toucher physiquement aucun des bénéfices. Si vous les placez dans votre banque ne serait-ce qu'un jour, les bénéfices sont soumis à l'impôt.
Les investisseurs surmontent cet obstacle en remettant leurs bénéfices à ce que l'on appelle un intermédiaire qualifié. Un intermédiaire qualifié est une société qui détient vos bénéfices et les libère ensuite à votre commande lorsque vous trouvez un nouveau bien. Cela semble simple, mais un trou réglementaire béant dans le processus signifie que vous devez être prudent en choisissant un intermédiaire qualifié.
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Les intermédiaires qualifiés sont très peu réglementés
Lorsque vous confiez votre argent à un courtier immobilier ou à un avocat, une surveillance réglementaire stricte détermine la manière dont ils peuvent gérer les fonds des clients. Ces réglementations sont conçues pour qu'il leur soit difficile d'agir de manière inappropriée ou de voler votre argent.
Ils doivent conserver les fonds de leurs clients dans des comptes en fidéicommis distincts du compte d'exploitation de leur cabinet d'avocats ou de leur maison de courtage immobilier. Il leur est légalement interdit de mélanger les fonds ou d'utiliser l'argent des clients à des fins autres que la transaction ou les services juridiques pour lesquels les fonds sont promis. Ils sont également tenus de concilier mensuellement tous leurs comptes en fiducie.
Ces entités doivent compiler un registre qui répertorie les dates et les motifs des dépôts et des retraits de leurs comptes en fiducie. Ils sont tenus d'équilibrer ce grand livre avec les relevés bancaires mensuels et de tenir des registres de leurs rapprochements disponibles pour inspection par les représentants de l'État à tout moment pendant les heures normales de bureau. Le non-respect de cette consigne peut entraîner la perte de leur licence, même si aucune somme d'argent n'a été prélevée.
Le problème pour investisseurs immobiliers est qu'aucun organisme de réglementation équivalent au niveau fédéral n'est responsable de la surveillance des intermédiaires qualifiés. La IRS a même un avertissement concernant ces entités sur son site Web. Au niveau des États, seuls huit États réglementent ou supervisent la conduite des intermédiaires qualifiés. Elles sont:
New Hampshire
Virginie
Washington
Maine
Californie
Idaho
Colorado
Nevada
Cela signifie qu'un intermédiaire qualifié dans les 42 autres États non réglementés pourrait théoriquement se déchaîner avec votre argent d'échange 1031, et tant qu'il l'a libéré à votre demande lorsque vous avez terminé votre échange, vous n'en seriez pas plus sage. C'est une pensée effrayante et la définition même d'un fantôme dans la machine.
Que faire si votre intermédiaire qualifié s'enfuit avec votre argent ?
Malgré l'absence de réglementation fédérale et étatique des sociétés intermédiaires qualifiées, c'est toujours un crime pour elles de détourner votre argent. S'ils s'enfuient avec votre argent et ne le paient pas lorsque vous le demandez, ils pourraient faire l'objet de poursuites et d'emprisonnement. Cependant, cela ne résout pas votre problème en tant qu'investisseur.
N'oubliez pas que vous n'avez que 180 jours pour effectuer votre échange. Cette horloge ne s'arrête pas de tourner en aucune circonstance. Ainsi, si votre intermédiaire qualifié n'a pas votre argent lorsque vous devez effectuer votre échange et que vous ne pouvez pas le terminer dans les 180 jours, vous êtes assujetti à l'impôt sur les gains en capital sur votre argent volé.
Un intermédiaire qualifié s'enfuit avec votre argent et vous colle avec une facture d'impôt dans le processus ? Aie. Dans certains cas, les assureurs de l'intermédiaire qualifié rembourseront une partie de l'argent, mais il est peu probable que cela se produise suffisamment de temps pour que vous puissiez effectuer l'échange. Ainsi, choisir le mauvais intermédiaire qualifié peut littéralement provoquer un cauchemar financier dont il faudra des années pour se réveiller.
Le vol par un intermédiaire qualifié arrive-t-il souvent ?
Heureusement non, ce n'est pas le cas. Mais si l'on considère le fait que des intermédiaires qualifiés peuvent détenir des bénéfices sur des dizaines, voire des centaines de ventes immobilières à la fois, un seul intermédiaire qualifié faisant la mauvaise chose peut causer des millions de dollars de ravages.
Prenons le cas de Edouard Okun, qui était l'ancien chef du 1031 Tax Group. Il a dirigé son entreprise intermédiaire qualifiée dans le sol en utilisant l'argent des clients pour financer un style de vie de luxe qui comprenait des manoirs dans plusieurs États, plusieurs bateaux et de nombreux bijoux qu'il a prodigués à sa femme mannequin en bikini.
Lorsqu'il a finalement manqué d'argent et qu'il n'a pas pu payer ses clients, ils ne savaient pas ce qui était le plus choquant : découvrir que leur argent avait été volé ou découvrir qu'il n'y avait pas de cadre réglementaire ou de surveillance en place pour empêcher Okun de voler ce. Au moment de son arrestation, Okun finalisait un accord pour acheter une autre société intermédiaire qualifiée avec près de 900 millions de dollars en dépôt.
Il a été condamné à 100 ans de prison et contraint de renoncer à près de 40 millions de dollars de biens. Finalement, ses clients abandonnés se sont retrouvés avec environ 70% de leur argent. Cependant, ces 70% ne sont pas venus à temps pour payer leur facture d'impôt, qu'ils ont dû payer de leur poche, et ils ont quand même engagé des frais juridiques tout en le poursuivant en dommages-intérêts.
Comment vous protégez-vous d'un intermédiaire qualifié douteux ?
Edward Okun n'est pas le seul à utiliser des sociétés intermédiaires qualifiées pour commettre des irrégularités financières. Il y a nombreux cas où des intermédiaires qualifiés ont été arrêtés, et les pertes résultant de ces affaires se chiffrent en centaines de millions de dollars. Malgré cela, il n'y a toujours pas de surveillance fédérale de l'industrie. Alors, comment se protéger d'un intermédiaire qualifié louche ?
Si vous ne vivez pas dans un État qui réglemente les intermédiaires qualifiés (et vous ne le faites probablement pas puisqu'il n'y en a que huit), votre meilleur pari est probablement de choisir un intermédiaire qualifié qui est également un avocat diplômé du barreau de l'État. Au moins alors, ils seront tenus de procéder à des rapprochements de comptes mensuels.
Ce n'est pas une garantie, mais cela vous donnera une certaine tranquillité d'esprit de savoir que l'intermédiaire qualifié que vous avez choisi a l'association du barreau de l'État qui regarde par-dessus son épaule. Deuxièmement, faites vos recherches. Consultez les avis en ligne de l'intermédiaire. Ont-ils la réputation d'être réactifs et proactifs dans la communication avec les clients ? Leur note BBB est-elle élevée ? Posez des questions difficiles lorsque vous interrogez des intermédiaires qualifiés. Obtenez les réponses souhaitées ou passez à la suivante.
Vous devez protéger vos propres intérêts dans les échanges 1031
Avant un match de boxe, l'arbitre appelle les deux combattants sur le ring et leur dit "gardez les mains en l'air et protégez-vous". Ce conseil solide s'applique aux investisseurs travaillant via un échange de titres 1031. Il est de votre responsabilité de choisir votre intermédiaire qualifié avec prudence et avec un soin extrême. Vous avez travaillé dur pour tirer profit de votre investissement. C'est à vous de le protéger.
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Source : https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html