La nouvelle politique de frais de la FHFA exercera une pression encore plus à la hausse sur les prix des logements

En janvier, l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a annoncé qu'il augmenterait les frais initiaux que Fannie MaeFnma
et Freddie Mac facturent des hypothèques sur des résidences secondaires. En octobre, l'agence a annoncé qu'elle mettrait en œuvre "des augmentations ciblées des frais initiaux pour la plupart des prêts de refinancement en espèces."

Les deux mesures sont bonnes pour la politique fédérale de financement du logement. Le gouvernement fédéral ne devrait pas chercher à faire en sorte qu'il soit moins coûteux pour les gens d'acheter seconde maisons, et les subventions de prêt fédérales ne devraient pas être davantage récompensées par des retraits de fonds propres plus faciles.

Pourtant, les lobbyistes du logement - qui, bien sûr, opposé ces changements– peut se reposer tranquille. L'administration Biden n'est pas sur le point de fermer le robinet fédéral.

En fait, dans le cadre de son examen continu du cadre des frais de garantie de Fannie et Freddie (leur g-frais), la FHFA est également l'élimination les frais initiaux de plusieurs programmes de maisons unifamiliales. Ces changements sont une mauvaise politique de financement du logement. Voici un bref aperçu des frais que la FHFA éliminera.

• Les acheteurs d'une première maison au niveau ou au-dessous du revenu médian régional (AMI) dans la plupart des États-Unis (et en dessous de 120% de l'AMI dans les zones à coût élevé).
• Prêts HomeReady et Home Possible (programmes phares de prêts hypothécaires abordables de Fannie et Freddie).
• Prêts HFA Advantage et HFA Preferred (Fannie's et Freddie's prêts à faible mise de fonds disponibles pour les agences de financement du logement éligibles).
• Prêts unifamiliaux soutenant le programme Devoir de Servir.

Selon la FHFA, l'agence élimine ces frais pour « promouvoir un accès durable et équitable à des logements abordables. Le moment est cependant étrange, étant donné l'engagement supposé de l'administration à lutter contre l'inflation.

L'élimination de ces frais ne rendra pas le logement plus abordable. Ils pourraient faire prêts hypothécaires plus faciles à obtenir, mais ils exerceront une pression à la hausse sur les prix des maisons, en particulier ceux de la tranche inférieure du marché.

Ces changements démontrent également à quel point le système américain de financement du logement ressemble peu à un marché libre.

Pour la perspective, Fannie et Freddie combinés avoir eu pas moins plus de 50 % de tous les prêts hypothécaires depuis 2007. Et leur part se dresse actuellement à 62 pour cent. Leur part de le marché total des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), selon la Securities Industry and Financial Markets Association (SIFM), en moyenne de 70 % de 2009 à 2020. (En passant, si nous incluons Titres de Ginnie Mae–ceux qui sont soutenus par Prêts hypothécaires FHA-les fédéral part du marché des MBS était en moyenne de 92 % par an.)

Ainsi, la FHFA, une agence gouvernementale, peut modifier unilatéralement les frais - une composante du prix total - que les emprunteurs paient sur la majeure partie du marché hypothécaire. Les Américains devraient penser à cette situation lorsqu'ils s'énervent les prix des maisons étant si haut. Un système de financement du logement basé sur la libre entreprise ne ressemblerait en rien au système américain.

Quoi qu'il en soit, les détails montrent à quel point ces dernières suppressions de frais seront contre-productives pour la soi-disant politique de logement abordable des États-Unis.

Premièrement, les changements élimineront les frais initiaux pour les acheteurs d'une première maison avec moyen revenus dans leur zone géographique. En plus de supprimer complètement toute prétention que les changements aident les acheteurs à faible revenu, le terme "acheteur d'une première maison" ne signifie pas vraiment premier-acheteur de temps. Cette élimination des frais constitue une incitation à l'achat massive.

Séparément, Le programme HomeReady de Fannie "s'adresse aux acheteurs de maison à faible revenu qui n'ont pas économisé une grosse mise de fonds." Pour être éligibles, les « primo-emprunteurs » sont éligibles s'ils ne gagnent pas plus de 80 % de l'AMI, ont une cote de crédit d'au moins 620 et ont un acompte de 3 %. (Les acheteurs peuvent, bien sûr, obtenir ces 3 % de subventions ou de n'importe quel nombre de programmes d'aide à la mise de fonds). Freddie's Accueil Les prêts possibles ont des exigences similaires, bien qu'ils soient également disponibles pour les personnes qui n'ont pas de pointage de crédit.

Au cas où cela ne suffirait pas, Fannie et Freddie ont aussi leur HFA Advantage et HFA Preferred prêt programmes. Il s'agit de programmes spéciaux de prêts à faible mise de fonds disponibles uniquement pour les agences de financement du logement (HFA) éligibles. Ces HFA, bien sûr, sont des agences gouvernementales d'État, qui font partie du système état-fédéral qui a été construit pour aider les acheteurs de maison avec tout, des conseils aux subventions. (Selon le Conseil national des agences de logement de l'État, la publication de la Le livre d'histoire numérique HFA de l'État 2021 a marqué un "Un demi-siècle de collaboration, d'innovation et d'impact HFA d'État." Ne vous inquiétez pas du problème d'abordabilité en cours, les HFA ont une longue histoire d'innovation et d'impact.)

Enfin, Fannie et Freddie ont des programmes de prêts distincts pour les prêts unifamiliaux dans le cadre de leurs programmes Devoir de servir. Ces programmes sont principalement axés sur les acheteurs à faible revenu dans les marchés dits mal desservis, y compris les zones rurales et les maisons préfabriquées.

Donc, sur le net, cette dernière série de changements de frais ne représente aucun type de changement de politique majeur. Les États-Unis ont toujours un système de financement du logement dominé par le gouvernement, un système fortement axé sur la facilitation de l'obtention de prêts avec le moins d'argent possible.

Non seulement cette approche une proposition risquée pour les prêteurs ainsi que acheteurs, mais cela fait également grimper les prix. C'est triste, mais il est fort probable que les responsables gouvernementaux auront besoin d'au moins 50 ans pour tirer ces leçons.

Comme je l'ai souligné à plusieurs reprises, tous l'Américain typique doit montrer pour le système de financement du logement existant est un endettement excessif, des coûts de logement élevés, prix des maisons volatils, une réglementation excessive et une série de renflouements fédéraux. Le taux d'accession à la propriété est presque exactement où il se trouvait avant la dépendance accrue à Fannie et Freddie; l'appréciation du prix de l'immobilier a un revenu constamment supérieur croissance, et les contribuables ont été obligés de débourser des centaines de milliards de dollars de renflouement.

L'administration peut prétendre qu'elle fait quelque chose pour rendre le logement plus abordable, mais atteindre cet objectif signifierait s'éloigner du système actuel.