Les hausses de taux de la Réserve fédérale refroidissent le marché du logement, mais des réformes de l'utilisation des terres sont toujours nécessaires

Depuis le printemps 2022, l'objectif de taux des fonds fédéraux de la Fed - qui est le taux d'intérêt que les banques s'appliquent mutuellement pour les prêts au jour le jour - a augmenté à 2.5 %, contre 0.25 % en février. Les actions de la Fed ont augmenté les taux d'intérêt sur tout, des cartes de crédit aux hypothèques. Les taux hypothécaires plus élevés commencent à faire baisser les prix, mais la baisse des prix sera temporaire sans les augmentations de l'offre qui sont nécessaires pour rendre le logement plus abordable.

Les taux hypothécaires moyens sur 30 et 15 ans sont à leur plus haut niveau depuis 2009, comme le montre la figure ci-dessous tirée du dernier rapport de l'American Action Forum dossier de logement par Thomas Wade. Le taux sur 30 ans est presque le double de ce qu'il était en 2021, tandis que le taux sur 15 ans a déjà plus que doublé.

Malgré ces augmentations, les deux taux sont toujours proches des creux historiques et inférieurs aux taux de 6 % à 7 % qui étaient la norme de 2001 à 2009.

Bien que les taux d'intérêt ne soient peut-être pas élevés par rapport aux normes historiques, les augmentations récentes entraînent toujours une chute des prix. Les indices Case-Shiller et FHFA des prix des logements ont commencé à se stabiliser, comme le montrent les deux figures ci-dessous.

Les variations de prix d'une année sur l'autre pour les deux indices ont également diminué à 15 % pour l'indice composite Case-Shiller de 20 villes et à 16 % pour l'indice FHFA. Les deux étaient de 19% en 2021.

La confiance des constructeurs décline en réponse à la baisse des prix et au ralentissement de la croissance des prix. La NAHB/Wells FargoWFC
L'indice du marché du logement - créé à partir d'une enquête auprès de constructeurs qui évaluent les ventes et les attentes de logements - est tombé à son plus bas niveau depuis avant la pandémie, comme indiqué ci-dessous.

Une demande plus faible et le sentiment des constructeurs se manifestent dans les mises en chantier. La figure ci-dessous montre que les mises en chantier ralentissent dans les quatre régions du pays.

La baisse du nombre de mises en chantier réduira l'offre de logements neufs et pourrait ralentir la chute des prix des logements, l'offre s'ajustant pour répondre à la baisse de la demande causée par la hausse des taux d'intérêt. Bien que cela puisse être bon pour les propriétaires actuels qui connaîtront de plus petites baisses de valeur nette à court terme, cela est mauvais pour l'abordabilité du logement à long terme. Le pays a un important pénurie de logements— entre 6 millions et 10 millions d'unités — qu'une baisse des mises en chantier ne fera qu'exacerber. L'étroitesse du marché de l'habitation se reflète dans les taux d'inoccupation des logements et des logements locatifs, qui sont à leur plus bas niveau des 10 dernières années.

Nous avons besoin de plus de logements de tous types en Amérique pour rendre le logement plus abordable à long terme. Il est décevant mais pas surprenant que les mises en chantier diminuent en réponse à une demande plus faible et à des prix plus bas.

Ce serait cependant une erreur de blâmer la Fed pour les problèmes du marché immobilier. La Fed fait le nécessaire pour freiner la inflation galopante causés par trop de dépenses publiques et sa propre création monétaire excessive pendant la pandémie. Tous les autres effets de ses hausses de taux d'intérêt sur l'économie sont d'importance secondaire.

Le principal responsable de l'inadéquation de l'offre et de la demande sur le marché du logement est une trop grande réglementation gouvernementale. Le gouvernement fédéral s'emploie depuis longtemps à stimuler la demande de logements grâce à la organismes quasi-gouvernementaux de Fannie MaeFnma
et Freddie Mac et d'autres programmes gouvernementaux.

Fannie et Freddie achètent des hypothèques auprès de prêteurs et ont soutien implicite du gouvernement. Étant donné que les prêteurs savent qu'ils peuvent facilement se décharger des prêts hypothécaires sur Fannie et Freddie, ils s'inquiètent moins des risques de défaillance à long terme et peuvent donc maintenir les coûts d'emprunt artificiellement bas.

Stimuler artificiellement la demande est déjà assez mauvais en soi - rappelez-vous la crise du logement? — mais ce qui rend la situation encore pire dans le contexte du marché du logement, c'est que les gouvernements locaux réduisent simultanément l'offre via les réglementations d'occupation des sols. Partout au pays, la taille minimale des lots, les exigences en matière de stationnement, les processus d'autorisation alambiqués, les exigences de densité et d'autres réglementations locales limitent le nombre de logements pouvant être construits. Lorsque les restrictions de l'offre sont combinées avec des subventions à la demande, il en résulte des prix plus élevés qui maintiennent un logement convenable hors de portée pour de nombreux ménages à revenu faible ou moyen.

Les hausses de taux de la Fed refroidissent le marché du logement, et avec plus randonnées à venir nous devrions nous attendre à ce que cela continue dans un proche avenir. L'impact de la Fed, cependant, est mineur par rapport aux effets négatifs des politiques de logement actuelles des gouvernements fédéral et locaux qui stimulent la demande et restreignent l'offre. Les actions de la Fed ne doivent pas nous empêcher d'apporter les changements à long terme dont nous avons besoin pour équilibrer le marché du logement : plus d'offre au niveau local et moins de subventions au niveau fédéral.