Il était une fois une jeune famille qui acheta une modeste Cape de trois chambres, la pire maison dans le meilleur emplacement d'une banlieue prospère. De nombreuses années plus tard, pendant la frénésie immobilière d'il y a 15 ans et après que les enfants aient grandi et déménagé, ils ont reçu une offre en espèces non sollicitée - pour 20 fois ce qu'ils ont payé. C'est devenu leur pécule, ce qui leur a assuré une retraite confortable.
Tout est vrai, mais cela pourrait tout aussi bien être un conte de fées. Un tel flambée des prix des maisons est peu susceptible de se répéter, surtout d'ici après leur ascension effrénée. À long terme, l'histoire montre que le marché boursier a rapporté environ deux fois plus que l'immobilier résidentiel. Et c'est fait avec beaucoup moins de maux de tête que les dépenses d'entretien qui en découlent, qui sont venues comme un choc pour de nombreux acheteurs récents.
En regardant le données rassemblées par Aswath Damodaran, professeur à la NYU Stern School of Business, les stocks (tels que mesurés par le
S & P 500
) a rapporté 12.47 % par an de 1972 à 2021, contre 5.41 % pour le logement résidentiel (sur la base de l'indice Case-Shiller, jusqu'en octobre dernier), une période qui englobe le décollage de l'inflation après la rupture du lien entre le dollar et l'or. En ce qui concerne la période 2012-2021, qui tient compte de la reprise après la crise immobilière qui a précipité la crise financière de 2007-09, les actions ont rapporté en moyenne 16.98 %, contre 7.38 % pour le logement.
In un nouveau document préparé pour la Brookings Institution, Robert Shiller, créateur de l'indice du logement, et Anne K. Thompson ont découvert que 72.4 % des répondants à une enquête ont déclaré que les récentes guerres d'enchères avaient entraîné « des achats de panique qui ont rendu les prix non pertinents ». Cela a été attribué à l'histoire désormais familière d'acheteurs voulant plus d'espace, en particulier pour un bureau à domicile, en banlieue. Les cols blancs qui pouvaient travailler à domicile étaient pour la plupart indemnes ou ont bénéficié de dépenses réduites au pire de la pandémie.
Les taux d'intérêt hypothécaires historiquement bas ont accru davantage le pouvoir d'achat des soumissionnaires. Le prêt moyen sur 30 ans de Freddie Mac étant tombé à 3.05 % en décembre, le paiement mensuel sur la maison au prix médian de 408,100 20 $ au quatrième trimestre, achetée avec un acompte de 1,385 %, serait de 4.67 31 $. Avec le bond des taux hypothécaires, à 1,687 % au XNUMX mars, ce même prêt coûterait XNUMX XNUMX $ par mois. La réduction de l'abordabilité ralentira certainement l'appréciation du prix des maisons.
Shiller et Thompson ont constaté que les acheteurs récents sont réalistes quant aux tendances à court terme des prix des maisons, s'attendant à une certaine modération, mais peuvent être "accordés à des vols de fantaisie à plus long terme". L'analyse de Damodaran de leurs données a montré que les acheteurs au sommet de la bulle précédente en 2006 ne se sont pas complètement remis de l'effondrement qui a suivi pendant 10 ans. Ce n'était pas la première fois que les acheteurs de maisons étaient aux prises avec des pertes. Après le plongeon depuis le sommet de 1989, les prix ne se sont complètement rétablis qu'en 1992. Et ces durées perdues n'ont pas pris en compte les coûts de transaction, qui sont énormes pour l'immobilier résidentiel.
Il est axiomatique que l'achat élevé diminue les rendements futurs. Sur le plan humain, il se passe des choses, de meilleures opportunités d'emploi ailleurs - en particulier compte tenu de la possibilité de travailler de n'importe où pour les travailleurs du savoir - à des circonstances malheureuses telles que la mort et le divorce. La possibilité de prendre des participations avec des actifs financiers totalement portables et liquides peut offrir plus de liberté à court terme, ainsi qu'une plus grande richesse à plus long terme.
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