Investir dans l'immobilier de trésorerie, également connu sous le nom d'immobilier locatif, peut être un moyen efficace de générer un revenu largement flux de revenus passif. Vous achetez une propriété, installez un ou deux locataires et percevez des loyers mensuels. Cela semble assez simple, mais il faut un peu plus pour s'assurer qu'un bien locatif est un investissement rentable. Savoir calculer les flux de trésorerie en matière immobilière pour maximiser les profits en tant que propriétaire.
A conseiller financier peut vous aider à intégrer l'immobilier dans votre portefeuille.
Qu'est-ce que la trésorerie dans l'immobilier ?
En termes simples, cash-flow fait référence au mouvement d'argent entrant et sortant d'une entreprise. Lorsque vous discutez des flux de trésorerie immobiliers, vous parlez de l'argent généré par la propriété (c'est-à-dire les revenus locatifs) et de l'argent dépensé en association avec la propriété.
Les investissements immobiliers peuvent générer des flux de trésorerie positifs ou des flux de trésorerie négatifs. Lorsqu'une propriété a un flux de trésorerie positif, ses revenus dépassent ses dépenses. Lorsqu'il y a un flux de trésorerie négatif, en revanche, les dépenses dépassent les revenus.
Un flux de trésorerie positif est préférable pour investisseurs immobiliers parce que cela signifie qu'ils gagnent de l'argent sur la ou les propriétés qu'ils possèdent. Plus la marge bénéficiaire est large, meilleur est leur retour sur investissement. Des flux de trésorerie positifs peuvent également faciliter la maintenance des investissements immobiliers, car vous pouvez disposer d'un excédent de liquidités que vous pouvez utiliser pour l'entretien, les réparations et l'entretien.
Un flux de trésorerie négatif signifie qu'un investisseur perd de l'argent sur un bien locatif. Un flux de trésorerie négatif peut se produire si la propriété reste vacante pendant de longues périodes ou si les prix de location ne sont pas en mesure de suivre le rythme de ce qu'il en coûte à un investisseur pour entretenir la propriété.
Comment calculer les flux de trésorerie dans l'immobilier
Le calcul des flux de trésorerie dans l'immobilier commence par la connaissance de quelques détails clés sur la propriété. Plus précisément, pour calculer les flux de trésorerie des immeubles locatifs, vous devez savoir :
Combien de revenus bruts la propriété génère
Dépenses totales pour la propriété
Quelles dettes, le cas échéant, sont associées à la propriété
Les revenus locatifs bruts représentent tous les revenus générés par la propriété avant déduction des dépenses, y compris les paiements sur une hypothèque. Le loyer est généralement la principale source de revenus lorsque vous calculez les flux de trésorerie des propriétés locatives résidentielles. Mais selon ce qui est inclus dans votre contrat de location, vous pouvez également percevoir des revenus en facturant aux locataires des frais pour animaux de compagnie, des frais de retard ou d'autres frais.
Du côté des dépenses, vous incluez tous les frais que vous payez pour posséder la propriété. Cela peut donc inclure des éléments tels que :
Assurance
Frais de gestion immobilière (si vous payez quelqu'un d'autre pour gérer la propriété pour vous)
Utilitaires
Entretien et réparations
Numérique
Licences commerciales que vous devrez peut-être détenir pour louer la propriété
Frais juridiques et professionnels (c.-à-d. Frais d'expulsion)
Vous devez également inclure le taux d'inoccupation de la propriété ici. Le taux d'inoccupation représente le nombre de jours de l'année où la propriété reste sans locataire, ce qui signifie qu'elle ne génère aucun revenu. Pour trouver le taux d'inoccupation de la propriété, vous devez additionner le temps total pendant lequel la propriété est restée vacante au cours d'une seule année, puis diviser cela par la durée pendant laquelle la propriété aurait pu être louée et multiplier la réponse par 100. .
Ainsi, si le bien est resté vacant pendant 16 semaines mais aurait pu être loué pendant 52 semaines, il affiche un taux de vacance de 30.76 % (16/52 x 100). Le taux de vacance est considéré comme une charge d'exploitation lors de la location d'un bien.
Une fois que vous avez vos revenus et dépenses bruts, vous pouvez passer à l'étape suivante qui consiste à calculer le montant net. résultat opérationnel (NON JE). Pour trouver le NOI pour l'immobilier de flux de trésorerie, vous devez simplement soustraire les dépenses du revenu. Le nombre qui en résulte est le montant des flux de trésorerie générés par les opérations. Il ne tient pas compte des dettes pouvant être associées à la propriété. Pour trouver le flux de trésorerie net après prise en compte du service de la dette, vous devez soustraire le service de la dette du bénéfice d'exploitation net.
Pourquoi les calculs de flux de trésorerie dans l'immobilier sont-ils importants ?
Calculer les flux de trésorerie pour les questions immobilières, car cela peut vous aider à déterminer la rentabilité probable d'un investissement immobilier locatif. Il ne suffit pas de regarder combien vous pourriez demander en loyer pour une propriété particulière pour vous donner une image précise. Vous devez d'abord éliminer les dépenses d'exploitation de la propriété et tout paiement de dette que vous devez effectuer en rapport avec celle-ci pour déterminer le montant de trésorerie qui vous reste.
Si vous avez un taux de rendement spécifique que vous visez, le calcul des flux de trésorerie pour l'immobilier peut vous donner une idée de la probabilité qu'une propriété réponde aux attentes, les dépasse ou ne réponde pas aux attentes. Il n'y a pas de taux de rendement fixe qui soit considéré comme souhaitable lors d'un investissement dans des propriétés locatives. C'est largement subjectif, basé sur le marché locatif dans lequel vous investissez et vos objectifs individuels.
En règle générale, il est judicieux de considérer les propriétés qui réussissent le test de 1 %. La règle du 1 % suggère qu'une propriété est susceptible d'être rentable si vous pouvez raisonnablement facturer 1 % de son prix d'achat en loyer. Donc, si vous achetez un condo de 350,000 3,500 $ à louer, vous devrez être en mesure de facturer au moins XNUMX XNUMX $ de loyer mensuel.
Que cela soit réaliste ou non peut dépendre de la marché du logement et de la location vous êtes. Faire payer 3,500 1 $ pour un loyer à San Francisco ou à New York, par exemple, n'est pas si farfelu. Mais facturer le même montant pour une maison unifamiliale dans une petite ville de l'Iowa ne fonctionnera probablement pas. Il est donc important de tenir compte du marché global ainsi que du coût de la vie et des revenus de cette région lors de l'application de la règle du XNUMX %.
Les taxes peuvent affecter les flux de trésorerie immobiliers
Les investissements immobiliers peuvent être rentables au fil du temps, mais l'IRS voudra sa juste part des revenus locatifs que vous rapportez. Lorsque vous effectuez des calculs de flux de trésorerie pour l'immobilier, n'oubliez pas de prendre en compte ce que vous devrez payer en impôts sur ce revenu. En règle générale, les revenus locatifs nets sont imposés à votre taux d'imposition ordinaire. Donc, si vous êtes dans une tranche d'imposition plus élevée, cela pourrait signifier payer plus d'impôts sur les revenus locatifs.
Vous pouvez cependant compenser une partie de ce que vous devez en déduction des charges locatives. Certaines des dépenses que vous pouvez déduire incluent :
Frais d'entretien et de nettoyage
Remplacement d'électroménager ou de CVC
Intérêts hypothécaires
Assurance habitation
Impôts fonciers
Frais de publicité
Frais de gestion immobilière
Utilitaires
Autres services, tels que la lutte antiparasitaire ou l'aménagement paysager
Frais juridiques et professionnels (par exemple, si vous devez payer pour expulser un locataire)
Frais de vacance
Vous pouvez également déduire la charge d'amortissement de la propriété. La déduction de ces dépenses peut réduire votre revenu locatif imposable. Comprendre combien vous êtes susceptible de devoir en impôts pour posséder un bien locatif peut vous donner une meilleure idée de la part de vos bénéfices que vous allez vraiment conserver en fin de compte.
Conclusion
Comprendre les flux de trésorerie en matière immobilière lors de l'évaluation de nouvelles opportunités d'investissement. La dernière chose que vous voulez est d'investir dans un bien locatif pour qu'il devienne un gouffre financier. Savoir calculer les flux de trésorerie pour l'immobilier pourrait vous aider à élaborer un plan d'investissement et éviter de faire un mauvais investissement.
Conseils d'investissement
Si vous souhaitez posséder un bien locatif sans avoir à faire tout le dur labeur d'un propriétaire, il existe des moyens plus simples d'investir. Les plateformes de crowdfunding immobilier, par exemple, permettent d'investir dans des propriétés commerciales et résidentielles sans avoir à posséder la propriété elle-même. Fiducies de placement immobilier (FPI) sont une autre option pour investir dans l'immobilier sans acheter de propriété. Les FPI sont tenues de verser chaque année 90 % du revenu imposable aux investisseurs sous forme de dividendes, vous offrant ainsi un flux de revenus constant avec peu d'efforts de votre part.
Envisagez de parler à un conseiller financier pour savoir si l'immobilier de trésorerie pourrait être un bon ajout à votre portefeuille. Trouver un conseiller financier qualifié n'a pas à être difficile. Les actifs intelligents outil gratuit vous met en contact avec jusqu'à trois conseillers financiers qui desservent votre région, et vous pouvez interviewer vos conseillers sans frais pour décider lequel vous convient le mieux. Si vous êtes prêt à trouver un conseiller qui peut vous aider à atteindre vos objectifs financiers, commencez maintenant.
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Source : https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html