Le logement suédois est maintenant dans la pire déroute depuis les années 1990

(Bloomberg) – La baisse des prix des maisons en Suède s'est accélérée en octobre, alors que le pays nordique en proie à la crise immobilière la plus grave en trois décennies montre ce qui pourrait arriver à de nombreuses autres économies développées.

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L'un des pionniers d'un ralentissement mondial de l'immobilier alimenté par la flambée de l'inflation et les mesures prises par la banque centrale pour freiner la hausse des prix, la Suède a maintenant vu les prix des logements chuter d'environ 14 % par rapport à un sommet plus tôt cette année, selon Valueguard, qui compile les données. Les prix ont baissé pendant sept mois consécutifs, les ménages étant pressés par la hausse du coût de la vie.

La crise est inhabituelle dans un pays où les corrections précédentes ont été superficielles et de courte durée, et de nombreux jeunes acheteurs de maisons n'ont jamais connu de krach immobilier.

Alors que les marchés du logement se refroidissent dans le monde entier avec moins de transactions, la baisse des prix n'a pas encore commencé dans un certain nombre de pays. Les prix des maisons au Canada sont maintenant en baisse de 10 % par rapport au sommet. En plus de la Suède, des baisses du pic au creux pouvant atteindre 20 % sont prévues pour des pays comme les États-Unis, le Royaume-Uni et la Nouvelle-Zélande.

"De nombreuses maisons sont vendues à des niveaux proches du prix demandé, et les guerres d'enchères sont rares", a déclaré Marcus Svanberg, directeur général de Lansforsakringar Fastighetsformedling, un agent immobilier, dans un communiqué. "Nous ne nous attendons pas à voir une véritable reprise avant le printemps de l'année prochaine au plus tôt."

En octobre, l'indice des prix des logements HOX Suède a diminué de 3% par rapport au mois précédent, la plus forte baisse depuis juin, a déclaré lundi Valueguard.

Les baisses sont menées par les maisons individuelles, qui sont particulièrement vulnérables face à la flambée des prix de l'électricité. Un rapport publié la semaine dernière par l'organisation d'agents immobiliers Maklarstatistik a montré que la baisse des prix est deux fois plus importante dans les zones électriques du sud, qui souffrent d'un déficit et de tarifs élevés, que dans l'extrémité nord du pays bénéficiant d'une abondance d'énergie hydroélectrique.

La plupart des prévisionnistes s'attendent à ce que la baisse se poursuive, et la trajectoire actuelle indique que les gains démesurés des prix des logements réalisés pendant la pandémie pourraient être effacés d'ici le début de l'année prochaine.

Ce que dit Bloomberg Intelligence:

La baisse totale attendue de 18% de la banque centrale semble être le meilleur des cas. Parallèlement à la flambée des taux hypothécaires (doublés à 3.6% pour les nouveaux prêts hypothécaires), cela suggère des dépréciations plus élevées chez Swedbank et Handelsbanken – suivis de SEB et Nordea – avec des revenus plus faibles également probables à mesure que les prêts ralentissent. Une chute des prix de 30 % ou plus peut être nécessaire pour déclencher une augmentation importante des créances douteuses, ce qui semble de plus en plus réaliste.

— Philip Richards et Ilia Shchupko, analystes. Pour la note complète, cliquez ici.

Les dernières données arrivent alors que la banque centrale suédoise s'apprête à annoncer sa prochaine étape dans la lutte contre la flambée de l'inflation. La banque devrait augmenter son taux directeur de 75 points de base lors d'une réunion le 23 novembre, après une hausse complète d'un point de pourcentage en septembre. La Riksbank communiquera sa décision le 24 novembre.

"Le rythme de l'effondrement du marché du logement devrait être une source de préoccupation pour la Riksbank", a déclaré Gustav Helgesson, analyste de Nordea Bank Abp, dans une note aux clients. "Nous ne nous attendons pas à ce que le chiffre d'aujourd'hui affecte la prochaine décision sur les taux jeudi, mais des baisses rapides et continues pourraient ralentir la Riksbank l'année prochaine."

Avant la crise, le marché immobilier suédois était l'un des plus chauds d'Europe, et une accumulation constante de la dette des ménages a longtemps été un casse-tête pour les régulateurs financiers et la banque centrale du pays. À ce stade, la principale préoccupation porte sur l'impact sur les dépenses de consommation de la hausse des coûts d'emprunt dans une société où une grande partie des prêts hypothécaires sont liés à des taux variables.

Alors que les prix augmentent, la Riksbank a estimé qu'une famille à Stockholm avec des prêts couvrant la moitié de la valeur de sa maison pourrait voir ses dépenses globales augmenter de 60 % l'année prochaine, par rapport au niveau de 2021.

De plus, l'augmentation des coûts d'emprunt exerce des pressions sur les finances des propriétaires immobiliers commerciaux, dont beaucoup seront confrontés à d'importantes échéances obligataires dans les années à venir. La Riksbank a désigné le secteur comme la plus grande menace pour la stabilité financière de la Suède et a exhorté les banques à être prudentes lorsqu'elles envisagent de verser des liquidités aux actionnaires, affirmant que le risque de pertes de crédit importantes a augmenté.

–Avec l'aide de Joel Rinneby.

(Ajoute des détails sur l'impact économique du onzième paragraphe.)