Devriez-vous acheter une maison maintenant ? Les experts pèsent le pour et le contre Devriez-vous acheter une maison maintenant ? Les experts pèsent le pour et le contre

Avec la hausse des taux d'emprunt et récession imminente, certains acheteurs potentiels ont froid aux yeux. D'un autre côté, les taux d'intérêt vont presque certainement grimper, alors devriez-vous conclure un accord sur une maison que vous aimez et acheter une maison maintenant ?

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Appel difficile, disent les experts. Pourquoi? "L'achat d'une maison comporte de nombreux éléments mobiles", a déclaré Peter Palion, planificateur financier certifié basé à Long Island, dans l'État de New York.

Taux hypothécaires, marchés immobiliers, épargne personnelle, pointages de crédit, les objectifs d'investissement et les perspectives d'emploi sont autant de considérations clés. 

La synchronisation du marché du logement est difficile. Pourtant, les observateurs de l'industrie ont laissé entendre récemment que le marché immobilier brûlant pourrait bientôt se calmer et basculer en faveur des acheteurs.

"Quand l'été se terminera, je pense que quand l'automne arrivera, ce ne sera plus aussi mousseux qu'avant", a déclaré Palion. "Quiconque peut attendre et attendre peut probablement faire une meilleure affaire."

La demande de maisons a largement dépassé l'offre ces dernières années, entraînant des prix exorbitants. Covid a encore fait grimper les prix. Bien qu'il ait été difficile pour les agents immobiliers de montrer des maisons pendant la pandémie, la demande a tout de même dépassé l'offre, car les constructeurs de maisons ont dû suspendre la construction. Mais la hausse des taux d'emprunt au cours des derniers mois pourrait endiguer la marée.

Hausse des taux hypothécaires : devriez-vous acheter une maison maintenant ?

Le 15 juin, la Réserve fédérale hausse des taux d'intérêt de trois quarts de point de base, la plus forte augmentation en près de trois décennies. La Fed ne fixe pas les taux hypothécaires, mais les changements de taux de la Fed poussent indirectement les taux hypothécaires à la hausse ou à la baisse. 

Le taux hypothécaire fixe de 30 ans, qui oscillait autour de 3 % tout au long de 2021, est maintenant plus proche de 6 %.

En conséquence, le président de la Fed, Jerome Powell, a déclaré: "Je dirais que si vous êtes un acheteur de maison ou un jeune qui cherche à acheter une maison, vous avez besoin d'un peu de réinitialisation."

Il s'avère que les consommateurs étaient déjà sur la même page. Fannie Mae le 7 juin a révélé une enquête nationale sur le logement qui montre que seulement 17% des consommateurs déclarent que c'est le bon moment pour acheter une maison.

"Les attentes des consommateurs concernant l'aggravation de leur situation financière personnelle au cours de l'année prochaine ont atteint un niveau record dans l'enquête de mai, et ils ont exprimé une plus grande inquiétude quant à la sécurité de l'emploi", a déclaré Doug Duncan, vice-président senior et économiste en chef de Fannie Mae dans un déclaration. 

Les prix des maisons toujours chauds ; Un ralentissement arrive-t-il ?

À 407,600 400,000 $, le prix de vente médian des maisons existantes a dépassé 2022 XNUMX $ pour la première fois en mai XNUMX, selon la National Association of Realtors.

Kenneth Leon, directeur de la recherche sur les actions chez CFRA Research, affirme que cela montre qu'il s'agit toujours d'un marché du logement concurrentiel.

"Il y a encore beaucoup d'enchères pour les maisons existantes", a-t-il déclaré à IBD.

Cependant, les ventes ont diminué d'un mois à l'autre dans trois des quatre régions des États-Unis et les ventes d'une année sur l'autre ont chuté dans les quatre régions. Le Nord-Est a été la seule région à connaître une légère hausse en mai par rapport à avril.

Dans l'ensemble, les ventes de maisons existantes ont chuté de 3.4 % en mai par rapport à avril. Ils ont baissé de 8.6% par rapport à il y a un an.

"Les ventes de maisons sont essentiellement revenues aux niveaux observés en 2019 - avant la pandémie - après deux ans de performances époustouflantes", a déclaré l'économiste en chef de la NAR, Lawrence Yun, dans un communiqué.

Actions de constructeur de maisons

Leon du CFRA admet que les constructeurs de maisons se préparent à un ralentissement dans les mois à venir. Il souligne non seulement les perspectives des constructeurs de maisons pour les prochains trimestres, mais également les prix des matières premières.

Lors d'un appel aux résultats avec des investisseurs récemment, Lennar (LEN) la direction a déclaré que le trafic vers ses communautés de vente avait considérablement diminué.

"Jusqu'à présent en juin, les nouvelles commandes, le trafic, les incitations à la vente et les annulations se sont détériorés sur bon nombre de nos marchés en raison d'une flambée rapide des taux hypothécaires et des vents contraires des gros titres économiques négatifs", a déclaré le co-PDG Richard Beckwitt.

KB Home (KBH) a également déclaré que les nouvelles commandes arrivaient à un rythme plus lent.

"Nous avons constaté un ralentissement en mai à mesure que les annulations augmentaient", a déclaré le directeur de l'exploitation, Robert McGibney, lors d'une conférence téléphonique avec les investisseurs le 22 juin. "Juin, je dirais, a été similaire à mai, où nous avons constaté une certaine douceur au cours des deux derniers mois."

La direction de KB Home affirme que les hausses de prix ont également ralenti en mai, tandis que les incitations ont augmenté dans certaines régions, ce qui est de bon augure pour les acheteurs de maisons à la recherche d'offres.

Pendant ce temps, alors que l'offre de logements rattrape la demande, les prix du bois d'œuvre diminuent, passant de sommets historiques d'environ 1,400 1,000 $ par 600 XNUMX pieds-planche en mars à environ XNUMX $ ces derniers jours.

"L'histoire a changé", a-t-il déclaré. "Le bois est revenu à des niveaux normalisés."

Néanmoins, stocks de constructeurs de maisons ont bien résisté au milieu d'un marché boursier volatil et même alors que le marché du logement se ramollit. Les actions de Lennar et KB Home, qui avaient considérablement chuté par rapport aux sommets de 52 semaines fin 2021 et début 2022, ont rebondi ces dernières semaines, selon Analyse graphique de MarketSmith.

La récession est peut-être imminente : devriez-vous acheter une maison maintenant ?

Si les États-Unis se dirigent vers la récession, la question reste de savoir à quel point ce sera grave. Une récession courte et légère n'aurait pas un impact énorme sur le marché du logement, dit Leon. Mais une crise prolongée créerait presque certainement des ravages.

"Le seul point positif est que l'emploi est toujours solide", a déclaré Leon.

Mais cela aussi peut changer, car les nouvelles de licenciements se sont multipliées ces dernières semaines. Pour les acheteurs de maison, cela signifie non seulement avoir à évaluer l'impact financier de la perte d'un emploi, mais aussi la probabilité de déménager pour accepter une nouvelle offre.

L'achat d'une maison représente un engagement majeur, dit Palion.

"Ce n'est pas quelque chose dont vous pouvez vous éloigner facilement le mois prochain parce que les choses ont changé", a-t-il déclaré. « Tenez compte de la stabilité de votre emploi et de votre situation familiale.

Pour toute personne qui fait face à une chance sur trois de déménager dans une autre partie du pays d'ici trois à cinq ans, Palion suggère de peser attentivement l'option de louer à la place.

Combien pouvez-vous vraiment vous permettre ?

Les taux hypothécaires sont un élément clé pour calculer ce que vous pouvez vous permettre d'acheter. Il en va de même pour le revenu, les économies que vous avez accumulées, votre cote de crédit et votre capacité à couvrir d'autres coûts récurrents et imprévus liés à la possession d'une maison.

Une façon de comprendre cela est de considérer l'indice trimestriel d'accessibilité au logement du NAR. La données les plus récentes montrent que le paiement mensuel typique pour les propriétaires au premier trimestre de 2022 était de 1,383 18.7 $, ce qui représente 4 % du revenu familial. Cela se compare au paiement mensuel moyen du quatrième trimestre 2021 de 1,237 17 $, représentant XNUMX % du revenu du ménage.

De manière générale, un acompte de 20% est idéal, dit Palion. Mais rappelez-vous que mettre toutes vos économies dans un acompte n'est pas idéal. Les réparations et les impôts fonciers peuvent se faufiler sur les premiers acheteurs, les endettant souvent plus que prévu.

Une autre façon de réduire les coûts d'achat d'une maison est d'augmenter votre cote de crédit. Plus votre cote de crédit est élevée, plus le coût d'emprunt est faible.

Avec la hausse des taux hypothécaires, les acheteurs potentiels pourraient choisir d'attendre un peu, d'effectuer des paiements plus réguliers sur d'autres dettes, comme les soldes de cartes de crédit et les prêts automobiles, améliorant ainsi leur cote de crédit.

Où acheter un bien immobilier ?

Dans un monde parfait, l'endroit où vous voulez vivre et ce que vous pouvez dépenser s'alignent parfaitement. Mais ce n'est pas toujours le cas. Ainsi, certains chasseurs de maisons choisissent de déménager dans une partie du pays plus abordable.

Selon le plus récent Données RAN, l'Ouest est la région la plus chère pour être propriétaire. Les paiements mensuels moyens sont d'environ 2,200 28 $ et représentent plus de 93,000 % du revenu familial, la famille moyenne touchant environ 526,000 XNUMX $. Le prix médian d'une maison existante dans l'Ouest est de près de XNUMX XNUMX $.

Le Midwest est la région la plus abordable pour acheter une maison, avec des paiements mensuels d'environ 1,200 17 $, soit environ XNUMX % du revenu familial.

Devriez-vous acheter un bien locatif maintenant ?

L'achat d'un immeuble de placement est une "toute autre boule de cire", a déclaré Palion.

"Il y a une grande distinction entre un immeuble de placement et une résidence principale", a-t-il déclaré. 

L'achat d'une maison dans laquelle vous vivrez consiste davantage à satisfaire vos préférences personnelles, a expliqué Palion.

« Un immeuble de placement doit être avant tout une décision commerciale ; combien payez-vous pour cette propriété et quel est le loyer que vous pouvez percevoir ? » il a dit.

Le temps et l'argent que vous continuerez à investir dans un bien locatif après l'achat sont également de grandes distinctions. Posséder des unités locatives signifie que vous devez être impliqué dans les détails quotidiens de la gestion de la propriété dans une certaine mesure, même si vous sous-traitez une grande partie de la gestion.

"Vous devez être en mesure de prendre les appels à minuit concernant le débordement des toilettes", a déclaré Palion.

Si vous voulez être un investisseur totalement autonome, envisagez d'investir dans des fiducies de placement immobilier ou des FPI, suggère plutôt Palion. Les FPI sont des ensembles de propriétés qui embauchent des gestionnaires professionnels et se négocient comme n'importe quel autre titre.

Que vous envisagiez d'acheter une résidence principale ou un immeuble de rapport, Palion a un dernier conseil : « Détendez-vous ; Allez-y doucement. Ne prenez pas de décisions irréfléchies.

Suivez Adelia Cellini Linecker sur Twitter @IBD_Adélia.

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