Ryan a trouvé la section 8 plus efficace que le crédit d'impôt pour les logements à faible revenu

Jusqu'à présent, cette série a largement examiné la critique de War On Poverty et du membre du Congrès Ryan sur l'approche générale de la guerre et l'a qualifiée d'échec. Que s'est-il passé au cours de la dernière décennie depuis cet examen, en particulier avec les programmes de logement. Bien qu'il ait été créé en 1986 dans le cadre de la réforme fiscale, le crédit d'impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC) est le premier programme fédéral de logement. Comme je l'ai déjà souligné, le programme est extrêmement complexe et difficile à utiliser. Voyons d'abord ce que Ryan a trouvé dans son regard sur le programme. Ensuite, dans le prochain article, je décrirai les défis auxquels j'ai été confronté pour trouver des réponses à des questions simples sur le programme LIHTC, comme quelles entités l'ont utilisé au fil des ans, où et combien ont vraiment été dépensés.

Tout d'abord, il convient de noter que vous pouvez trouver la plupart, mais pas la totalité, du matériel de Ryan en ligne ici. Cependant, de nombreux liens vers certains des documents justificatifs sont rompus. Mais j'ai créé un lien aux 48 pages sur les programmes de logement et c'est ce à quoi je ferai référence ici et dans les articles suivants. Je ne prends pas nécessairement tout dans les documents de Ryan au pied de la lettre, mais je vais également m'appuyer sur ce travail et essayer de compléter autant que possible les programmes tels qu'ils sont aujourd'hui.

La façon la plus simple de comprendre le programme LIHTC est qu'il s'agit d'un programme d'incitation fiscale qui réduit les impôts pour les parties qui investissent de l'argent dans le logement qui limite généralement le loyer à 60% du revenu moyen de la zone ou moins. Les mécanismes du changement fiscal sont suffisamment compliqués pour justifier un article et j'en ai fait un il y a quelque temps couvre certains des mécanismes. Les dollars qui finissent par financer ou subventionner le logement finissent par être alloués aux différents États par le biais de ce qu'on appelle les agences de financement du logement (HFA) qui déterminent comment et où les ressources seront utilisées. Je couvrirai les dépenses ou les dépenses du programme dans le prochain article, mais le Département du logement et du développement urbain (HUD) dit que le programme utilise "l'équivalent d'environ 8 milliards de dollars en autorisation budgétaire annuelle" et, selon les documents de Ryan, "à condition que la propriété reste conforme, les investisseurs reçoivent un crédit dollar pour dollar sur leur impôt fédéral à payer chaque année sur une période de dix ans. ”

Ryan souligne que « les critiques de LIHTC citent souvent comme un défaut majeur du programme le fait que les projets LIHTC ont généralement besoin d'au moins une couche supplémentaire de subvention pour financer le projet. D'autres critiques incluent la complexité du LIHTC et son coût par rapport à d'autres programmes fédéraux de logement, en particulier les bons.

Mon expérience personnelle le confirme. En tant que développeur à but non lucratif, le seul projet sur lequel j'ai travaillé a utilisé plusieurs sources de capital allant des crédits d'impôt aux financements étatiques et locaux. En soi, ce n'est pas un problème, mais les nombreuses exigences des autres bailleurs de fonds gouvernementaux ont tendance à ralentir les projets, ce qui ajoute du temps et des coûts de transaction. Cela n'a pas changé, et j'ai souligné comment de nouveaux problèmes comme l'inflation font augmenter les coûts du projet en consommant la subvention et créer moins d'unités plus chères.

Dans sa section sur LIHTC, Ryan compare défavorablement le programme à la section 8, le programme qui donne des bons qui peuvent être appliqués à la location d'appartements existants au prix du marché. Je pense que c'est une critique valable et qui s'applique encore aujourd'hui. Le seul problème est que les bons sont trop difficiles à utiliser. Souvent, un ménage aura droit à des bons mais ne sera pas en mesure de trouver une unité vacante qui répond aux exigences fédérales, étatiques et locales. Souvent, les bons ne sont pas utilisés. C'est pourquoi j'ai continué à suggérer la simple réforme consistant à autoriser l'utilisation des bons où un ménage paie déjà un loyer.

Et qui bénéficie du LIHTC par rapport à la section 8 ? Ryan cite O'Regan et Horn qui ont constaté qu'"environ 40 % des unités LIHTC desservent des ménages à très faible revenu, contre 75 % des unités de logement social et de la section 8 basées sur les locataires du HUD". Au fur et à mesure que j'ai creusé plus profondément dans la fin des crédits d'impôt, j'ai constaté que de très nombreux projets qui obtiennent des crédits d'impôt mélangent des unités subventionnées avec des unités au taux du marché. Ce n'est pas un problème à mon avis, même si les niveaux de revenu subventionnés sont plus élevés.

Mais un regard sur des projets comme celui à venir à Renton, Washington, au sud de Seattle, appelé Solera, Soulève des questions; il n'y a rien de mal avec le projet, mais est-ce ce que les contribuables attendent d'un « logement à faible revenu ». Les loyers sont-ils si bas dans ces zones de toute façon que la subvention n'épargne pas tant que ça les locataires, et les locataires qui économisent ont des revenus beaucoup plus élevés, peut-être assez élevés pour trouver un appartement moins cher et plus ancien au prix du marché ? Ceci est étayé par des données qui ont révélé que «les propriétés LIHTC ont tendance à être plus présentes dans les banlieues avec des taux de pauvreté plus faibles». J'ai essayé de creuser cela, et dans le prochain post, je le partagerai, cela a conduit à trouver un problème beaucoup plus important avec LIHTC : le manque de transparence.

Enfin, Ryan frappe le clou sur lequel je martèle souvent. "Dans de nombreuses zones métropolitaines, le LIHTC est plus cher que d'autres formes d'aide au logement." Ryan cite une étude qui "examine la rentabilité du LIHTC par rapport aux bons de la section 8 à Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland et Miami". Cette étude a révélé que "le LIHTC est plus cher que les bons dans l'ensemble, mais la prime varie selon les normes de paiement des bons et le marché local du logement". Dans une ville comme San Jose, selon l'étude, le programme de crédit d'impôt coûte aux contribuables 2 % de plus que les bons, mais à Atlanta, la différence est de 200 %. aussi cher que des bons à Atlanta.

Dans l'ensemble, Ryan ne consacre pas beaucoup de temps au programme LIHTC compte tenu de sa taille relative. Cela pourrait être dû au fait que le programme bénéficie d'un large soutien bipartite. Cela pourrait-il être dû au fait qu'il existe de nombreux promoteurs à but lucratif qui complètent leurs projets au taux du marché avec des crédits d'impôt de 4 %, une subvention moins profonde mais plus facile à demander et à obtenir ? Je pense que fournir des logements moins chers et faire des bénéfices est une bonne idée, mais la question de savoir combien de crédits d'impôt sont utilisés pour les bénéfices par rapport aux organismes sans but lucratif, et comment ils sont utilisés m'a amené à ma plus grande découverte : nous ne savons tout simplement pas. Le travail de Ryan a à peine effleuré la surface d'un programme qui met des centaines de millions de dollars dans les coffres des HFA de l'État avec très peu de comptes à rendre sur la destination de cet argent.