Aide à la location rurale et incitations à faible taux d'intérêt

Nous examinons ce que j'appelle les programmes de logement de la « section » dans le cadre de l'examen approfondi de l'ancien représentant des programmes fédéraux de lutte contre la pauvreté créés ou associés à la guerre contre la pauvreté. Comme dans le dernier message, je vais offrir un peu de contexte et d'histoire, donner l'évaluation de Ryan et faire la mienne, ainsi que quelques idées sur la façon dont le programme pourrait être amélioré ou réorienté.

Section 521 Programme d'aide à la location rurale

j'ai précisé avant les problèmes de logement de l'Amérique rurale sont pires que ceux en milieu urbain. Les travailleurs gagnent moins, doivent voyager plus loin pour trouver un logement, et une fois qu'ils le font, ils découvrent que les logements vacants sont rares et que les bâtiments sont plus vieux et plus délabrés. Les coûts de construction des nouveaux logements dans les zones rurales rivalisent avec ceux des villes, mais les loyers ruraux sont bien inférieurs à ceux des zones urbaines ou suburbaines. Traduction : les développeurs comprennent rapidement que la plupart des projets dans les zones rurales ne sont tout simplement pas réalisables, et cela inclut les projets financés par des crédits d'impôt à but non lucratif. Ainsi, les zones rurales sont confrontées au double coup dur des bas salaires et de la faible offre de logements ; même si la qualité des logements est moindre, les prix restent élevés et les taux d'inoccupation bas. Entre-temps, les subventions finissent dans les villes plutôt que dans les zones rurales.

Le programme de la section 521 est administré par – étonnamment – ​​le Département de l'agriculture des États-Unis (USDA) dans le cadre de la loi sur le logement de 1949. L'USDA gère en fait une variété de programmes, y compris le programme de logement locatif rural de la section 515 et le programme de la section 514 et 516 programmes de logement pour la main-d'œuvre agricole, chacun utilisant des prêts et des subventions pour encourager le développement de logements ruraux. De plus, l'aide du programme de l'article 521 peut être utilisée pour payer le loyer de ces unités. Les locataires paient des loyers égaux à 30 % de leur revenu mensuel ajusté en fonction de leur AMI ; le programme de l'article 521 paie la partie restante du loyer. Comme les autres programmes de logement déjà discutés, ceux-ci combinent des dollars de capital et d'allégement de loyer.

Ryan a décidé, sur la base d'études qu'il a citées, que le programme de la section 521 avait échoué dans sa mission d'aider les gens à trouver un logement abordable. La Coalition nationale du logement pour les personnes à faible revenu L'an dernier, il a déclaré que « 30 % des locataires ruraux sont grevés par les coûts, paient plus de 50 % de leurs revenus pour leur logement et près de la moitié d'entre eux paient plus de XNUMX % de leurs revenus pour se loger. Plus de la moitié des ménages ruraux vivant avec de multiples problèmes, tels que l'abordabilité, les insuffisances physiques ou le surpeuplement, sont des locataires.

J'ai déjà noté que les problèmes de logement de l'Amérique rurale sont sérieux et difficiles à résoudre. Je suis d'accord que, bien que bien intentionnés, l'article 521 et les programmes associés ne font pas beaucoup de mal aux problèmes. Comme les autres programmes discutés ici, si nous devions déréglementer la politique du logement pour permettre la construction de plus de logements, ces subventions feraient en fait plus de différence dans les zones rurales durement touchées sans recourir à tous les schémas de financement compliqués et inefficaces.

Au cours de l'exercice 2012, les dépenses au titre de l'article 521 se sont élevées à 905 millions de dollars. Le programme Section 521 RA a été financé à hauteur de 1.375 milliard de dollars au cours de l'exercice 20 et de 1.410 milliard de dollars au cours de l'exercice 21. Le projet de loi de dépenses pour l'exercice 22 prévoyait 1.450 milliard de dollars pour la section 521.

Article 236 Programme d'aide au logement locatif

Le programme de l'article 236 offrait des incitations aux promoteurs sous la forme de taux d'intérêt inférieurs au marché (BMIR) pour encourager la construction de logements locatifs à bas prix. Le principal outil du programme, créé en 1968, est le taux d'intérêt inférieur au marché (BMIR) pour les promoteurs désireux de construire des logements pour les familles à faible revenu. Le concept BMIR trouve son origine dans la loi sur le logement de 1961, l'incitation étant un faible taux d'intérêt légal de 3 %. Le BMIR n'a pas assuré activement les nouveaux prêts après son remplacement par l'article 236. Pendant que le programme était actif, des milliers d'unités ont été construites en utilisant une assurance hypothécaire garantie par le gouvernement fédéral sur des prêts d'une durée de 40 ans. Des paiements ont également été versés à des promoteurs privés réduisant les intérêts. Les projets comprenaient également une assistance basée sur la section 8 basée sur les locataires. Selon l'analyse de Ryan, à cette époque, plus de 11,000 XNUMX unités de ce type recevaient encore des paiements pour réduire les intérêts.

Le programme a été créé en 1968 et a été progressivement supprimé au profit des bons, et à l'exercice 2012, le programme de l'article 236 dépensait 401 millions de dollars en paiements de réduction d'intérêts sur les hypothèques restantes. Alors que la période d'engagement touchait à sa fin, en 2016, HUD a offert des conseils sur la façon de réduire, de convertir ou de maintenir un logement abordable. On ne sait pas exactement où en sont ces paiements car HUD n'a pas de processus de déclaration transparent, mais la plupart des logements de l'article 236 ont été convertis à des usages privés ou continuent de fonctionner comme des unités abordables souscrites avec différentes subventions. Ryan n'a pas offert grand-chose en termes d'analyse de l'efficacité du programme autre que de dire qu'il n'y avait pas d'études sur l'efficacité du programme.

Mon opinion sur ce programme est qu'il vaudrait la peine d'examiner, avec la hausse des taux d'intérêt, si l'incitation à la construction de nouveaux logements locatifs au taux du marché pourrait être incitée par des paiements pour réduire les intérêts à zéro avec des conditions. Comme je l'ai souligné, avec l'incertitude économique, la hausse des taux d'intérêt et la baisse de la demande, la production de logements locatifs devrait chuter. Cela signifie que lorsque la demande reviendra, voire explosera, les ménages à faible revenu à la recherche de logements locatifs devront faire face à des loyers exorbitants. Cela suscitera davantage de préoccupations qui conduiront à une réglementation inutile. Offrir dès maintenant des prêts à taux d'intérêt réduit, voire nul, ainsi que d'autres incitations aux promoteurs privés, réduirait leur risque et favoriserait la création d'une offre pour l'avenir.