Tendances immobilières : les ventes de maisons en attente ont diminué pendant six mois consécutifs

Faits marquants

• Les ventes de maisons en attente de novembre 2022 ont diminué de 4 % par rapport à octobre et de 38 % par rapport à il y a un an.
• De nombreux facteurs sont à l'origine du ralentissement, notamment des taux d'intérêt élevés, les craintes d'une récession et des ventes de maisons sans précédent au cours des dernières années.
• Alors que certains experts prédisent une légère baisse des prix des maisons, beaucoup s'attendent à ce que le marché du logement rebondisse d'ici 2024.

Les ventes de maisons en attente ont chuté au cours des six derniers mois, les acheteurs freinant les achats importants. Mais d'autres problèmes sont en jeu, notamment la comparaison des chiffres d'aujourd'hui avec la demande sans précédent pendant la pandémie. Voici les dernières données sur les ventes de maisons en attente et ce qu'elles pourraient signaler pour l'avenir.

Que sont les ventes de maisons en attente ?

Une maison est en attente de vente lorsque l'acheteur et le vendeur concluent un accord d'achat pour une maison. Ceci est également appelé sous contrat parce que les deux parties ont contractuellement accepté les termes et conditions de la vente, y compris le prix, les inspections, les éventualités, etc. La vente de la maison sera conclue ou terminée une fois que la banque prêteuse aura examiné tous des documents de l'acheteur, approuve le prêt, et l'acheteur et le vendeur se rencontrent pour signer les documents. Ce processus prend généralement environ 30 à 45 jours.

Une maison désignée comme une vente en attente a atteint un point où le vendeur a choisi un acheteur. Aucun autre acheteur ne peut faire d'offre sur la maison à ce stade, et le vendeur est contractuellement tenu de vendre la maison à l'acheteur accepté. Si un vendeur décide de rompre le contrat pour vendre à un autre acheteur, l'acheteur initial peut poursuivre le vendeur pour rupture de contrat.

Les chiffres des ventes de maisons en attente sont un indicateur économique majeur de la croissance du marché du logement et de l'économie dans son ensemble. Les acheteurs de maison, qu'ils achètent leur première maison ou déménagent d'une maison à une autre, contribuent à alimenter l'économie en achetant leur nouvelle maison. Il s'agit d'articles volumineux tels que des appareils de remplacement ou de nouveaux draps pour la literie.

Regard sur les six derniers mois de ventes de maisons

La National Association of Realtors (NAR) suit les données de ventes de maisons en attente de plus de 100 services d'inscriptions multiples et de 60 grands courtiers à travers le pays. Il divise le pays en quatre quadrants à partir desquels il collecte des données pour créer le Pending Home Sales Index (PHSI). Le NAR préfère utiliser ces données plutôt que d'autres indices, tels que les mises en chantier ou les ventes de maisons neuves, car il estime que les ventes conclues sont le meilleur indicateur des ventes de maisons réelles. Il reconnaît que toutes les ventes de maisons en attente ne se clôturent pas, mais que 80% de toutes les ventes de maisons en attente se clôturent, ce qui donne au PHSI les données les plus précises.

Le NAR utilise un indice de 100 pour une ligne de base. Les nombres inférieurs à 100 représentent un ralentissement des ventes, et les nombres supérieurs à 100 indiquent une augmentation des ventes. Les ventes de décembre sont publiées vers la fin janvier de l'année suivante. La liste suivante concerne la période de juin à novembre 2022 et représente les données sur les ventes de maisons pour l'ensemble des États-Unis :

• Juin: 90.7
• Juillet : 90.2
• Août: 88.5
• Septembre : 80.8
• Octobre : 77.0
• novembre : 73.9

Creuser plus profondément dans les chiffres

Les chiffres montrent une baisse constante et relativement abrupte au cours des six derniers mois de données disponibles. L'inversion des ventes de maisons a commencé en avril 2022 après que la Réserve fédérale a commencé à augmenter le taux des fonds fédéraux en mars 2022. La hausse initiale des taux était de 0.25 %, suffisamment pour entraîner une réduction initiale de 4 % des ventes de maisons en attente. Puis en juin, la Réserve fédérale a augmenté ses taux de 0.75 %. Ceci, combiné aux hausses de taux antérieures, a entraîné une baisse des ventes de maisons en attente de 9 % par rapport au mois précédent et une baisse de 20 % d'une année sur l'autre. La tendance à la baisse s'est poursuivie, les ventes en attente en novembre étant inférieures de 38 % à celles d'il y a un an.

Au cours des années passées, la Réserve fédérale a longtemps maintenu le taux des fonds fédéraux à 0.25 % parce que l'économie connaissait peu d'inflation et que les prix étaient relativement stables sur le marché du logement. Pendant la pandémie, les normes de prêt gouvernementales souples ont libéré des milliards de dollars dans l'économie, ce qui a déstabilisé les prix des maisons et provoqué une bulle. Les établissements de crédit et les investisseurs ont profité du laxisme dans les prêts, et les investisseurs ont commencé à acheter des maisons pour les retourner tandis que les banques prêtaient de l'argent à presque tout le monde. Ces facteurs, combinés à un marché du logement déjà tendu et à des problèmes de chaîne d'approvisionnement, ont fait grimper les prix des logements.

La plupart des gens achètent une maison en fonction de leur capacité à effectuer des paiements mensuels. Les guerres d'enchères et les gens qui paient plus que le prix demandé ont rendu plus difficile pour l'acheteur moyen l'achat d'une maison. L'activité régulière du marché a été affectée par un pourcentage important de personnes quittant les villes, les entreprises ayant adopté des options de travail à domicile en raison de la pandémie. Cela a libéré les gens de la nécessité de vivre à une courte distance de leur lieu de travail. De plus, certains acheteurs étaient des investisseurs qui cherchaient à louer les maisons qu'ils avaient achetées pour un revenu passif.

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Une fois que la Réserve fédérale a relevé le taux des fonds fédéraux, emprunter de l'argent est devenu plus cher et une inflation rapide a emporté le pouvoir d'achat de l'Américain moyen. L'augmentation du taux d'intérêt hypothécaire a emporté de nombreux investisseurs potentiels. De plus, de nombreuses personnes prévoyant de déménager pendant la pandémie l'ont déjà fait. Combinez ces facteurs avec des taux d'intérêt plus élevés et vous avez moins de ventes de maisons en attente.

Les prix des maisons vont-ils baisser en 2023 ?

Les prix des maisons chuteront très probablement en 2023, mais il est difficile de prédire de combien. Le logement varie considérablement d'un marché à l'autre et les vendeurs n'aiment pas perdre de l'argent sur une vente, même s'ils vendent plus cher que ce qu'ils ont dépensé initialement. Ils tiennent souvent pour leur valeur maximale perçue, ce qui peut maintenir une maison sur le marché pendant une période prolongée jusqu'à ce qu'ils réduisent éventuellement le prix pour vendre la maison.

Un autre problème qui exercera une pression à la baisse sur les prix des maisons est qu'emprunter de l'argent pour un prêt hypothécaire coûte beaucoup plus cher. Au moment d'écrire ces lignes, le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire traditionnel de 30 ans est d'environ 6.5 % pour un emprunteur avec un excellent crédit. Cela se traduit par un paiement mensuel de 1,516 240,000 $ sur une hypothèque de 60,000 20 $, en supposant un acompte de XNUMX XNUMX $. Souvent, les acheteurs ont du mal à trouver XNUMX % à mettre de côté et ont tendance à emprunter davantage pour l'hypothèque, ce qui augmente leurs mensualités.

Enfin, les prêteurs ont resserré leurs normes de prêt en réponse à la hausse des taux d'intérêt et à l'environnement de récession potentielle. Il est plus difficile pour les emprunteurs d'obtenir un prêt hypothécaire, et moins d'acheteurs qualifiés signifient que les maisons restent sur le marché plus longtemps et que les stocks augmentent. Cela a également pour effet de faire baisser les prix des maisons.

De nombreux experts estiment qu'une baisse des prix des logements sera plus régionale que nationale, certaines régions enregistrant des baisses de prix plus importantes que d'autres. Même avec des baisses de prix, la plupart des économistes voient une rebond des prix de l'immobilier d'ici 2024.

Conclusion

Après un boom des ventes de logements pendant la pandémie, il est tout naturel que le marché ralentisse. Ajoutez à cela des taux d'intérêt plus élevés et les craintes d'une récession, et davantage d'acheteurs potentiels sont assis sur la touche en attendant plus de clarté. Il ne devrait pas être surprenant de voir les ventes de maisons en attente encore baisser. Cependant, une baisse plus importante que prévu pourrait signaler que les consommateurs se préparent à une récession pire que prévu initialement.

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