Les déclassements de notes se profilent pour les banques régionales et les petites banques américaines exposées à l'immobilier commercial

L’encours des prêts immobiliers commerciaux a augmenté d’un peu plus de 100 % en une décennie. Les emprunteurs CRE ont profité de taux d’intérêt incroyablement bas, d’une économie qui se remettait de la crise financière mondiale et de banques qui, dans de trop nombreux cas, n’ont pas fait preuve de diligence dans la souscription de prêts. Actuellement, le montant des prêts immobiliers commerciaux, en pourcentage du total des prêts des banques, est devenu légèrement plus élevé qu'au dernier trimestre 2007. Cela m'inquiète.

La fête au creux du buffet des taux d’intérêt bas se termine finalement dans les larmes. Nous nous trouvons désormais dans un environnement mondial caractérisé par des taux d’intérêt beaucoup plus élevés. Cela signifie que même si la Réserve fédérale et d’autres banques centrales clés du monde suspendent leurs hausses de taux, les taux ne baisseront pas soudainement. Les emprunteurs CRE seront confrontés à des coûts d’emprunt plus élevés lorsqu’ils devront se refinancer dans un avenir proche.

Malheureusement, les banques plus petites que les banques d’importance systémique mondiale (G-SIB) sont plus vulnérables dans un environnement immobilier commercial qui continue de se détériorer. Les banques dont les actifs s'élèvent à 100 milliards de dollars sont moins diversifiées en termes de géographie et de secteur d'activité ; ils dépendent donc davantage de leurs marges nettes d’intérêt. À mesure que le taux de défaut des prêts immobiliers commerciaux augmente, cela exercera une pression sur les liquidités et les bénéfices des banques.

Dans un rapport publié le 24 mai^th Selon Fitch Ratings, les données montrent que pour les banques dont l'actif est de 100 milliards de dollars ou moins, les prêts immobiliers commerciaux représentent un pourcentage beaucoup plus important du capital total que pour les banques de plus de 100 milliards de dollars d'actifs. Johannes Moller, directeur chez Fitch Ratings explique que « Les petites banques régionales et américaines ayant d'importantes concentrations dans l'immobilier commercial pourraient subir une pression de notation négative si leurs portefeuilles se détérioraient, en particulier celles qui sont plus exposées aux marchés de bureaux contraints par un taux d'occupation plus faible. » Selon Fitch Ratings, « l’exposition la plus concentrée à la CRE est détenue dans les bilans de petites banques qui ne sont pas notées par Fitch, ce qui limite notre visibilité sur la qualité du crédit au niveau des prêteurs pour l’ensemble des quelque 4,700 XNUMX banques aux États-Unis ».

Les prêts immobiliers commerciaux sont hétérogènes. Les banques sont les plus grands prêteurs de prêts sur le marché des bureaux. Selon les données de Fitch Ratings, les banques détiennent environ 720 milliards de dollars d’encours de prêts aux bureaux.

De plus, certains pans du secteur de l’immobilier commercial, comme les bureaux, ont été affectés par la COVID. Les taux d'occupation des bureaux sont loin d'être à 100 % car bon nombre de professionnels peuvent travailler à distance au moins une partie du temps, voire toute la semaine. Les analystes de Fitch Ratings expliquent dans leur rapport que « en supposant un taux de perte hypothétique de 20 % pour ces prêts (environ le double du taux de perte moyen de 9.8 % pour la CRE sur neuf trimestres selon le DFAST sévèrement défavorable de 2022), cela se traduit par environ 145 milliards de dollars de pertes. pertes cumulées, soit 8 % des 1.76 billions de dollars de capitaux propres tangibles du secteur, que les banques devraient être en mesure d'absorber au fil du temps à mesure qu'elles travaillent sur leurs échéances et leurs renouvellements. L'expression « au fil du temps » me trouble. Combien de temps? Et lorsque des défauts commencent à se produire, cela pourrait bien entraîner une volatilité des marchés.

Une autre raison essentielle de surveiller les prêts de la CRE est qu’un montant important de prêts souscrits en 2018 et quelques années avant arrivent à échéance cette année. Les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés qu’ils ne l’étaient à l’époque. Nous sommes sur le point de découvrir à quel point les normes de souscription des banques étaient bonnes à cette époque. Étant donné que les années 2017-2018 ont été marquées par la déréglementation et le ton plus favorable aux banques de la part de l’ancien vice-président de la surveillance de la Réserve fédérale, Randal Quarles, j’ai des doutes.

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