Mettre les roues sur une mauvaise politique

Au cours de la dernière décennie, j'ai travaillé sur des questions de politique du logement avec des élus, des promoteurs, des constructeurs, des fournisseurs de logements et des défenseurs. « Quelle est la réponse ? » ou "Que devons-nous faire ?" C'est généralement après que j'ai peint une image quelque peu sombre de l'avenir; les gouvernements étatiques et locaux continuent de surréglementer la production de logements, créant une pénurie et des prix élevés, puis cherchent à taxer et à extorquer l'économie pour subventionner les victimes de la hausse des prix. Dans l'intérêt de mettre la réponse en un seul endroit, je la poste ici sous forme de série.

Malheureusement, la réponse que je donne est généralement ignorée ; Imaginez un patient quittant le cabinet d'un médecin et se dirigeant directement vers le magasin de beignets après avoir été informé que pour perdre du poids, le patient doit suivre un régime. Il est plus facile de jeter des canettes de bière à la télévision ou de déposer des contestations judiciaires que de faire le dur labeur de comprendre l'opinion publique sur le logement, puis de développer des messages pour la changer. Mais ici, en cinq articles, se trouve ma meilleure réponse à la question : "Que faisons-nous pour comprendre pourquoi la politique du logement est en train d'être faite comme elle est, et comment pouvons-nous la changer ?"

Introduction : Mettre les roues sur la mauvaise politique de logement

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Et donc, nous ouvrons les murs de la ville. Et exposez les créneaux, tous travaillant ensemble pour que cela se produise, fixant des roues glissantes à ses pieds géants et des cordes autour de son cou, comme des licols avec lesquels le tirer vers le sanctuaire.

Virgile. L'Énéide, traduit par David Ferry, (Livre II, 349-353, p. 46). Presse de l'Université de Chicago, 2017.

Nous connaissons tous l'histoire du cheval de Troie même si nous n'avons jamais lu l'Enéide. Les Grecs étaient en guerre contre les Troyens et pour les tromper, ils se cachent dans un cheval de bois à l'apparence trompeuse et inoffensive. Lorsque les Troyens tirent le cheval dans la ville, les Grecs jaillissent et le reste appartient à l'histoire, Troie est détruite. L'histoire et l'image sont si connues que peu de gens pourraient vous dire où ils en ont entendu parler pour la première fois ; c'est presque comme si nous étions nés en connaissant l'idée de "ne jamais faire confiance aux Grecs qui portent des cadeaux" (Timeo Danaos et Dona Ferentis), un avertissement prononcé par le prêtre troyen Laocoon et finalement ignoré.

J'ai cité ci-dessus un aspect particulièrement poignant de l'histoire, essentiel pour la comprendre et apprécier sa pertinence pour la création d'une mauvaise politique publique. En termes simples, avec le recul, nous savons tous que c'était une mauvaise idée d'amener le cheval à Troie. Mais je suppose que la plupart des gens diraient, si on leur demandait, diraient, "il est venu avec des roues." C'est-à-dire que c'est probablement pour ceux d'entre nous qui se tiennent sur la plage en secouant la tête en disant: "Ne le fais pas!" nous serions en train de regarder un cheval avec quatre roues parfaites et une corde attachée. Tout ce que les chevaux de Troie avaient à faire était de le transporter, n'est-ce pas ?

Mais ce n'était absolument pas le cas ce jour-là hors des murs de Troie. Les chevaux de Troie devaient travailler (accingunt omnes operi) pour se détruire. Dans presque tous les cas de mauvaise politique que j'ai vus, en particulier dans le domaine du logement, ce n'est pas comme si l'on passait de "nous avons une crise du logement" à quelque chose comme le contrôle des loyers, car la solution était aussi simple que d'ouvrir un cadeau emballé. Dans chaque cas, plusieurs avertissements sont ignorés, puis des efforts extraordinaires doivent être déployés pour créer et mettre en œuvre la mauvaise politique.

Le meilleur exemple (et celui qui me présente comme le Laocoon local) est peut-être la politique de Seattle d'abordabilité obligatoire du logement. Tout a commencé par une «crise du logement» en 2013, lorsque la reprise post-récession a créé des emplois et accru la demande de logements dans la ville. Les prix des logements et les loyers ont commencé à augmenter. Une sorte de panique civique s'ensuivit. Quelque chose doit etre fait. Comme Sinon – le jeune agent grec envoyé avec le cheval pour inciter les Troyens à le traîner à l'intérieur de la Cité – un consultant est apparu qui a informé les dirigeants de la ville que la raison pour laquelle les prix des logements augmentaient était la construction de nouveaux logements ! Plus il y aura d'emplois et de logements créés, selon le consultant, plus la Ville devra payer pour subventionner les personnes qui ne peuvent pas payer le loyer.

Arrive le cheval, Mandatory Inclusionary Zoning (ZIM). L'argument sous-jacent de MIZ est qu'il y a une certaine injustice en cours; pendant que la ville grandit, les promoteurs gagnent des millions tandis que les loyers augmentent. Pendant ce temps, le public, par le biais des gouvernements étatiques et locaux, est aux prises avec la facture de subventionner les pauvres qui voient les loyers augmenter. Par conséquent, la réponse est de taxer chaque pied carré de nouveau logement et de donner l'argent à des organismes sans but lucratif qui, un jour, construiront des "unités abordables". En termes simples, cela n'a aucun sens : ajouter des coûts aux frais ne rendra pas les nouveaux logements nécessaires moins chers, cela les rendra plus chers. Ce qui est logique, cependant, c'est que la hausse de l'inflation justifiera encore plus de frais pour les organisations à but non lucratif. C'est un cycle destructeur qui rend la construction de logements plus difficile et plus coûteuse, ce qui justifie ensuite, ironiquement, de rendre la construction de logements plus difficile. Je l'ai expliqué en 2016, et encore récemment. je n'étais pas le seul puis or maintenant.

Quel était le résultat? Depuis le dernier rapport, le programme MHA de Seattle a généré 96 millions de dollars. Lorsqu'il a été proposé en 2015, il a été suggéré que des dizaines de milliers d '«unités abordables» étaient nécessaires. La Ville a affirmé en 2017 que,

« Le MHA fait partie du Programme d'accessibilité et d'habitabilité du logement (HALA) de Seattle qui s'efforce de créer 50,000 2025 logements d'ici 20,000, dont XNUMX XNUMX logements abordables. Le développement de logements abordables et de logements au prix du marché est une stratégie importante pour ralentir la hausse des coûts de logement et offrir un plus large éventail de choix de logement.

Depuis la publication de ce rapport auquel j'ai lié, la ville réclame 712 unités subventionnées à partir des fonds MHA dépensés. Il n'y a pas eu de vérification indépendante de cette affirmation, mais même si nous l'acceptons, le programme est un échec choquant. Nous sommes à mi-chemin de 2022 et même en tenant compte du Covid-19, le rythme de production est faible. Un rapport plus récent du Seattle Times a montré des nombres plus fantaisistes:

«Le transport de 2021 [from MHA] pourrait aider la ville à financer plus de 900 unités abordables, étant donné que Seattle suppose que chaque unité a besoin d'environ 80,000 XNUMX $ de la ville. Les projets de logements abordables combinent généralement les dollars de la ville avec des financements provenant d'autres sources, y compris les gouvernements fédéral et des États.

Chaque unité a besoin de 80,000 67 $. Droit. Un projet qui vient d'être mis en service a récemment coûté 148 millions de dollars pour XNUMX unités ou environ 456,000 XNUMX $ par unité. Eh bien, qui s'en soucie? Les loyers ont baissé, non ? Eh bien, même en tenant compte des baisses de Covid, les loyers augmentent à nouveau à Seattle, pointant à une augmentation d'environ 18 % d'une année sur l'autre.

La vérité est que MHA a ajouté des coûts et ralenti la production de nouveaux logements, et qu'il y en avait plus construits avant et même pendant la pandémie sans frais ni autres règles, l'offre suivrait la demande à mesure qu'elle augmenterait après la pandémie. Le programme MHA a permis aux gens de se sentir mieux il y a cinq ans, aujourd'hui c'est un facteur qui contribue à l'inflation du logement post-pandémique.

Y a-t-il une chance que la ville de Seattle annule le programme maintenant que la demande augmente et que les loyers augmentent ? Bien sûr que non. C'est un succès. Regardez tout cet argent qu'il a amassé pour le logement. Pourquoi s'arrêterait-on maintenant ? En fait, ce n'est qu'une question de temps avant, avec la hausse des loyers, que les membres du Conseil demandent une augmentation des frais de MHA. Comme Énée se lamente sur le cheval, "nous avons enchâssé la chose monstrueuse dans la citadelle elle-même (Ferry 46)."

Avec presque toutes les politiques de logement, le schéma est le même. Les loyers augmentent, tout comme les appels à réglementer et à tarifer plus intensément le logement. L'offre et la demande? Tais-toi Laocoon ! Il n'y a qu'une seule solution, trouver plus d'argent pour plus de "logements abordables". Et il y a beaucoup de Sinon, des militants avec plus d'anecdotes que de vraies données, prêts à promettre un soutien politique aux efforts de redistribution de la richesse pour garantir que chacun ait un «droit au logement». Au lieu de cela, ce que les gens obtiennent, c'est une place sur une liste d'attente pour ce logement abordable qui pourrait arriver un jour.

Il est frustrant de voir tant de gens dans les villes travailler si dur pour créer des politiques qui ne sont pas bonnes en matière de logement. Quelle est la première étape pour empêcher le cheval de venir en ville ? La réponse est de savoir ce que nous croyons.

Il convient de noter que les nuances du latin permettent un éventail d'interprétations tout aussi nuancées de ce que "et Dona Ferentis» aurait pu signifier dans le contexte (voir, Murley, Clyde. « Et Dona Ferentis. » The Classical Journal, vol. 22, no. 9, 1927, pp. 658–62).