Obligations d'activité privée et crédits d'impôt de 4 % pour le logement des personnes à faible revenu

Les programmes fédéraux de logement appartiennent généralement à l'une des deux catégories suivantes, ceux qui fournissent une subvention directe aux personnes pour payer le logement et ceux qui utilisent des outils financiers pour faciliter la construction de logements. Parmi les outils financiers, le plus important est le crédit d'impôt pour les logements sociaux (LIHTC). Cette créature du code des impôts monétise un allégement fiscal pour investir dans des logements abordables. Mais dans les programmes de lutte contre la pauvreté examinés par l'ancien membre du Congrès Paul Ryan, il existe également un outil intéressant mais complexe - le Private Activity Bond ou PAB. Le PAB permet aux gouvernements locaux de vendre des obligations exonérées d'impôt au nom d'entités construisant des projets qui profitent au public, y compris des logements. Lorsqu'ils sont associés à des crédits d'impôt, les PAB peuvent être un outil puissant pour les constructeurs qui cherchent à rassembler des capitaux pour des projets de logement. Mais la complexité et les coûts sont élevés. (Si vous voulez une fenêtre sur LIHTC voici un article sur leur fonctionnement).

Le service de recherche du Congrès a publié un excellent abécédaire sur les Private Activity Bonds. Comme les crédits d'impôt, les PAB sont intégrés dans le code des impôts et comprennent deux types de cautions. un pour les projets qui servent à des fins gouvernementales; l'autre pour ceux qui servent à des fins privées, tant qu'ils profitent au public. Si les obligations d'activité privée sont destinées à des "activités privées qualifiées" comme le logement, les acheteurs des obligations ne paient aucun impôt sur les intérêts qu'ils gagnent. Le Congrès limite le montant de la dette pouvant être émise pour des activités privées ; 150 millions de dollars et 50 $ par habitant en 1986 au plus élevé de 335 millions de dollars ou 110 $ par habitant en 2022. Il existe également des limites par type de projet afin d'influencer l'investissement. Le Congrès a également l'intention de limiter les dépenses fiscales (les exonérations signifient moins de dollars de recettes fiscales).

La façon dont ces obligations peuvent être combinées avec LIHTC, en particulier des crédits d'impôt de 4%, est bien traitée dans un document de la Corporation for Supportive Housing (CSH), Financement de logements supervisés avec des obligations exonérées d'impôt et des crédits d'impôt de 4 % pour les logements à faible revenu. Voici un résumé des conditions d'utilisation des obligations exonérées d'impôt avec crédits d'impôt.

Seuls les gouvernements étatiques et locaux ainsi que les agences quasi-gouvernementales peuvent émettre les obligations. Habituellement, il s'agit de l'Agence de financement du logement (HFA), l'agence d'État qui reçoit les allocations de crédit d'impôt. Mais comme le montant des obligations exonérées d'impôt pouvant être émises est soumis à un plafond de volume (la limite mentionnée ci-dessus), toutes ces entités gouvernementales se livrent une concurrence agressive pour s'intégrer sous le plafond. De plus, les projets ne peuvent pas accéder au produit des obligations tant qu'un projet n'a pas reçu l'approbation du HFA de l'État, et ce produit est limité aux coûts résidentiels et ne peut pas être utilisé pour des espaces commerciaux, par exemple.

Il y a une limite importante à noter en ce qui concerne la combinaison des crédits d'impôt et des obligations exonérées d'impôt. Pour bénéficier de l'allocation de crédit d'impôt, le maître d'œuvre doit couvrir au moins 50 % des coûts de construction (la « règle des 50 % ») avec le produit de la caution ; et bien sûr, tout logement construit à l'aide de ces obligations et crédits d'impôt doit être accessible aux personnes qui gagnent moins de 60% du revenu médian de la zone (AMI). Habituellement, 20 % des unités doivent être abordables pour les personnes à 50 % de l'AMI ou moins, ou 40 % des unités à 60 % de l'AMI.

Si ce n'est pas déjà évident, ce genre de projets est compliqué. Ajoutez à cela le fait que souvent ces types de « transactions » incluent des bailleurs de fonds supplémentaires. Par exemple, le seul projet de logement sur lequel j'ai travaillé en tant que promoteur était un projet à 4 % utilisant des obligations exonérées d'impôt. Mais nous avions également des fonds du fonds d'affectation spéciale pour le logement de l'État ainsi qu'un prêt à la construction. Pour être honnête, j'ai dû me creuser la tête et parcourir de vieux e-mails pour me rappeler exactement comment le projet s'est déroulé. Le document de CSH fait un excellent travail en montrant à travers sept études de cas différentes certaines des façons distinctives dont ce financement peut se réunir. Par exemple, l'une des études de cas les plus simples provient du Michigan. Voici un tableau qui montre le financement du projet.

La MSHDA est la Michigan State Housing Development Authority, l'agence de financement du logement de l'État. Le MSHDA a vendu les obligations et le service de la dette est assuré grâce aux revenus modestes des locataires, qui proviennent en partie des bons de la section 8. Chacun des bailleurs de fonds du projet a des exigences différentes et, dans ce type de projets, la satisfaction d'une exigence peut perturber l'une des exigences de l'autre bailleur de fonds.

Dans certains cas, la valeur nette du crédit d'impôt peut être utilisée pour payer le service de la dette. Le document CSH utilise une étude de cas qui a utilisé les obligations, puis "a entièrement retiré les obligations d'une conversation permanente avec d'autres prêts publics, subventions et crédits d'impôt". Cela ressemble à l'utilisation de crédits d'impôt pour rembourser la dette obligataire. C'est convaincant : bien que le crédit d'impôt de 4 % soit un pourcentage plus faible de la base éligible d'un projet abordable, pouvoir utiliser le crédit pour rembourser les obligations est une bonne idée. Il en va de même pour la combinaison de diverses sources de financement.

Ryan ne passe pas beaucoup de temps sur les PAB si ce n'est pour suggérer que « peu d'études sur l'efficacité des Private Activity Bonds. . . en ce qui concerne l'amélioration de la mobilité ascendante des locataires. C'est vrai, et son examen des dépenses du programme montre que les obligations n'ont pas été utilisées aussi fréquemment que les crédits d'impôt pour les logements à faible revenu.

Et peu de choses ont changé au cours de la décennie qui s'est écoulée depuis son analyse (données graphiques du Trésor américain).

Mon point de vue est que les PAB devraient être utilisés de la même façon que toute dette est utilisée : la capture de valeur. Dans le cas du logement, j'ai suggéré un schéma de captation de valeur pour le logement des sans-abri dans lequel les coûts des campements, par exemple, sont quantifiés, des obligations vendues pour mettre en œuvre des interventions visant à mettre fin aux campements, puis à mesure que des économies sont réalisées, en utilisant ces économies comme service de la dette. Le problème avec l'assemblage de ce que l'on appelle dans le monde à but non lucratif "une pile de capitaux" est le niveau de complexité qui pose problème pour les raisons suivantes :

● Temps – ces types d'arrangements de financement rongent le temps, et le temps c'est de l'argent. Le maintien des coûts en attendant de rassembler et d'aligner les financements est un véritable additif aux coûts totaux de développement ;

● Transactions – plus de bailleurs de fonds signifient plus de coûts de transaction, et ces coûts s'ajoutent également aux coûts totaux de développement ;

● Avocats et consultants – à chaque étape, afin d'éviter les catastrophes qui pourraient faire échouer un projet, des avocats et des consultants doivent être engagés ; et

● Ce n'est pas très efficace – avec toutes les pièces mobiles et les coûts supplémentaires, est-ce le moyen le plus efficace de fournir un logement aux personnes qui en ont besoin maintenant ?

En fin de compte, je reviens à la règle de base, toute proposition de financement du logement doit être aussi simple que possible, en obtenant les fonds ou les unités nécessaires aux personnes qui en ont besoin aujourd'hui. Bien que je sois intrigué et que j'apprécie le défi de résoudre un casse-tête financier, jouer à ces jeux ne permet pas de payer le loyer des gens ; nous devons trouver des moyens de repositionner les PAB dans un meilleur but que les accords de financement complexes pour la construction de logements subventionnés.