La propriété n'est pas le problème, c'est la rareté des logements

Le mois dernier, j'ai assisté à une réunion communautaire à Cincinnati avec des étudiants du cours sur les systèmes de logement à l'école de planification de l'Université de Cincinnati pour discuter de «l'impact des investisseurs institutionnels sur notre ville; ce qui est actuellement fait pour résoudre ce problème et ce que nous devons faire de plus. J'ai déjà publié un article sur les efforts du port de Cincinnati pour contrecarrer les investisseurs institutionnels acheter un logement unifamilial en ville. La question à laquelle il était difficile de répondre lors de la réunion était de savoir ce qu'est exactement un « investisseur institutionnel » et si la propriété est liée de manière causale à de mauvais résultats en matière de logement, comme des loyers plus élevés, une expulsion ou un délabrement. S'inquiéter de savoir à qui appartient le logement semble être une autre distraction par rapport au vrai problème, le manque d'offre face à une demande croissante.

Les étudiants suivent un cours appelé Systèmes de logement, enseigné par le professeur Hayden Shelby. Le cours comprend un examen de la «nature des problèmes de logement et des marchés du logement» et «la résolution des défaillances du marché du logement». Examiner les schémas de propriété et leur lien avec les résultats du marché du logement vaut certainement la peine d'être un exercice en classe, mais les interventions politiques devraient-elles se concentrer sur qui possède la propriété ? Cela dépend s'il peut y avoir une relation claire, cohérente et causale entre la propriété et les mauvais résultats. Jusqu'à présent, je n'ai trouvé aucune donnée établissant une connexion.

En fait, pendant un certain temps, le gros buzz a tourné autour de l'acquisition de logements par des étrangers aux États-Unis. Le récit effrayant était que les investisseurs chinois «garaient» de l'argent sur le marché immobilier américain, achetaient de nombreux immeubles d'appartements, les vidaient, puis attendaient de les vendre. Il y a environ 5 ans, il y avait une proposition visant à taxer l'achat de logements par des investisseurs étrangers pour arrêter ça.

Cependant, le problème, des investisseurs sommaires achetant et vidant des immeubles d'appartements, n'était pas réel. Certes, il y a eu des transactions avec des investisseurs à l'extérieur des États-Unis, mais ils essayaient de gagner de l'argent, pas d'en perdre. Lorsque ces investisseurs ont acheté des immeubles, ils les ont gérés comme n'importe quel autre propriétaire, ils ne les ont pas vidés; l'argument bizarre était qu'en les laissant vides, les prix augmenteraient, tout comme la valeur de l'investissement. Sauf que pour créer une hausse de 1 % des loyers moyens, il leur faudrait acheter et supprimer 1,400 XNUMX unités du marché de Seattle, quelque chose qui n'arrivait tout simplement pas.

L'inquiétude d'aujourd'hui est que, d'une manière ou d'une autre, les investisseurs - et les modificateurs ne sont plus "étrangers" mais "grands", ou "hors de la ville", ou "grands", ou "entreprises", ou tout ce qui précède - sont nécessairement de mauvais acteurs. Les défenseurs soulignent les résultats de la hausse des loyers, des expulsions et de la délabrement comme preuve. Mais toutes ces choses se produisent de toute façon, que le propriétaire habite à un mile ou à 1,000 XNUMX miles. Et il n'y a tout simplement rien de mal ou de sinistre à ce que les fiducies de placement immobilier (REITS) ou les fonds de pension achètent un logement s'ils pensent que cela rapportera. L'idée que de telles transactions seront plus rentables en laissant les bâtiments s'effondrer, en harcelant les locataires et en les expulsant non seulement n'a aucun sens, mais n'est étayée par aucune preuve quantitative.

Il y a de mauvais fournisseurs de logement - et il y a de mauvais chauffeurs de bus, des policiers, des enseignants et peut-être même des politiciens - mais on n'essaye pas d'attribuer les défaillances de ces acteurs à quelque chose comme où ils vivent ou où ils sont allés à l'école. Si l'un de ces types d'acteurs fait quelque chose de mal, il est logique de le sanctionner pour avoir enfreint les règles ou mis en danger la communauté. De telles sanctions existent déjà pour les personnes qui gèrent mal les propriétés d'une manière qui crée un fléau et le processus d'expulsion est présidé par un juge, et non par le fournisseur de logement lui-même. Et si la hausse des loyers est le problème, la meilleure façon de compenser cela est de créer un marché du logement compétitif afin que les personnes mécontentes du prix puissent facilement trouver un substitut à proximité.

Le sentiment sous-jacent d'indignation dans la salle lors de la réunion était clair; certaines « sociétés anonymes » gagnent de l'argent, beaucoup d'argent, aux dépens des pauvres. De toute évidence, selon la logique, ces sociétés doivent être empêchées de posséder des biens à Cincinnati. Un participant a suggéré de ne pas permettre à plus d'un certain nombre de maisons d'être détenues par des investisseurs de toute nature.

Curieusement, le port de Cincinnati est d'accord. Une autre histoire récemment publiée met en lumière les efforts du port pour acheter autant de logements que possible avec ses deniers publics ou le produit de la vente d'obligations. L'idée est qu'il n'y aura plus rien pour les investisseurs « intuitifs ». Le Port est-il une institution ? Et que se passe-t-il lorsque quelqu'un arrête de payer son loyer ou enfreint les conditions du bail ? Le Port va-t-il les expulser ? Les organismes à but non lucratif et les autorités du logement, ainsi que les institutions, expulsent de très nombreux locataires pour non-paiement et violation de bail. Le Port aussi. Le port prévoit de « récupérer son argent grâce à la location et, éventuellement, à la vente des maisons. Mais l'essentiel est de maintenir des loyers abordables et des prix de vente suffisamment bas pour que les gens puissent payer.

Hummm. Comment vont-ils faire ça ? Les indications de l'histoire sont que les 10,000 XNUMX $ que le port a supposé qu'ils dépenseraient pour améliorer les maisons ne suffisent pas. Le Port commence à se rendre compte – comme tout autre propriétaire, grand ou petit – que quelqu'un doit payer les réparations. S'il s'agit de l'utilisateur final, d'un locataire ou d'un acheteur, le prix augmentera. C'est un calcul simple. La vérité est que tout acheteur, qu'il s'agisse d'un FPI ou d'un premier investisseur achetant un seul bien locatif, le loyer est le seul moyen de payer les améliorations. S'il y a un problème avec le logement, la meilleure façon d'y remédier est d'encourager les améliorations, et non de les imposer. Si un mandat arrive, les locataires paieront la note et les unités ne seront plus abordables.

C'est peut-être réducteur, mais il y a toujours un moyen de résoudre tout problème de logement : permettre au marché de produire des tas et des tas de logements, à tel point que les producteurs et les fournisseurs doivent se faire concurrence pour inciter les gens à louer ou à acheter leur produit. Rien de moins que cela inclinera le terrain de jeu loin du consommateur, les forçant à se faire concurrence et à accepter des prix et des conditions moins qu'idéaux. Et voici le point clé de toute cette discussion : même s'il y avait un lien causal mesurable et fort entre la propriété et les résultats en matière de logement, la meilleure solution à cela serait encore plus de logements. Le solvant de la plupart des problèmes de logement consiste à créer une offre suffisante pour que les gens aient la possibilité offerte par la liberté de choisir une alternative abordable.

Le professeur Shelby a été patient avec mes questions lors de la réunion et a également eu la gentillesse de répondre à certaines questions que je lui ai envoyées sur le sujet de la propriété des investisseurs et de la classe. Voici mes questions et ses réponses dans leur intégralité.

Dans quelle mesure est-il important de se mettre d'accord sur une définition claire de ce que l'on entend par « investisseur » ? Par exemple, le port utilise l'argent des investisseurs provenant de la vente d'obligations pour acheter des maisons afin d'empêcher d'autres investisseurs de les acheter ; s'agit-il vraiment d'une question de « bons » contre de « mauvais » investisseurs ? Comment cela se mesure-t-il ?

Je pense qu'il est vraiment important de différencier les différents types d'investisseurs. Dans ce projet, nous nous sommes appuyés sur le terme que d'autres ont utilisé pour décrire ce phénomène, « investisseurs institutionnels ». Mais je reconnais que c'est un terme imparfait. Nous avons eu du mal à trouver un meilleur terme pour décrire quel type d'acteur est réellement problématique dans ce domaine. Les types d'entités qui nous préoccupent sont celles qui ont des impacts négatifs sur nos citoyens et nos communautés en (1) augmentant les loyers à des niveaux ingérables pour les locataires sans améliorer matériellement les propriétés, (2) expulsant à des taux plus élevés que la plupart des autres propriétaires du marché, et (3) ne pas entretenir les propriétés de manière adéquate, de sorte que les locataires doivent vivre dans de mauvaises conditions et que les voisins peuvent subir des répercussions sur la valeur de leurs propriétés. Nous avons probablement besoin d'un meilleur terme pour ces types d'investisseurs. Peut-être que de "mauvais investisseurs acteurs" suffiraient. Mais la raison pour laquelle nous voulions organiser cette conversation communautaire est qu'à Cincinnati, de nombreuses personnes et organisations de notre ville ont remarqué que nous avons quelques grandes entités, principalement des FPI, qui sont apparues sur la scène ces dernières années et semblent produire ces problèmes matériels pour les résidents à des taux beaucoup plus élevés que le propriétaire typique.

Quels sont les résultats négatifs qui peuvent être liés aux « mauvais » investisseurs ? Ces résultats sont-ils liés de manière causale à la distance et à la taille de l'investisseur ? Évidemment, il y aura de gros investisseurs lointains qui ont de « bons » logements et des petits locaux qui ont de « mauvais » logements.

Je ne sais pas si la taille est nécessairement causée par (ou même toujours corrélée à) ces mauvais résultats que j'ai énumérés ci-dessus. Il est certainement possible (et plausible) pour les petits investisseurs et les propriétaires de créer ces problèmes, ainsi que pour les grands investisseurs de produire des logements abordables de qualité. Cependant, lorsqu'il y a les grandes entités d'investissement qui causent ces problèmes—et nous avons quelques entreprises à Cincinnati—ces entreprises peuvent produire beaucoup de douleur en raison de leur taille et de leur impact. Il y a aussi le problème que ces grandes entités sont souvent difficiles à tenir pour responsables car elles opèrent sous plusieurs LLC et n'ont souvent pas de représentant local facilement accessible par les locataires et les défenseurs de la communauté en cas de problème. C'est la question fondamentale.

Plutôt que d'essayer de réglementer la propriété, serait-il judicieux de remédier aux mauvais résultats en utilisant le code existant et en développant des programmes pour inciter à un comportement différent. Par exemple, si un logement est devenu vétuste, la Ville pourrait offrir un prêt à faible taux d'intérêt à partir d'un fonds qui pourrait permettre des réparations plus abordables et éviter que les coûts ne soient répercutés sur les résidents.

Je pense qu'une façon de lutter contre cela est d'appliquer les réglementations existantes, et certainement les gens à qui j'ai parlé à la ville essaient de faire exactement cela. Et il est tout à fait logique d'offrir des subventions et des prêts à faible taux d'intérêt pour aider les propriétaires à entretenir leurs propriétés. Il est indéniable que les petits propriétaires, en particulier, opèrent souvent avec des marges très serrées et ont vraiment du mal à entretenir leurs propriétés, surtout maintenant que les matériaux et la main-d'œuvre sont devenus si chers. Mais le problème sur lequel nous nous concentrons ici n'est pas celui des propriétaires familiaux qui ont besoin d'un petit prêt pour améliorer quelques propriétés. Nous parlons de grandes entités qui s'installent dans les quartiers, augmentent les loyers, n'« investissent » pas vraiment dans les propriétés dans le sens d'y mettre matériellement quoi que ce soit et d'extraire de la valeur grâce à ces loyers. C'est la question fondamentale que nous devons garder à l'esprit concernant le modèle économique que nous voyons émerger dans les locations unifamiliales. Dans le passé, la plupart des investissements immobiliers visaient à générer des revenus grâce à l'augmentation de la valeur de la propriété elle-même au fil du temps. Il y a donc une incitation à entretenir la propriété. Mais ce n'est pas ce que font ces entreprises. Ils obtiennent des gains à court terme en augmentant les loyers et en réduisant les coûts en n'entretenant pas les propriétés. Je pense qu'il s'agit d'un modèle commercial fondamentalement différent de celui de la plupart des propriétaires familiaux, et nous devons garder cela à l'esprit lorsque nous parlons de cette question. Nous avons aussi. Il faut garder cela à l'esprit lorsque nous envisageons des réponses politiques appropriées. Nous ne voulons pas créer de réglementations qui nuisent aux propriétaires à petite échelle qui ont déjà du mal à maintenir des logements de qualité.

Auriez-vous d'autres idées ou commentaires sur ce que vous espérez que ce projet apportera en termes de meilleurs résultats en matière de logement ? Si cela implique une réglementation, comment de nouvelles règles pourraient-elles éviter de créer des désincitations susceptibles de réduire les investissements des promoteurs privés dans la construction de logements à Cincinnati.

Dans une perspective de plaidoyer, je veux que cela rassemble les gens pour réfléchir à des solutions qui peuvent conduire à de meilleures conditions de vie et à une plus grande sécurité d'occupation pour les locataires de notre ville. Je n'ai pas d'ensemble prédéterminé d'initiatives politiques que j'essaie de promouvoir, mais j'écoute plutôt les gens de la communauté, j'essaie de les connecter et j'essaie de trouver des moyens de diriger des recherches qui peuvent être utiles . Dans le même ordre d'idées, d'un point de vue intellectuel et pédagogique, je pense que ce projet a déjà fait beaucoup de ce qu'il espérait, à savoir stimuler la conversation qui nous aide à clarifier le problème et vers quoi notre plaidoyer devrait viser.